□核心提示|很多人都说，今年的楼市政策，越发让人看不懂。近期，各地“因城施策”的楼市新政密集出台，呈现“限购、促销并存”的现象。其中，上海、深圳等城市出台了不同程度的收紧政策，以遏制楼市“高烧”；而许多三四线城市祭出了“购房可获财政补贴”等重磅促销政策，鼓励民众买房。

　　今年以来，一线城市和个别二线城市房价快速上涨，引发社会高度关注。多个城市同一天出台楼市相关政策意味着什么？廊坊的限购是因为：交易量上涨，价格上涨。在限购和促销之间，中部大省省会郑州是否也会再次步入限购行列中？

　　各地市场频热引发政策再次收紧

　　从新政出台前抢搭末班车的“井喷式过户”，到出台后一些民众买房梦碎，再到市场开始出现退烧迹象，中国一二线楼市风向开始发生变化。

　　近日，上海、深圳等城市接连出台房地产市场调控新政，引起轩然大波。3月25日，上海、深圳、南京和武汉四城接连发布楼市“速冻”政策，4月1日晚间，一线周边的廊坊市也发布了房地产限购政策，规定实行住房限购和差别化住房信贷政策：“非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%”。

　　上述五城中，上海楼市新政被业内称为“全国最严”；深圳新政力度次之；南京市要求严审购房人首付款比例、首付资金来源；武汉则收紧了住房公积金政策。

　　据媒体报道，沪深新政策出台之后的首个周末，其周边楼市便快速升温。新政出台前一日（3月24日），上海的住房成交量突破1700套，由于网签人数激增，一度导致系统瘫痪，为满足购房者需要，相关部门将网签时间延长。

　　而廊坊则是首批中枪“周边出现住宅、土地行情大涨”导致的限购政策出炉的城市。

　　为何上述地区纷纷出台收紧政策？房价非理性上涨显然是一大原因。上海市住建委负责人在楼市新政发布会上指出，去年下半年以来，上海房地产市场非理性过热，房价形成了加速上涨的趋势，同时也有投资投机性需求回潮、部分企业及从业人员违规操作等一些新情况、新问题。需要始终高度关注，维护市场秩序、稳定市场预期。

　　郑州会紧随其后步入限购？

　　在这样的背景下，郑州是否也会出台更严厉的楼市调控政策？目前不少人对此感到“不踏实”。

　　从郑州房管局公布的已知房屋销售数据可查，东区、金水区、中原区、惠济区、高新区等七个区房价都在上涨，郑州东区2月房价均价13833元，而目前热炒的龙湖区豪宅已经冲向4万单价区。

　　据中原地产研究中心统计数据，截至27日，3月份54个城市合计住宅签约套数同比暴涨67.6%，而其中二线楼市成交量涨幅最明显，同比激增98.3%。而三四线市场成交基本平稳，变化不大。

　　数据显示，二线城市住宅成交的升温，是从3月开始出现。上海易居研究院智库中心研究总监严跃进将其称为“资本传导效应”，即在一线城市门槛渐高、政策压力的背景下，过剩资金流向周边，并将这些经济体量较大、供需关系偏紧的二线城市作为“避风港”。这部分资金不仅来自房企、保险机构等，还有大量的民间投资需求。

　　“目前郑州不会步入限购行列，但不排除在未来将限价与增加供应量以及约束信贷增加到新的政策中。”有专家认为，郑州虽然目前没有明确政策如何，但是一旦限购，很可能会对来郑州不太久、缴纳公积金时间短的购房者带来很大影响。虽然郑州这一年多来房价的确涨得太快，但是从供需角度来看这也是符合市场经济的原理的，物以稀为贵，库存量不够购房者消化。长远来看，郑州的综合实力、外来人口不断增多等因素，都还会让郑州房价继续以涨为主。

　　从人口迁徙角度来讲，省会城市或区域核心城市往往是迁徙者的第一目的地，其次才是北、上、深等一线城市。因此，即使处在人口净流出的大环境下，这些城市依然能把握住产业和人口的机遇。

　　一线城市“速冻”购房热跟着转型

　　回顾2015年楼市，央行、住建部等五部委于3月30日联合发布楼市新政，对二套房首付比例及二手房税费做出调整。其中首付比例调整包括：对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%；而税费调整中普通住房营业税免征期限由5年缩短至2年……

　　3·30新政已经出台整整一年，直接刺激改善型需求大量释放，一年后的当下，改善型需求大批入场。“速冻”政策出炉前，2月份全国70座大中城市二手房销售数据显示，大多数均呈上升趋势，2月份郑州市房管局的数据显示，郑州市区二手房累计成交11078套(间)，比1月份上涨62.67%，二手房累计成交面积为98.72万平方米，比1月份涨62.63%。

　　同时，改善型住房受宠，卖房后再买房，依然推动房地产市场前进步伐。郑州市房管局的数据显示，2月份郑州市区商品房累计销售17291套(间)，比1月份上涨54.1%；商品房销售累计面积174.5万平方米，比1月份上涨61.83%。

　　亚豪机构的数据显示，在过去一年里，中端改善型产品成交占比同比增加12个百分点，150平方米以上的大户型成交同比上涨近3个百分点，千万元左右的别墅产品尤其受到热捧。

　　郑州某网站二手房分析，春节后楼市迅速回暖，二手房市场继续延续去年的成交热度，加之全年去库存的目标，一系列政策组合出台，特别是首付下调、税费调整等利好信息为持续观望的购房者提供强大动力，积极入市。改善型购房群体的“卖一买一”也增添了市场活跃度。

　　限购之后市场成交萎缩了吗？

　　易居研究院智库中心研究表示，上海收紧限购政策以后，从上海市场的交易量来看，并没有出现明显的下滑，实际上4月份部分高端楼盘的交易价格反而还在上升。

　　也有相关报道称，廊坊限购新政后出现开发商封盘，香河有楼盘一个月提价70%。廊坊限购令出台后一周，燕郊、大厂、香河三地并未出现集中的抢购潮，相反的是多个楼盘封盘，等待政策进一步明朗。一方面是购房者旺盛的需求，一方面则是多个楼盘停售，购房者无房可买。

　　“此次廊坊‘限购令’的出台其实和去年8月14日通州区的‘限购令’如出一辙，其结果就是越打压房价越上涨，彼时的通州区楼房均价在两三万元左右，而现在却暴涨到4万多。”有业内人士说，“‘限购令’的目的是将房地产市场中的投机、投资的敏感力量清除出去，或者说延缓其购买行为，但新政却起到了宣传效应，等于给所有人一个还要涨价的信号，导致原来一直处于观望状态的人也踊跃进入楼市。因为凡是打压的东西就意味着其具有生命力和稀缺性，凡是扶持的东西则意味着是脆弱的。”

　　记者采访发现，大部分购房者对各地限购令出台后房价走向持看涨的态度。限购令出台后会不会“越调越涨”，毕竟这已经不是第一次了，购房对自己而言是刚需，如果错过了这一轮机会，那就真的是后悔莫及了。(记者李飞管雪霏)