交房是一件麻烦的事,每一项都需要仔细核查和检验 (资料图片)

　　对于大多数购房者来说，交房都是一件让人期盼的事。看着当初自己千挑万选的房子终于要交到自己手上了，那种既期待又兴奋的感觉，相信每一个经历过交房的人都不会忘记。

　　同时，交房也是一件麻烦的事。门、窗、气、电、墙面、地面……每一项都需要仔细核查和检验。为了早日拥有自己的房子，业主不怕麻烦。但近几年，交房中的问题却是层出不穷，值得警醒。

　　和开发商相比，购房者在涉及房产纠纷时往往是弱势群体。

　　前不久遭遇了延期交房的小王告诉记者：“我买的是婚房，结果婚礼因为开发商迟迟交不了房而一拖再拖，跟开发商理论也没用，因为买卖合同上写了开发商有三个月的延迟交房免责期，当时也没仔细看，这回真中招了。跟他们打官司既耗时间又耗精力，只能再等等看。”

　　针对诸如此类的交房问题，我们特别采访了2012年度郑州市优秀青年律师、河南见地律师事务所合伙人樊东辉律师。针对交房过程中遇到的各种问题，通过樊律师的专业分析，看看究竟该如何解决。

　　案例1

　　彭先生在验房时发现紧贴房屋的东外墙加建了一堵墙壁，导致视野被挡，而原来的设计此处视野很好，且按照合同的平面图，此处并无墙壁。因为，他要求开发商整改，开发商却置之不理。

　　樊东辉律师点评：

　　商品房买卖合同中的平面图指小区的平面分布图、房屋所在建筑物平面图及户型平面图，图纸中应当标注房屋户型、尺寸及房屋在该栋建筑所处位置、建筑物在小区所处位置等信息。一般来讲，业主在购买房屋前会查看所要购买的房屋，但鉴于现实中很多业主购房时房屋尚未建成，为预售房屋，所以业主不能及时了解房屋建成后的状况，就只能从合同约定和平面图中确认房屋信息。

　　本案中开发商在紧贴房屋的东外墙加建了一堵墙壁（不知道其用途为何），需要了解其是否按照小区的规划设计进行建设，如果没有经过规划私自建设，则属于违法建设，彭先生可向规划主管部门申请查处、拆除；即便规划图纸中有这堵墙壁，也应当考虑该堵墙壁的规划设计是否影响了彭先生家房屋的通风、采光，以及该堵墙壁是否有存在的必要、拆除后是否有负面影响等因素，然后向开发商提出拆除的要求。

　　案例2

　　王先生在交付的新房中发现，书房的层高只有2.46米，而客厅和卧室都有2.75米，书房层高比客厅整整少了29厘米，如果书房做吊顶、铺实木地板，层高将相当矮。

　　樊东辉律师点评：

　　从《住宅设计规范》的要求来讲，房屋的居住空间为卧室、起居室的，层高宜为2.80米，卧室、起居室的室内净高（楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离）不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。

　　书房仅仅是业主对于房屋用途的称呼，本质上属于卧室或起居室，应当严格遵循设计规范。对于房屋层高不一致的情况，现实中大多出现在顶层坡顶房屋作为卧室或起居室的情形，也较为常见，但为了避免纠纷，特别是在房屋尚未建成而预售房屋时，业主无法到现场实地查看房屋，开发商应当将房屋具体层高在合同中注明，特别是对于房屋不同部位层高不一致的情况，应当分别予以注明。

　　即便本案中房屋符合设计规范和设计图纸的要求，但是如果购房合同中仅注明房屋层高，而没有明确注明房屋不同部位层高不一致的情况，则很容易误解为注明的房屋层高为房屋的任何部位不应低于的高度，这种情况下，王先生可以根据具体情况的不同要求撤销合同或者解除合同，并要求开发商赔偿损失。

　　案例3

　　购买了郑州南郊某楼盘的小丁如今已经住上新房了。但在交房时，却遇到延迟交房的问题。当时，合同上约定2011年7月交房，但开发商先后延期多次，直到2012年5月1日，开发商才开始交房。但是，合同约定违约赔付的问题却始终没有解决。截至目前，小丁依然没有拿到应得的赔偿。

　　樊东辉律师点评：

　　在《商品房买卖合同》中，开发商最根本的义务即向房屋买受人按照约定期限交付符合法律规定和合同约定条件的房屋，而逾期交房也是较为常见的开发商违约的情形。正常情况下，《商品房买卖合同》都会对逾期交房的违约责任作出约定，开发商依法应当向买受人支付逾期交房违约金，如果开发商拒绝支付，那么小丁可以向人民法院提起诉讼，通过法院来维护自身合法权利。

　　相关评论

　　交房不仅是交钥匙

　　交房，是开发企业履行商品房买卖合同的关键环节。然而，出于种种原因，交房也是购房者与开发商之间矛盾集中凸显的一个环节。当业主为拥有新房而兴奋不已的时候，也往往是疏忽大意、忽略对交房流程把控的时候。对于购房者来说，有一个常识理应牢记：拿到所购房屋的钥匙，并不意味着万事大吉。

　　目前，购房者和开发商之间的纠纷大部分都出现在交房阶段，而其中最突出的就是逾期交房问题。樊律师建议，交房时一定要针对合同中规定的内容对房屋进行仔细的核查，特别要关注的是在买卖合同中关于延期交房的相关约定。在开发企业五花八门的逾期理由中，“不可抗力”是当前开发商免除自身违约责任的首选途径。如果，购房者能正确地认识“不可抗力”，将有利于业主在延期交房时降低损失。

　　“不可抗力”是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如地震、水灾等。但在实践中，有一些开发商却将此条款进行了延伸、扩张。“开发商所不能控制的其他原因”也被开发商列为“不可抗力”。事实上，这样的约定是违背法律原则的。

　　樊律师认为，开发商不能把对市场判断不准确、投资失误、项目设计失误、修改方案延误工期、资金不到位、材料运输困难等因素归之为“不可抗力”，从而免除自己理应承担的违约责任。

　　不断发生的交房纠纷也给各位购房者敲响了警钟，在交房过程中，不要认为领到了钥匙就是交房结束了。在兴奋之余，准业主们一定要针对合同上规定的内容对交付使用的房屋仔细核查，提前发现问题。如果遇见不能协调解决的，则应及时诉诸法律，减少损失。