敏锐发现区域利好，并将之化入项目价值实现。RET睿意德此一妙手，当属复合地产和价值地产的范例。

　　前世

　　用明珠暗投来形容金林中心最初的定位，再恰当不过了。特别是把它放到“大郑州”版图上来看的时候。这个规划建筑面积达80万平米、原名“大观国际居住区”的项目，位于郑州金水路与未来路的交叉路口。这个地段相当于北京的西大望路，目前华贸中心综合体所在区域。

　　抱着誓把章子怡做成小沈阳的精神，“大观”被定位为一个纯住宅区。你能想象在北京三环内临长安街的地段，只做一个住宅大盘吗？结果可想而知。2010年6月开盘后，产品定位和策略进退失据，被市场牵着鼻子走。一期正逢牛市，于是雄心壮志，全是大户型，售价也高，不留余地。二期正遇限购，又都改成90平米以下的中小户型，甚至小于40平米。但刚需户型标准“被提高”，购房人买房希望一次性到位。此时，一期交房又出现质量问题。如此大盘在整个2011年才卖了7000万元。处于困境中的“大观”，无论整体定 位还是局部细节，都与郑州格格不入。不仅无法对应这个典型二线城市的现状，更加无视它日新月异的未来。

　　变身

　　2011年10月，RET睿意德接手进场。在细研项目的同时，他们把眼光放到了更远更高之处。当年10月，“中原经济区”上升为国家战略，以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”和全国“3小时经济圈“的建设随之启幕。以历史为经，交通为纬，河南是中国之心，郑州是河南之心，而以发展的眼光来看，金林中心所在的位置，则是郑州之心。

　　RET睿意德敏锐地发现了作为郑州中心的金水区“龙门一跃”的大好机会。他们确信这是一块“璞玉”，应成为郑州“大城崛起”进程中的明星板块。RET睿意德高级董事王玉珂说：“郑州市场巨大，1.5小时车程内，郑州周边有近3900万消费人群，其消费潜力对任何投资者都颇具诱惑，金林置业应该创造属于郑州的具有国际影响力的标杆综合体项目。于是，他们向甲方建议项目三期重新定位，将纯住宅区改为商务综合体。引入25万平米超大规模购物中心、230米超高写字楼和精品设计酒店。以“金水国际商圈”概念重塑地块价值，抬高产品背景出身。增强差异化竞争力，带动住宅相关产品去化。甲方很兴奋，并给RET睿意德提出了更兴奋的任务：打造品牌标杆，实现异地复制，实现住宅产品溢价销售。据悉，这个基于郑州动态成长的规划方案已获当地政府高度认可，扶持力度加大，项目从单一居住项目向城市地标的华丽转身就此完成。

　　变脸

　　但在一个二线城市，完成这个任务并不轻松。RET睿意德从甲方领下来的销售指标是，从2011年的7000万元增长到2012年的5个亿。困难显而易见，虽处于城市中心位置，但板块价值属性市场认知不足，调控之下市场低迷，还要完成中低端楼盘向高端楼盘的蜕变。 即便在北京打过东方新天地和新光天地等大仗硬仗，RET睿意德仍然不敢疏忽大意。在一期清盘、二期销售、三期调整三箭齐发的情况下，他们做的第一个动作是“变脸”，就是整体形象再塑，从改变案名和案场标识做起。“之前的案名和案场布

　　置都是京城范儿”，王玉珂说，“一期叫‘大观’，二期叫‘观澜’，形象设计也以红色的中式元素为主。”但中式元素并不能对接二线城市的主流价值观念和时尚偏好。与调整后的城市综合体定位亦不符合。

　　所以，雅致稳重、更国际化的蓝灰色系成为主导调性，案名也改为与国际对接、蕴涵广大的“金林中心”（The Center），“这个新名字既剑指区域商务价值提升，也兼顾了开发商今后异地扩张的品牌需要。好的名字，应该既能反映项目的内涵，又能体现开发商的战略。”王玉珂说。RET睿意德这一脉号的很准。二线城市的人比一线城市更好面子，也更青睐“国际范”。官员公务员们，特别是他们的家属，还有在海外或一线城市工作生活过的人群，在当地引导力非常大。“抓住他们，使他们觉得项目有种纽约香港，或北京上海的味道。其它人群，也就唯马首是瞻了。”王玉珂说。

　　变阵

　　为配合项目定位的变化升级，RET睿意德内外同时“变阵”。对内，改善提升产品。请香港知名设计师改造样板间，使其调性更符合城市综合体和都市生活。并针对一期产品出现的质量问题，在推出二期产品时，特别强调软硬品质的提升，包括外立面、大堂和景观。对外，提升丰富推广活动。这也是最为精彩的戏眼。为了尽快聚拢人气，改变接手后销售不力的局面，RET睿意德推出首批团购策略，以批发方式卖给一群客户。“这个办法一来提气势，二来销售效果也很可观。”王玉珂说。

　　当地强势媒体《郑州晚报》六十三周年庆典，推出672个版的“大世界吉尼斯纪录”特刊，RET睿意德巧妙借力，就把拔高后的“金水国际商圈”融入这个有震撼力的市场活动。另外，还把项目优惠通过媒体义卖推出，避免直接显露价格策略。“花钱不多，效果很好。来电800组，来访600组。”王玉珂很满意。为了达到立体性的效果，推广手段的变化亦不拘一格。RET睿意德很注重使用新媒体，比如微博，来引发业内关注，再进而引发更大的市场关注。最终，“武器的革命”变成了更有效的“革命的武器”。项目的微博影响力在一家知名门户网站排名第一，赢在了起跑线上。阶段性集中性销售。不再一次卖几十套房子，而是等到蓄客数量达到400到500位时，重拳出击。这也是为了配合升级后的城市综合体“新卖点”。

　　在2012年，金林中心集中性推盘共有4次，每次都有一个单独的策略点或主题。或是推楼王，或是推小户型。另外，在第一次推盘时，召开了一个金林中心的新闻发布会，之后再跟进六一嘉年华、德国啤酒节和电台主持人见面会，目的都是给市场“洗脑”：本项目再也不是纯粹的住宅，而是价值更高的城市综合体。

　　变现

　　经过“变身变脸变阵“之后，金林中心顺理成章地到了阶段性“变现”的甜蜜时刻。其高端旗舰级城市综合体的形象已然树立，成为当地备受瞩目的热点项目。自调控以来，郑州许多楼盘的销量均出现了不同程度的下滑，2011年，金林中心也不例外。但2012年4月以来，金林中心以脱胎换骨之势屡次拿下郑州的月度销售冠军。2012年全年金林中心销售实现8.6亿元，所推房源销售率达95%，累计销售约1300套，均价从每平米6000元~7000元上扬到9000元左右，在郑州排名前十。4次开盘，均火爆售罄，并获年度创新营销楼盘和2012年最有影响力楼盘等10项大奖。

　　“重新定位后，项目整体价值从55亿元增加到62亿元。这还不包含自持的20万平米的购物中心及精品酒店的额外收益。”王玉珂告诉记者。看到城市及项目地段的动态价值，这是RET睿意德的眼光和胆识；扎扎实实为项目做到跨越性的增值，这是RET睿意德的专业功力和扎实的执行力所在。作为甲方的金林置业负责人对此深有所感：“RET睿意德的最大优势在于真正的全程服务，能够系统解决项目的难题。”敏锐发现区域利好，并发挥强大的资源整合能力，将利好化入项目变成价值。RET睿意德此一妙手，应属复合地产和价值地产的范例。

　　在中国内涵式城镇化发展的背景下，这个模式山高水远，空间无限。