停车位只卖不租，开发商和业主发生纠纷该咋办

　　郑州靠“约谈” 外省是重罚

　　江苏曾出台法规：开发商只卖不租将被重罚，人防车位最多租3年

不少市民称地下停车位只卖不租不合理。

　　1月12日以来，《河南商报》持续关注了郑州市地下停车位只卖不租的现象。报道刊发以来，众多市民反映，他们遇到类似情况，都觉得不合理，却又无可奈何，抗争的结果还是屈服。

　　对于众多居民反映的问题，郑州市相关部门是如何解决的？对于这一普遍现象，国内有没有完善解决的先例？

　　【居民】

　　“多方奔走后 可能还是解决不了”

　　1月12日，《河南商报》报道了郑州市紫域云庭小区，开发商对地下停车位“只卖不租”的问题。连日来，业主何先生一直奔走在维权的路上。

　　何先生认为，开发商有两处违规：一是擅自更改地面42个停车位规划，建成了商店等；二是买卖属于人防工程的负二层停车位。“说是租赁20年赠送50年，其实和买卖同样性质。”他说。

　　他们先是反映到办事处，办事处城管科表示，对于开发商违规建设的地面建筑，将责令限期拆除。

　　他们又到郑州市规划局反映，规划局的回复是：地面上规划的确实是停车位，对于开发商违规建设问题，目前正在调查。而到郑州市房管局反映“强卖”停车位问题时，何先生说，房管局接待领导称，可联系开发商协商解决，“但开发商不配合，房管局暂停了他们的预售和网签。”

　　虽然各个部门都在自己的权限范围内解决问题，但是他担心，“忙到最后，停车位只卖不租的问题可能还是解决不了”。

　　【房管局】

　　以“约谈”开发商为主

　　河南商报记者注意到，2013年，郑州亚星城市山水小区地下停车位只卖不租，经“心通桥”（郑州市网络行政全媒体平台）督办，房管局要求公司限期改正，但开发商的做法是，迅速大幅提高停车租赁价格。此后，类似情况多有发生，房管局的做法一般是“约谈”。

　　2014年郑州市房管局曾出过一份公开回复，对地下停车位有关情况做出了说明。回复中提到，将人防工程用于地下停车位，开发商将地下停车位的使用权一次性出售或是分期租赁给业主，这一做法在郑州乃至全国其他城市都不同程度存在，其实质是租赁行为，由此引发的开发商与业主之间的纠纷，双方可通过协商或诉讼解决。

　　而按照物权法及《郑州市房屋登记条例》的相关规定，属于非人防工程的地下车位，具体是以出售、附赠还是出租的方式，是开发商与购房业主的协商约定，行政机关无权强制干涉。但由于供求关系问题，开发商往往会根据自己的实际情况，采取只售不租的形式。

　　“对于这一问题，我局多是通过约谈的方式，要求开发商考虑业主的实际情况，采取灵活、多样的经营方式，以取得业主的理解和认可。”房管局方面表示，“但约谈不算行政行为，毕竟对方没有违规，没法提出强制要求。”

　　昨日，河南商报记者联系郑州市房管局，工作人员表示，以公开回复为准。

　　【人防办】

　　人防工程面临确权难题

　　按照物权法规定，一般由开发商建设的地下空间，产权属于开发商，可卖、可租；而对于属于人防工程的地下空间，目前法律上并没有确权，目前郑州市的地下停车空间，有一部分属于人防工程。对于这一部分，开发商能否“一租70年”？

　　对于河南商报记者的采访，郑州市人防办进行了书面回复。回复称，根据“物权法定”的原则，物的权利归属必须由法律确定，郑州在这方面虽然也做了些探索，但无权对人防工程的所有权做出规定。鉴于以上原因，截至目前，郑州市辖区内所有的人防工程均没有办理所有权确权登记。也就是说，人防工程的所有权到底是国家的还是建设单位的、业主的，法律上没有明确。

　　回复称，既然人防工程没有进行确权登记，大家说的“售卖”就不存在所有权的交割，所以不是售卖行为。对于这种“售卖”行为，《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国人民防空法》、《河南省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》、《河南省人民防空工程管理办法》等没有列举对这一行为的禁止性或者处罚性条款。

　　地下人防工程的产权到底归谁，只能由法律确定。目前，这个问题只能期待通过国家立法解决。

　　河南商报记者在走访中，也有部分政府工作人员表达了无奈。有工作人员说，他们经常接到居民的类似投诉，对于政府来说，“法无授权不可为”，但是依照民法原则，“法无禁止皆可为”。这就导致政府作为上无法可依，但是在开发商方面，“没有说不让这么干，就可以这么干”。也有不少公务员表示：“不光是业主困扰，我们也困扰，我们也是业主，也遇到这个问题。 ”

　　【江苏】

　　通过本地立法 解决停车位“只售不租”

　　于2013年5月1日实施的新版《江苏省物业管理条例》（下称《条例》）中，最大亮点就是，“卖不掉的车位不能拒不出租”。

　　对于小区的那些产权属于开发商的地下停车位，《条例》中指出，如果开发商坚持只售不租，将被处以10万元到50万元的罚款。如果被罚款之后依然不执行，那么主管部门可继续处罚，而不是只能进行一次性处罚。对此当地的解释是：“车位不是商品房，它只是小区的配套之一，其建设的初衷就是提供给业主使用的。如果开发商只售不租，显然与初衷相悖。”

　　对于把物业管理区域内依法配建的人防工程作为停车位的，《条例》规定应当向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。这样就杜绝了一口气收取几十年租金的情况。“人防车位在法律上所有权不明，开发商就不应该卖。”江苏省人大常委会法工委副主任刘克希表示。