土地交易市场已无法用理性来形容，那房价呢？ 资料图

　　编者按

　　郑州“地王”频出，尤其是8月18日龙湖新地王诞生后，郑州楼市一夜之间“高烧”，有楼盘售价直接每平方米上调5000元，甚至有楼盘搞起了竞价拍卖。

　　目前郑州房价已经破万，房价的“天花板”在哪？国内一线开发商在郑州土地竞拍市场“厮杀”激烈，郑州楼市又将何去何从？

　　 据郑州市房管局数据，今年前7个月，新房和二手房价格都在持续上涨中。楼盘一次性调价5000元/平方米、一日清盘、竞拍选房……

　　 那么，是什么原因造成了房价如此疯涨？是真实的刚需还是开发商抬价？或者是投资者炒房的结果？购房者究竟是理性购房还是盲目跟风？

　　政策宽松

　　业内人士介绍，今年郑州房地产市场的向好，首先得益于政策的宽松。

　　“首套房首付降至20%，二套房首付降至30%。”省商业经济学会会长宋向清介绍。今年2月19日，财政部发布房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知，同时，对个人购买家庭改善性住房，进行减免税。 “当前房地产市场的总体回升主要是由于减免税费、降低首付比例、调低房贷利率、鼓励农民买房等多种利好政策促进和市场预期变化所引起的。”宋向清表示，这些房产政策的实施，刺激了购房市场的需求。

　　库存量减少

　　郑州商品房的库存量也在逐渐减少，已经到了恐慌警戒线。

　　郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦介绍，到去年底，郑州市区商品住房去化周期8.3个月，比2014年底的9.7个月减少1.4个月，处于合理区间。 在地产领域，库存1至6个月能售完属于供不应求，超过12个月售完才会考虑库存积压因素。“正常情况下，在一个城市中，库存规模维持在8~12个月的去化周期属于正常水平。不过这也正好说明郑州住宅市场销售状况良好，房价上扬不缺少动力”。 但进入2016年，在国家去库存政策红利的影响下，郑州商品房存量逐步下降，6月底存量524.6万平方米，按上半年月均成交量计算，郑州商品住宅去化周期不足4个月，库存略显紧张。 到了今年7月底，郑州市商品住宅市场库存量为215.70万平方米，按照近3个月月均143.42万平方米的去化速度计算，库存去化完毕仅需1.5个月，已达恐慌警戒线。

　　“地王”催涨

　　2016开年以来，郑州已出炉了10宗“地王”，地价屡创历史新高。直至7月8日万科一掷25亿元拿下郑州主城区地块后引起市场强烈震动。老段子“今年没买房，一年又白忙”被“今天没买房，一年又白忙”的声音取代。

　　7月8日后，郑州楼盘一周单价涨了1000元/㎡以上的有16个，涨了1000元/㎡及以内的则高达35个，最高的一家楼盘一次性涨价3000元/平方米。有的地产商甚至一月内涨价超过30%。一户90平方米的住房，近两个月来售价上涨超30万元。 到了8月18日龙湖新地王诞生后，有近20个楼盘调价，最多的建业天筑一次性调价5000元/平方米，还有部分楼盘封盘不卖。8月21日到22日，郑州有鸿园和金茂成两个楼盘一日清盘。而有一家楼盘甚至采取了竞拍的方式选房，令人咋舌。 河南广运置业集团执行总裁师凯伦认为，龙湖地区的“地王热”对于郑州普通住宅价格没有现实的普遍比较意义，但对郑州普通住宅房价上涨预期，有暗示意义。

　　投资者进入

　　业内人士介绍，在郑州，有了不少来自外地的投资客。“北京、深圳等城市的房产价格实在太高了，他们想炒也炒不动，因此，不少人就转战到郑州等二线城市了。”本土房产交易平台真二网合伙创始人邓鹏介绍，在他们接触的客户中，外地来的投资客数量在逐渐增多。

　　河南省商业经济研究所所长张进才表示，郑州房价飞升和中国经济转型也有一定关系，投资大环境不好，加上宽松货币政策的鼓励，导致炒房成了一项重要投资。 郑州市房管局发布的2015年1~9月郑州市房地产市场运行情况报告显示，2015年前9个月，根据购买商品住宅人员户籍分类数据，其中本市购房人群占比26.45%，外地购房人群占比73.55%。“在外地购房人群中，本省其他地区（除郑州外）占比65.47%，外省市占比7.89%，其他占比0.19%”。 “听说合肥购房团已经到郑州、长沙扫房了。”业内人士表示，周边省份的省会，特别是合肥的房价涨得特别厉害，房价远高于郑州。但从区位、交通等方面相比，合肥不如郑州，这也说明郑州房价还有不小的上涨空间。 宋向清介绍，2016年，北京、上海、深圳的房价率先上涨被抑制，但房价猛涨确实吓住了很多人，这波恐慌和投机潮波及二线城市，投资客纷纷进入没有限购的二线市场。“有人估计，在郑州的这波购房者中，至少20%是投资客”。

　　“恐慌性”市场

　　对于已经无法用理性来形容的土地市场，更无法用理性来判断房价。人们认为房子没有最贵，只有更贵。

　　“今年上半年郑州房价每平方米涨了1006元，相当于一套房（100平方米）在这期间上涨了10万元。”上周刚挤破头在南阳路与黄河路交叉口附近楼盘“抢”到一套房子的张先生说。根据郑州市统计局数据，2015年郑州市城镇居民人均可支配收入达31099元。也就是说年初你一犹豫，三年多又白忙了！ 郑州市民刘先生在微信朋友圈称：“4个月前，老母亲以2.5万元/平方米的价格，买了建业海马九如府近400平方米的房子，半年不到可净赚800万元。我在北京、上海、河南开了3家公司，做的是互联网+影视的热门行业，上百名员工，折腾了7个月，赚的钱不到80万元。” 7、8月份以来，开盘即清盘的消息不时传出，拨动着每个购房者紧绷的神经。面对如此紧俏的市场，二手房一日上涨15万元的消息一时传遍了大街小巷。在此情况下，房产中介更加惜售或坐地涨价，进一步加剧了供求矛盾。购房者也陷入恐慌，着急买房的不在少数，他们坚信，房价还会再涨。 “今年一季度，郑州楼市的量、价较为平稳，但由于一线城市的传导效应，二季度郑州也受到一定的影响，加上其他多种因素的叠加，包括国家的信贷政策，国家和地方从去年开始推出的一系列去库存政策，郑州土地市场上‘地王’频出等，整体上房价呈现上扬态势。” 王牌智库(深圳)有限公司董事长上官同君说，这种情况给老百姓造成了一种恐慌，老百姓被恐慌裹挟着往前跑。“‘地王’带给人们最大的影响是对房价的预期，买涨不买跌，道理就在这儿”。（大象融媒东方今报首席记者 李凌/文 记者 邱琦/图）