2016年7月2日下午两点半，

　　郑州，晴，

　　河南宋基国际公益文化交流中心，

　　一场地产与金融界的狂欢举行……

　　作为本届峰会的唯一媒体主办，河南经济广播采用了N种直播方式全方位、多角度、立体化地展现峰会盛况，微信直播、网络直播、音频直播、航拍直播、360全景直播……只有你想不到，没有我们做不到！

　　下午两点，

　　峰会现场迎来了众多嘉宾，

　　签到合影、来宾入座、交谈甚欢，

　　为峰会开幕提前预热……

　　无人机升空让嘉宾们纷纷赞叹并举起手机拍照，

　　搭建在会场的FM103.2直播台赚足了眼球，

　　大屏幕上播放的FM103.2直播间实时直播画面

　　也在同步关注着峰会的最新进展。

　　高朋满座 精英云集

　　河南省政协副主席张亚忠、大象融媒体集团副总裁李强出席并致辞、河南省金融办银行保险处副处长高龙、郑州市金融办副主任李新锋莅临现场，万科、恒大、碧桂园、建业等开发企业187名负责人，中、农、工、建四大国有银行，光大银行、中信银行等股份制银行，以及信达、东方、华融三大资产管理公司共116名金融高管参与峰会互动，分享价值观点，交流行业经验。

　　陈淮金句频出 干货满满

　　作为地产界权威人士，原住建部政策研究中心主任陈淮受邀出席，并发表了《房地产市场变与不变》的主题演讲，围绕国家出台的去库存政策、二线城市房价的走势、房地产目前是否具有投资价值等热点问题，进行了精彩的讲解！

　　在精彩的现场答问环节，FM103.2记者闫静、主持人郭蕊向陈淮博士精准提问。

　　以下是问答实录：

　　问：陈博士您好！我是河南经济广播记者闫静。国家统计局发布的5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，5月份房价涨势有所放缓，特别是一线城市中，深圳房价环比涨幅收窄0.5%；二线城市显得有点火爆，南京、合肥等出现了抢房潮，包括郑州房价也环比上涨1.4%。您是怎么看待这一数据变化的？是不是意味着一线城市热度开始向二线转移？

　　答：房地产供和求孰强孰弱，取决于8—10年的累积供给和累计需求的之间的对比关系。房地产有两个特点：第一、需求是即时变化的，而供给是两年以上的土地与金融环境对比，他们不是实时同步，相互协调的，所以供大于求、供不应求经常会出现交替；第二，房地产需求前置后错周期很长，所以会出现你所提到的数据现状，但是以此来论证房地产的火热从一线城市转向二线城市，为时尚早。同样的，来判断房价是否回归合理、该涨该跌，不能光看这样的数据。

　　问：陈博士您好！我是河南经济广播的主持人郭蕊，在我们的特别直播间，收到听众发来的问题：普通人在做房地产投资的时候，应该对自己做什么样的评估？到什么时候大多数的老百姓都能买得起房？

　　答：普通人在考虑投资时，应该考虑自己的年龄、资产多少以及风险承受能力。只有中产阶级成为社会的大多数，占社会的主要比重时，大多数的人才能买得起房。注意这个“产”字。什么叫中产阶级？具备资产累计能力的人群才叫中产阶级。目前我们社会的人口财富分布呈现三角形或是金字塔形，大多数层级上的人群都不充分具备资产累积能力；当社会资产比重呈现“枣核型”，两头尖中间宽，大多数的人才能买得起房。

　　峰会结束后，中国房地产研究会河南分会会长冯爱萍、中房研金融委员会主任委员李文凡、平安信托河南事业部总裁彭义接受了FM103.2记者闫静、怡扬专访。

FM103.2记者专访冯爱萍

　　问：目前郑州写字楼林立，但空置率很高。您对商业地产的前景是否看好？

　　答：像河南这样拥有一亿多人口的大省，在城市化的长期发展过程中，商业起到带动作用，从持久生命力上来说商业地产是没有问题的。但会比较分化，那些有品牌、有实力、有运营能力的企业的产品，能够有很好的发展，而市场中实力不够、产品开发不够精细、定位不准、眼光不够长远的企业，会被市场所淘汰。

　　问：作为我们投资人来讲，如果要投资商业地产，最重要的是什么？

　　答：第一要看地段，就是周边有没有商业价值。第二要看开发商是谁，这个产品的合理性、它的定位跟市场的契合程度是不是做得很好。第三要看产品本身有没有设计上的缺陷，有没有很好的性价比。第四要看租金回报，这个地段周边几公里的租金是什么水平，按照这样反推算下来，你的购买价格回本期是多少年。还要考虑的因素是它的交通状况、未来商业启动的估量、物业管理等。

FM103.2记者专访李文凡

　　问：5月份郑州房价均价重回9时代，环比上涨1.4%，未来郑州房价上涨空间还大吗？

　　答：这个不能下定论。供求关系是影响商品房价格的因素之一，未来三到五年郑州商品房供应量压力是比较大的，因为有数十个大型的合村并城和城中村改造项目要面世，不仅有安置房还有商品房。但同时在需求方，郑州市又是一个人口导入城市，据统计每年大概有30万人口进入郑州。这样来说，每年有1000万的供应量，有30万人口进入郑州，同时还有人们的改善性需求，我们认为未来郑州市的房价还是以稳为主，可能稳中趋升。像过去三到五年一样，不会有大幅度的波动。具体来讲，哪块地块、哪个区域会是什么状态，还得具体问题具体分析。

FM103.2记者专访彭义

　　问：房地产的黄金期是不是已经过去？

　　答：房地产的跨越式高速增长期已经过去了，不过目前在城镇化趋势、需求仍存在（刚需、改善性需求等）、结构性需求等几大因素支撑，目前房地产市场是在稳健成长的过程。

　　问：针对房地产方面的投资结构有没有发生变化？

　　答：近期地王频出，仍看好郑州的几大区域：四环以内区、绿博园区、白沙组区等。投资的话首先要看地区，平安信托仍然看好一线城市，特别是强二线城市，如郑州、合肥、南京、厦门等等；业态方面更倾向于做住宅，目前办公商业不是很景气，去化率进程很慢。

　　问：对个人投资者的建议？

　　答：个人投资的话，要考虑自身的情况、收入支出比等，好的地产商、地段抗跌性较强，升值的空间还是有，但是不会像前几年那样翻好几倍。偏远地段、配套设施不完善的地区要谨慎。

　　河南经济广播记者闫静、怡扬报道