家有一房,不仅可以实现幸福蜗居,还能抵押出去贷出真金白银应急或理财。房子抵押多少钱,不再评估公司“一口清”,可以双方商量说了算;未成年“房二代”只要监护人写保证,也有抵押权;同一栋房子,可以切成几块“蛋糕”分别先后抵押;按揭房没有房产证不能抵押。昨日,郑州市出台新版房地产抵押管理办法(以下简称“办法”),从2014年1月起,给靠房吃贷者的应急、理财,加上更粗的保险绳。

　　现象

　　去年一年超18万宗房屋抵押

　　记者从郑州市房管局了解到,房地产抵押贷款已经由20年前的“虾米”业务,变成了“鳄鱼”项目,按揭房屋、抵押贷款变现等现象让房奴有了以房换钱的资本。数据显示,2012年全年,郑州市就有18.54万宗抵押。

　　郑州市房地产抵押办公室主任张建英说,较之1999年出台的“老版”房地产抵押管理办法,新办法根据我国物权法、住建部出台的房屋登记办法等加以完善,比之前的版本更详尽,比如对登记机构、抵押当事人、合同出现纠纷的争议方式处理规定更加完整。

　　解读

　　1.预售房也可抵押了 但是要拿到“房本”

　　啥房子可以做抵押?办法规定,依法取得房屋所有权证的房屋、依法办理预告登记的预购商品房、符合房地产转让法定条件的国有土地上房屋在建工程。

　　这是否意味着有预告登记的预售房就能申请贷款?且慢,您还得先掏房本本!张建英说,从开发商手中买到达到预售条件的房子,可以走按揭,也就是“预售商品房抵押权预告登记”。但是按揭后,没有办下房产证前,不能抵押。而全款付清商品房,也必须在拿到房本后,才能进行抵押处置。

　　2.同一栋房子可以“切蛋糕”多次抵押

　　办完房产证后,房子可以多次抵押。张建英介绍说:“比如你的房子值100万,银行按照规定可以贷款给你六成,就是可以贷60万。你刚开始贷了30万,过一段时间可以再抵押贷款,再贷30万元。”

　　不过,办法还有规定,房地产抵押后,该房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出余额。

　　为了保障债权人的权益,办法规定,同一房地产设立两个以上抵押权的,抵押期间抵押人未经抵押权人书面同意,不得转让抵押房地产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

　　3.未成年“房二代”要抵押 需监护人保证书

　　现在许多家庭给未成年子女提前购置房产,或者将孩子名字追加到房本上,但是在现有规定上对未成年人办理抵押有限制。对此,新办法提供了解决途径:无民事行为能力、限制民事行为能力人的房地产做抵押时,需要提交合法有效的监护关系证明及经过公证的书面“保证书”。也就是说,抵押人为未成年人的,办理抵押登记时,监护人应当提供经公证的保护未成年人利益的书面保证。

　　4.房子抵押多少钱 可以商量来

　　今后,房子能抵押多少钱,不再只是评估机构说了算。昨日出台的办法规定,抵押房产的价值,除了可以评估机构评定,还可以由双方当事人协商。

　　河南文中律师事务所主任律师徐永祥则提示,新办法堵上了评估机构权力寻租的漏洞,避免它们因各种利益作出与房屋实际价值不符的评估。不过,银行会不会吃霸王餐呢?张建英表示,目前房子能抵押多少钱主要还是看银行,比如有的银行给房子总额的七成,有的是八成。新办法将让抵押人有更多话语权。

　　5.占有权仍归抵押人 转让须书面通知

　　抵押过的房子能否“转让”呢?办法规定,抵押期间,抵押人转让被抵押的房产,必须经过抵押权人同意。转让以后,抵押人应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存,转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

　　办法同时规定,抵押房产被列入政府征收范围的,抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押物,也可以依法清理债权债务,解除抵押合同。

　　(记者 王磊 朱琨 通讯员 刘涛)