江门市民刘女士2008年初将其房产出售给香港市民施先生，但该房产其后因江门对境外人士实施住房限购政策而无法过户，刘女士6年后又起诉要求收回房产。该套房产出售时每平方米单价不过1000多元，6年间大幅升值，施先生拒绝返还房屋，并反诉要求刘女士协助完成过户。2010年江门实施住房限购政策后引起的这一首宗涉外房产纠纷案近日终审审结，江门市中级法院以合同事实上无法履行为由判决施先生败诉，判令其退返房屋。

　　案由 解除6年前签订的购房合同

　　2008年1月，刘女士与施先生签订《房屋买卖合同》，将其位于蓬江区天龙三街的一处房屋作价11万元转让，施先生交付1万定金。同年4月，双方重新签订合同，约定房价款为11.2万元，其他内容与原合同一致。2008年4月25日，双方还办理了委托公证，刘女士授权施先生的儿子代办房屋过户等手续。

　　2013年9月，刘女士向蓬江区法院提起诉讼，请求法院判令解除与施先生签署的《房屋买卖合同》，收回其房屋。刘女士表示，施先生在2008年4月25日又付了10万元房款，尚欠2000元未支付，属违约行为。同时，施先生的儿子一直没有办理房屋过户手续。施先生为香港公民，2008年在江门已有多套房产，按照江门市限购政策规定，施先生实际已无法取得房产，双方合同无法履行。

　　施先生则认为双方合同已经履行完毕，不需要解除，他实际支付了11.2万元足额购房款，除1万元定金外，其他10.2万元分2次付清。施先生提出反诉，请求法院确定其房屋所有权，并要求刘女士协助办理过户手续。对于长期没有办理房屋过户手续，施先生表示是因为刘女士在交付了房产证后，又单方面向房屋管理部门挂失房产证，导致房屋无法过户。

　　蓬江区法院一审查明，施先生名下在江门市的房产共有11处，购买刘女士房产虽尚欠2000元购房款，但不构成“根本性违约”，不能因违约解除合同。对不能办理过户的责任问题，蓬江区法院一审认为主要在于刘女士，并于2013年12月一审判决施先生向刘女士偿付房产款2000元，刘女士协助办理过户手续。

　　终审 限购政策致合同无法履行

　　刘女士不服一审判决提起上诉。其代理律师、广东江达律师所主任张中强表示，按照江门对境外人士的限购政策，境外人士在江门只能购买一套用于自住的房屋。而施先生在江门共有11套房产，因此已不可能在房产局办理房屋过户手续，其与刘女士之间合同实际无法履行。

　　江门中院终审认为，江门限购政策是导致原被告双方合同无法履行的直接原因。在签订合同后，刘女士已将房屋交付施先生使用并办理了过户授权公证，已完成了合同义务。此时，办理过户的主动权已转移到施先生一方，从公平、合同的角度出发，其后出现的因政策原因而无法过户的合同风险，不应由守约方即刘女士一方承担，因此应予解除合同。江门中院终审因此决定撤销原判，改判解除原被告双方购房合同，判令施先生返还房屋，刘女士返还11万元购房款。