任志强

　　华远地产有限公司董事长任志强今日参加第一财经财富嘉年华“趋势”经济论坛时表示,二三线城市房地产遇到的问题并不大,反倒是一线城市销售下降巨大。

　　他认为,棚改其实是对房地产开发商最有益处,开发商可以借机拿到低息贷款,并且资金回笼快。

　　现场还有精彩问题,就在本文末尾。提前透露一点,任志强说,一百个上海都代表不了上海……

　　未来房地产市场的发展方向

　　在谈到为何房地产投资增速下降时,任志强表示,一是和前期土地购置有关。土地购置是一个先进指标,当其处于负增长的第二、第三年,通常房地产价格是上涨的,土地也是上涨,随后就出现一个低潮,然后再出现土地负增长。明年的供求关系,按照现有统计,排除棚改等因素,商业房地产开发又会发生变化,今年的开工负增长会导致明年9月份出现需求上涨。

　　今年上半年房地产销售下降,引起了一些市场上的争论。但实际情况并不是这样的。今年1-5月份是持续下降的,但1-6月份已经开始出现回升。6月份比5月份的情况略有好转。7月份的统计数据没有出来,但是从某些地区来看,可能会有好转,因为大部分地区开始取消了限购政策,甚至有一些地方采取了降息、降税、政府财政补贴等方面来刺激楼市。

　　任志强认为,一个月的数据可能还不足以说明,要用更长时间的数据来说明整体情况。但从目前来看,进入下行通道是不成立的。

　　他认为,比较麻烦的是到位资金,到位资金的增长率是历史上从来没有过的最低点。去年的自有资金增长率过高,也包括一些非房地产行业为主的产业迅速进入市场,但今年这一部分的资金基本上退出了。过去做服装的都在进入,甚至三四个人作为合伙人就进入了,但现在这部分人退出了。目前的到位资金大概还有1.7万亿的资金富余量。

　　任志强说,所有人都认为二三线城市遇到的问题最多,中国沿海地区和一线城市问题不大,但实际上错了。从投资上来看,并没有明显看到中西部地区投资增速下降。但是从销售来看,影响最大的是东部地区。一二线城市多数地区销售下降巨大,反而三四线城市或者是四五线城市更多是正增长。也就是说,中西部并没有因为环境变化出现了大幅度崩盘。

　　他解释说,严格来说,我们只统计70个大中城市的数据,比如房价。但在销售和开工数据当中,也包括了其他500多个城市,包括县级和地级。我们还有2.59万个镇,这些镇占的数量很大。

　　房地产和城镇化

　　任志强还指出,和房地产关系最密切的就是城镇化。如果中国的城镇化速度已经到了一个截止的地步,就会出现房地产过剩的问题,或者说从预售市场转入二手市场。但是现在来看并没有这样,城镇化从30%之后到70%之前都是高速增长的过程,全世界多数过程都是这样的发展路径。我们目前严格来说,也只是第一第二个阶段,是从农村进入城市,从小城市进入大城市的阶段,还没有进入第三阶段——郊区城镇化形成大城市圈。

　　但人们会提出一个问题,就是当人口向大城市集中的时候,大城市人口的密度就会高。可从人口密度调查来看并不是这样的。按照建成区比例,北京是全国倒数第四的人口密度。

　　北京为什么首堵呢?这是因为只有一个中南海,所以在北京核心区不是建成区,核心当中不到200平方公里范围之内,我们的人口密度是世界第一位的,高过纽约、东京、莫斯科、巴黎、伦敦、马德里等等,可以达到每平方公里3万多人。但在建成区当中一分散就不是这样的。中国的审批制度导致了人口集中于政府审批权附近。而在国外没有这样的现象,政府的审批权利和市场基本上脱离了,人口的密度是自然增长的,而不是随着权利中心而转移的。

　　房地产市场化在逐渐减少

　　任志强还表示,在买卖自住商品房屋的时候,北京市政府还要求自住商品房卖的时候,要给政府交30%,“我不知道那一条法律上可以找到市政府可以做这样的规定,因为钱不是你投的,经济适用房卖的时候,你拿一点还可以有道理可言,而自住商品房是商品房产权证,而且你是收了地价的,我个人觉得政府是太黑了。”

　　他指出,在政府获得地价过程当中,政府的投资行为导致出现了另外一些现象。“比如说我们棚改是用政府投资拉动,我个人觉得就是一个因果倒置。棚改区改造力量用的越多,对市场破坏力越大。”

　　前面3600万保障性住房的问题还没有解决,同时又增加了1200万套新的概念。3600万套原来是5年计划,一年要投700万套,相当于全部开发商住宅竣工总量。即便是在去年,也只完成了700万套。开发商就建那么多的房子,换句话说,只建那么多房子的市场,如果说有更多房子冲击市场,就变成了另外一个情况,既包括开发商竣工,也包括了非开发商竣工的部分。今年的统计报表当中,真正属于商品房开发的只有50%,另外50%都是和政府相关的包括保障性住房、棚改区住房等等。市场化在逐渐减少而不是扩大。

　　任志强说:“我对一万亿的棚改称之为4万亿的拉动。什么意思呢?用4万亿让经济立刻强起来了。网上有人说,1万亿侵犯了开发商的权利,我表示反对,棚改对开发商是最有利的,因为可以拿到开行的低息贷款。”

　　任志强认为,如果这样发生的话,存在的问题是更多的。现在已经完成了960万套保障房,已经投入了1万亿,再加上4万亿,这几年可能出现的常态的就是所有开发商跟着政府保障房走就是资金回笼最快的,反而完全市场化的会逐步的退出。

　　问答实录

　　主持人:任总,你觉得城镇化对房地产有什么影响?

　　任志强:城镇化首先要有房子,不管这个房子是开发商生产还是政府生产,但是总归要有人生产,如果有租房的需求就一定有人买房,因为要提供出租,在国外的租机构比较完善,中国这样的机构不给完善,尤其是我们的文化,更多人希望买,所以毫无疑问它是一个机遇,但是这个机遇不是说政府创造的城镇化机遇产生的,而是农民从农村中解放出来,如果我们的土地政策不能把农民完全解放出来的话,我们的户籍制度还是限制人民的自由流动的话,反而它还是会下降的。

　　主持人:很多三四线城市已经放松限购限贷了,这意味着什么?有没有可能接下来一线城市会出现这种措施呢?

　　王德培(福卡研究所首席研究员):如果一个政策让很多家庭不得不离婚,说明这一定不是一个好的政策,我们已经看到这种情况出现,如果我们的政策会导致这样的偏差,或者没法走门,只能走窗户,这一定不是这个好政策,现在取消是因为有人说开发商要死了,要救开发商,我个人不觉得,打个比喻,一个人掉到河里,你不救他吗?因为他是个罪犯,这个道理很多人没太搞清楚,有人说因为开发商都黑,所以不能救开发商,但是如果他们都死了,你们有房子住吗?有开发商也是政府允许的,不要从单一的角度去看问题,实际上我们真正限购的一共48个城市,真正取消的大概已经有41个城市,或者半取消的,7个城市没有表态,其中有4个是一线城市,我个人觉得不会轻易取消,包括上海,一定要设一个门槛,不是用房价更高的门槛。

　　主持人:任总开始带来的题目并不是中国的城镇化和市场,你的题目是中国的楼市拐还是不拐,房子买还是不买?后来你把这个名字改了,站在观众的角度,再次对你提这个问题。

　　任志强:我明确说的有是中国不存在经济下行的通道问题,即使是一个调解期,也不是下行,所以房地产也不是下行,如果我们迟迟没有解决房地产的城镇要素问题的话,它也不是拐的问题,往哪儿拐呢?我不认为拐,2012年的时候下降27%,所有人都说今年要完蛋了,最后不是都变成正数了,有三个问题我们没法确定,比如说放不放货币问题,我们决定不了,基础设施加大到什么程度,我们决定不了,棚户区的改造我们决定不了。 

　　主持人:那么在刺激的情况下,你觉得是该买还是不买?

　　任志强:既然政府在你保底,你为什么不敢买?

　　记者:谢国忠(独立经济学家)博士赞成这个观点吗?

　　谢国忠:我认为房地产是长周期的市场,不管政府是什么行为,它可能对这个周期有一个延续,稍微长一点,但是不可能改变,周期性的规律,所以房地产原来我觉得2012年是拐点,为什么呢?它有很多原因,包括中国的出口,全世界的刺激给中国带来的好处,中国老百姓原来的负债率比较低等等因素,4万亿就是鼓励大家去炒,因为基数比较低,所以可以炒起来。2013年的时候又炒了一把,我当时认为是反弹,有些做地王的都是靠信托,高利贷去做地王,所以不可能长的了。今年又下来了,中国进入了一个比较长期的房地产阶段,香港97年见底,03年见底,大概也有六七年,日本到今天都没见底,因为日本的问题是房地产泡沫下滑的时候还出现了人口下降,所以房地产就变成了无底洞。中国至少未来我们不去看,五年里面房价应该不涨。

　　主持人:所以您的观点是建议大家不买。

　　谢国忠:如果你有空房子赶快卖掉。有反弹的时候你跳进去,熊市的反弹是最害人的,A股从6000点掉到3000多点的时候,很多人跳进去,然后又反弹到4000点。牛市里面每次反弹都是买入的机会,熊市里面每次反弹都是卖出的机会。

　　主持人:一位建议买,一位建议卖,王老师站在谁的立场?

　　王德培:线上线下都一样,线上看到谢博士很嚣张,线下回答的很暧昧,我希望您待会儿再明确一下百分比,我的态度就是观察开发商的幸福指数,如果他们越来越难受,那就是我们买房子的春天,时点在哪里?今年年底明年年初,我的理论推导是什么?房价波动向下,总体横盘,结构分化,我的态度很鲜明,节点很鲜明。根据刚才任总的话题,会不出现投机性的事情,上一轮是大量的资本参与炒作,以温州炒房团为首,但是这支剑还悬在我们头上,就是房产税,今天我们的GDP在下行,打头阵的就是房地产,随你们需弄,你们买你们顶吧,把GDP混去再说,三年左右,房产税肯定要收的,为什么?现在基本上国家的税收还是生产领域,你想想看今天如果被任总忽悠的去买房的人,这就是中华人民共和国未来广大的税基,投机性的买房可能会受到遏制,自我的遏制,不可能嚣张到上一轮的行情。

　　任志强:我一会儿要赶火车,我说几分钟,王院长说悬的一把剑是房产税,上海2000多万人一年才交两亿的税,算什么剑啊?实质性的更少,你们不用担心这个东西,我们叫房地产税,地是国家的,房子是自己的,如果一个法律制度能把两个不同产权制度的东西混一起,那是一个奇迹,中国还没有生出这种奇迹的人,所以你不用担心,一定会统一,如果统一的话你有不用担心了,反正70年以后也是你的,你现在交一点没什么可怕的,我没觉得是问题。而且中国这么多穷人,没有解决贫苦问题,穷人和富人的住房差别很小,你是0.8,我是0.5,中国有50年左右的福利分配,像拆迁、棚改、保障性住房,不是差别很大,150平米以上的住房真的有很多吗?20%左右。

　　什么时候该买房子,什么时候不该买房子,刚才采访的时候问我,我说有两个条件,第一是人口都跑了,第二是政府没钱了。如果政府在不断加大投入,房子外头的原因决定房子里头的价格,比如说外头多了个大马路,多了高铁,多了学校,多了其它的配套设施,你的房子就升值,你们看看是不是这样。只要政府加大投入,这个房子的价格就得涨,人也是这样的,如果没有收入,你就得跑,从小城市跑大大城市,如果这个城市人都跑了,政府还有大量的投入吗?没人了你怎么投入?今天和明天的差别有多大?你非得等吗?北京市已经遇到了,三次摇号没中的,老婆都该跑了,只要有需要就买房子,投资就要考虑。虽然我和谢博士,我们从04年开始吵,但是我们也是好朋友,意见可以不同,最终听我的可能都发了财了。你们将来谁举手说不承认,谢博士那时候把房子卖了,卖的结果就是现在也没房子住。

　　谢国忠:上海是美金支持的,有很多外国人买房子,05年5月份的时候见底了,06年掉了一半,07年起来,我跟着汇丰银行做报告的时候,说07年会朝上走,加入全国性的泡沫,有泡沫并不代表掉,泡沫是一个膨胀的过程,等到它的力量消耗完了就会掉,如果你去参加泡沫的话,你自己要考虑,你脑子有多好,在泡沫爆之前能不能跑掉。

　　主持人:谢总不要再解释了,解释就是等于掩饰了。现在进入提问时间。

　　问:任总,不管你说买房还是不买房,我们看到很多城市的房价已经在调整,一些业内人士说随着房价的调整,土地成本占整个房价的比重确实有增无减,从您专业人士的角度来看,目前业内公认的这个土地成本比例大概是多少?现在有很多开发商比如说淘宝进行合作,你对这个事情怎么看?

　　任志强:我们早期做的时候,土地占到45%左右,现在高档的大概占到70%,因为价格高了,要占到70%,还没算税费,所以政府一定是第一个投资者,在房地产领域最大的投资者就是政府,因为捞钱最多的也是它,占地方财政最多的也是它,前年一共12万亿,中央一半,地方一半,所以这个你改变不了的。淘宝实际是解决了首付款的问题,在香港政府会调节,在市场不好的时候会降低首付比例,但是市场过于紧张的时候,会把首付提高到30%,美国也会调整,它是解决这个问题,中国现在解除限购了,没有降低首付,按道理降低首付是市场调解的办法,我觉得更应该是市场调解的办法。

　　问:我觉得北京房产会下跌,因为去中心化,第二个去政治化、去省级化,第三个,北京空气不好,所以我看到上海房产,北京看跌,同意吗?

　　任志强:你太以为上海了不起了,上海是不是金融GDP比北京还低,你强调什么中心?就是上海人自己认为的,你的高校能比北京多吗?请问你的院士比北京多吗?请问最优秀的小学比北京多吗?从小学开始你比北京多吗?为什么领导把孩子送到北京上小学?不送的上海来呢?不用讨论,北京永远是中心,一百个上海也代表不了北京。

　　主持人:任总,刚才您说好多人听您的建议买房都赚钱了,刚才有观众说听您说北京那么好,他想去北京买房了,你的建议是什么?

　　任志强:我说离天安门越近越好,可是你买得起吗?