明天我们如何养老

　　除公务员、国企职工以外的大部分人，都被中国式养老焦虑塞满了头脑，至于老头、老太太被忽悠上当的悲催案例更是比比皆是。明天，我们的养老该如何落地？

　　中国人讲究未雨绸缪，也就是在大雨倾盆前，该修伞的修伞，该补檐的补檐。作为《投资与理财》杂志记者、编辑的我们也与读者一样，各自有一把理财小算盘，为退休后的养老做着打算。“养老金缺口”、“以房养老”的字眼频繁出现，养老的话题被炒得越来越热，在选题会上，编辑们也炸了窝。

　　众说纷纭后，得出了一个结论：我们很焦虑。

　　编辑雅凝的父亲，在她13岁时就为她就购买了养老型保险。每年缴费2738元，连续缴了20年，从1997年开始，每3年可以领到5000元钱，20年后可以领到59360元，外加一份终身的意外险。父亲买这份保险目的就是为这个前途未卜的小丫头，增添一份来自父辈的殷实保障。一年2738元，在1997年相当于一个科级国家公务员一个月的工资。雅凝的父亲当时认为，如果保险期满了，领到的6万元保险钱，足够保障孩子几年的生活基本开销。而如今，这些钱在北京等一线城市仅相当于一个中等收入职工一年的工资。

　　雅凝是个北京姑娘，有房有车，却对自己以后的退休生活焦虑不已。因为从母亲领到的退休金就可以看出，如果只按最低基数缴纳最低社保金的话，退休金的数额只够维持吃饭和最基本的生活开销。当时父亲百般算计后上的保险，以现在的消费水准来衡量，可以说是不值一提。她的观点是：60岁退休时，就算是上了社保，外加其他保险，从13岁就开始未雨绸缪，但在台风般的通货膨胀面前，这把“油纸伞”是断断扛不住的。

　　目前，除公务员、国企职工以外的大部分人，都被中国式养老焦虑塞满了头脑，至于老头、老太太被忽悠上当的悲催案例更是比比皆是。我们的养老，该如何落地？

　　政府基本养老金 你在哪个轨

　　除了个人储蓄养老外，在60岁前找到一套适合个人投资的方式尤为重要。每年资产配置的投资收益如果保持在8%，二三十年下来，将是一笔不小的财富。

　　我国存在企业退休制度与机关事业单位退休制度，二者完全不同。所以，出现了“退休金双轨制”这个词，它是指对不同用工性质的人员，采取不同的退休养老金制度。很多人只知道机关事业单位人员的退休金高，却不知道为什么自己的低。

　　理想的退休养老金分配，应该是政府基本养老金（也就是我们的社保缴纳后到退休时拿到的钱）、企业年金和包括养老保险在内的个人养老投资各占三分之一。本文，我们就将基础养老金做一个深度的剖析，看一看你退休后拿到的养老金水平在哪个水平上。

　　2013年中国职工养老储备总指数

　　中国职工养老储备总指数 60.6

　　外商投资企业养老储备指数 62.9

　　国企养老储备指数 60.8

　　民营企业养老储备指数 59.4

　　中国养老保障存在“瘸腿”现象，相对于基本养老保险而言，二、三支柱没能承担起补充养老应有的责任。数据显示，95.7%的受访者参加第一支柱基本养老保险；而作为主要形式的第二支柱企业年金，仅有3 8 . 9%的受访者参加（本次调查为大中城市，且没有包括机关事业单位职工，相当于缩小调研群体，实际企业年金职工参加率更低）；另外，在第三支柱方面，职工主要通过自发行为购买个人商业养老保险、银行储蓄和投资不动产等形式进行养老储备，其中，45.9%的受访者购买了具有一定养老功能的个人商业保险。

　　以科员工资为例，如果你24岁参加工作，60岁退休，职务没有任何晋升，那在你退休的那一年，根据36年工龄，退休时工资为3300元左右。按照上表，能拿到的退休工资为每月2500元左右。

　　轨道二：公司职员

　　参加城镇企业职工基本养老保险社会统筹的人员，达到国家规定的退休年龄，实际缴费年限（含视同缴费年限，下同）满15年以上的，按月计发基本养老金。根据最新的养老金计算办法，职工退休时的养老金由两部分组成：

　　（以下公式变个颜色以便区分）

　　养老金=基础养老金+个人账户养老金个人账户养老金=个人账户储存额÷计发月数（50岁为195个月、55岁为170个月、60岁为139个月）

　　基础养老金=（全省上年度在岗职工月平均工资+全省上年度在岗职工月平均工资*个人的平均缴费指数）÷2×缴费年限×1%个人账户存储额度为每月员工缴纳的养老金部分乘以一共缴纳的年限，具体数额根据单位所制定的缴纳档次有所不同。北京最低基数是2089元（北京市2 013年社保最低基数）*8%=167.12元。如果缴纳了15年，那在15年后，个人账户存储额为30096元。

　　从上述公式中可以看到，在缴费年限相同的情况下，基础养老金的高低取决于个人的平均缴费指数。个人的平均缴费指数就是自己实际的缴费基数与社会平均工资之比的历年平均值，低限为0.6，高限为3。因此在养老金的两项计算中，无论何种情况，缴费基数越高，缴费的年限越长，养老金就会越高。

　　根据上述公式，假定职工在6 0岁退休时，全省上年度在岗职工月平均工资为4000元。累计缴费年限为15年时：

　　个人平均缴费基数为0 . 6 时，基础养老金=（4 0 0 0 元+ 4 0 0 0 元×0 . 6）÷2×15×1%=480元

　　个人平均缴费基数为1 . 0 时，基础养老金=（4 0 0 0 元+ 4 0 0 0 元×1 . 0）÷2×15×1%=600元

　　个人平均缴费基数为3 . 0 时，基础养老金=（4 0 0 0 元+ 4 0 0 0 元×3 . 0）÷2×15×1%=1200元

　　累计缴费年限为40年时：

　　个人平均缴费基数为0 . 6 时，基础养老金=（4 0 0 0 元+ 4 0 0 0 元×0 . 6）÷2×40×1%=1280元

　　个人平均缴费基数为1 . 0 时，基础养老金=（4 0 0 0 元+ 4 0 0 0 元×1 . 0）÷2×40×1%=1600元

　　个人平均缴费基数为3 . 0 时，基础养老金=（4 0 0 0 元+ 4 0 0 0 元×3 . 0）÷2×40×1%=3200元

　　轨道三：农民及农民工

　　农民养老金主要由个人缴费、集体补助、政府补贴三部分组成。新型农村社会养老保险（简称新农保）规定，当农民年满60岁，符合相关条件的参保农民可领取的养老金底限初定为55元，财力好的地区可以增加，北京已经达到了2 8 0元。同时，国家会根据经济发展和物价变动等情况，适时调整全国新农保基础养老金的最低标准。

　　我国农民工养老保险的缴费标准为：用人单位缴费比例为工资总额的12%，比目前规定的平均缴费比例低了8个百分点;个人缴费比例为4%至8%，可以根据本人的收入情况，合理选择和确定。只要累计缴费达到15年，并达到退休年龄，就可以享受和城镇企业职工一样的养老金计算方法，拿到养老金。

　　企业年金 中看不够用

　　很多人都想找到一份能养老的工作。除了国家公务员，建立企业年金的企业，或许也是你积攒养老金的归宿。

　　国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》的文件后，“以房养老”问题引起社会广泛议论，人们越发担忧个人养老的问题。因此，除政府承担基础养老责任外，企业在个人养老问题上所扮演的角色也被突出出来。

　　中小企业“缺席”企业年金

　　企业年金是在政府强制实施的公共养老金或国家养老金制度之外，企业及其职工在参加基本养老保险的基础上，根据自身经济实力，自愿建立的旨在为本企业职工提供一定程度退休收入保障的补充性养老金制度。企业建立企业年金之初，需将企业年金方案报送所在地区的人保部门备案，然后再与受托人、投资管理人、托管人和账户管理人签署合同，将企业的年金进行托管。

　　人社部发布的数据显示，截至今年一季度末，建立企业年金的企业已达574 8 5年，企业年金发展初期，保监会曾预测，企业年金每年有望新增1000亿元以上，到2 010年，总额有望达到千万亿元以上。然而，时隔多年，我国企业年金规模依然偏小，甚至不及当年预期的一半。

　　目前，绝大多数企业不缴或者少缴企业年金，中小企业更是严重“缺席”。中小企业盈利水平一般，抵御经济风险能力不强，削弱了其参与企业年金的积极性。

　　我国三大支柱的养老保障体系并不均衡，企业年金占比偏小，已成为发展中的短板。2 012年，方正金融研究院发布的一组研究数据表明，我国企业年金占基本养老金比重为18 . 3%，而全球企业年金(大约30万亿美元)则为基本养老保险基金(约6万亿美元)的500%。

　　而且我国企业年金的平均替代率远不到1%，而英国和美国等国家则接近40%。

　　现今，企业年金的资金规模虽然较初期增长了2 5倍，但其中90%以上的资金依然来自大型国企，建立企业年金的大都是电力、石化、石油和电信等经济效益比较好的垄断行业。

　　企业年金收益率可观

　　企业建立企业年金之后，将企业的年金进行托管，管理方式分为企业年金单一计划和企业年金集合计划。单一计划一般适合资金雄厚的大企业，管理机构会为其资金制订量体裁衣式的投资计划。

　　企业年金的运营成本较高，如果资金规模小，运营成本就高，进而造成投资收益不尽如人意。所以，多个中小企业可以共同参加，实行企业年金集合计划。

　　从目前企业年金的运行状况来看，收益率还是比较让人满意的。2 012年，中国企业年金积累基金达到4800多亿元，而且取得了比较好的投资收益。从2007年开始统计以来，到去年底的年化收益率达到了8 . 35%，而同期的通货膨胀率为2 .4 4%，它的收益率高出了同期的通胀近6个百分点。

　　中国人民大学金融信息中心主任杨健认为，企业年金立足长远，如果能够巧妙地对市场进行正确判断，把组合配比做得更好，应该能够获得让人放心的企业年金业绩。

　　企业年金不可随便提取

　　企业和员工按照一定比例缴纳企业年金，员工如何提取呢？2004年施行的《企业年金试行办法》对企业年金的支付条件进行了限定，职工个人不能随意领取。

　　职工在达到国家规定的退休年龄时，可以从本人企业年金个人账户中一次或定期领取企业年金。职工未达到国家规定的退休年龄的，不得从个人账户中提前提取资金。出境定居人员的企业年金个人账户资金，可根据本人要求，一次性支付给本人。职工或退休人员死亡后，其企业年金个人账户余额由其指定的受益人或法定继承人一次性领取。

　　企业年金原本属于企业薪资延期支付的部分，所以从以往的案例来看，大部分跳槽或者辞职人员只能将自己个人缴纳的部分提取。

　　商业保险越老越赚的不二法门

　　《中国职工养老储备指数》报告显示，储蓄、保险、房产占养老储备的前三位。职工主要通过自发行为, 以购买个人商业养老保险、银行储蓄和投资不动产等形式，进行养老储备。其中，45.9%的受访者购买了具有一定养老功能的个人商业保险。

　　在这个为养老焦虑的年代，保险能否让我们获得一点安慰呢？由平安养老保险股份有限公司和中国社会科学院世界社保研究中心在北京联合发布的首个《中国职工养老储备指数》报告显示，储蓄、保险、房产占养老储备的前三位。其中，4 5 . 9%的受访者表示购买了具有一定养老功能的个人商业保险。

　　由于商业保险养老的回报水平比较容易测算，而保险又是一种强制储蓄的工具，因此在个人的养老规划中，用商业保险辅助养老还是比较可靠的。

　　强制储蓄养老的本钱

　　在年轻的时候，总是有很多的花钱渠道，如果不强迫自己为了将来养老而预先做点准备，那么钱花了也就花了，老年生活最终没保障。保险恰恰有一个强制储蓄的特点，只要投保了，就必须按时定量交保费，养老安排就比较有计划性。而且，由于退保损失比较大，因此人们会慎重考虑“毁约”问题，从而就带有了较大的强制性和资金的稳定性。

　　利滚利储蓄效益更大

　　养老储备是一项长期的理财计划，而通过复利滚存计算收益的保险，储备的时间越久，累积累生的效益更大。而且，终身型的养老保险还有一个特点，就是人活得越久，领得越多，可以部分解决退休后“活得太久”带来的经济压力，可以说是“越老越赚”。这一特点是其他任何理财工具都无法实现的。

　　如何选择养老险

　　目前市场上的商业养老险产品主要有传统型、分红型和万能型三种。具体来说，传统型养老保险的预定利率确定，通常在2 .0%到2 .4%之间，投保后从什么时间开始领钱、领多少钱，都是投保时就可以明确和预知的；分红型养老保险有1.5%到2 .0%的预定利率以及不确定的分红利益；万能型养老保险的保费在扣除部分初始费用和保障成本后，进入个人账户，有2%到2.5%的保证收益和不确定的额外收益。

　　由于传统型养老保险是复利累积收益，购买时间越早，保费越低、预定利率越高，回报就越高，辅助养老的功效就越好，所以购买传统固定利率的储蓄型养老险，时机很重要，自身年纪轻、内含利率较高的时候是最佳购买点。至于分红型养老年金险，由于具有不确定的分红利益，在一定程度上可以抵消通胀因素。这类产品更适合对长期利率看涨、对通货膨胀因素特别敏感的人群。

　　养老险买多少合适

　　在养老规划里，商业养老保险是养老金储备的一个渠道。还有一些其他的理财方式也不错，不妨和房产、基金等其他投资工具搭配使用。那商业养老险买多少合适呢？

　　专家建议，购买商业养老保险所获得的补充养老金占未来所有养老费用的20%~40%为宜，也就说是占到今后个人养老金缺口的30%~50%就差不多了。每年的养老储蓄类保费支出不要超过目前年收入的8%~10%，养老疾病保障类保费支出不要超过目前年收入的5%。

　　20岁~60岁的养老规划

　　20~30岁

　　第一个10年，是人生财富的积攒期。这个阶段需要完善的人身保障、意外及意外医疗等保险保障，但保费支出不宜过高。

　　30~40岁第

　　二个1 0 年，是人到中年，已经积累了一笔财富。这时候可以动用部分的钱做些投资，准备养老金。

　　40~50岁

　　第三个10年，可以根据需要，让专业的理财师为你做养老规划，每年保持将年收入的10%~15%投入保险比较合适。

　　50~60岁最后10年，即50岁以后，退休基金应该“专款专用”，家庭也不宜再新增任何形式的负债，这个时期保本很重要。

　　寻找个性化的投资养老方式

　　除了个人储蓄养老外，在60岁前找到一套适合个人投资的方式尤为重要。炒股也罢，定投买基金也罢，只要操作得当，持之以恒，也会累积出足够的养老安全垫。

　　“要想在退休后有一大笔钱，投资理财无疑是最好的方式。个人养老投资可以通过投资股票、基金、债券或其他理财产品，做长期规划。养老储蓄投资要尽早进行，做好分散投资，即资产配置。”知名理财专家唐绍云讲道。

　　谈到投资，许多人往往将其与遥不可及的财务自由联系到一起。实际上，要长期坚持投资理财，最切实的目标是积累家庭财富和养老金，尤其是用于投资养老的钱，时间期限较长，个人的资产配置对短期的经济波动更加淡然和冷静，立足长远，才有意想不到的收获。

　　股票、基金、债券、黄金以及艺术品等都可以作为养老投资的标的，最重要的是要找到一套适合自己的投资方式。

　　买养老股票要会衡量其价值

　　买几只高分红的股票去养老，以养老的30年期限对抗经济周期，长期持有，每年吃分红，股票总有一天能涨起来，无疑是美好的愿望。假如2007年买入蓝筹股中国石油，即使中国石油每年有5%的分红，股价从48元跌到如今的7元，股票资产缩水80%，你一定承受不了。仅有的那么一点分红，对你来说已经微不足道，这样的投资养老肯定是失败的。

　　在把股票作为养老方式之前，首先要明确个人是否适合投资风险相对较高的股票，之后要对股票有较为深入的认识，选对几只养老股票，做一个长期投资组合。

　　买养老股票仍然要坚持百说不厌的长期价值投资理念，公司是否是好公司，股价是否便宜，是否具有成长和价值分红属性，这些是选养老股票的核心指标。

　　就拿中国石油来讲，这一只大盘蓝筹股在2007年市场最疯狂的月份在A股上市，估值高估到40倍，而今却只有10倍。中国石油股价下跌，反映出股票市场长期价值演绎的全貌。知名分析师张化桥曾谈到，A股I PO发行制度不合理，在牛市时，公司上市往往容易，而且股价一般比较高。熊市时，公司想上市非常困难，而这时公司如果坚持上市，将利益出让，以较低的价格上市，投资者则可能淘到便宜股票。

　　张化桥的观点正道出投资的价值本源，如果你想买到一只用来养老的股票，除了选出一家值得信赖、竞争力强的公司外，还要学会衡量股票的价值，就像巴菲特那样，绝不买贵的离谱的股票，才能为长期投资确立最大的安全边际。

　　在选择价值型大盘蓝筹股时，高分红是买入长期持有的理由，同时要考虑其估值的合理性，寻找真正被市场低估和高分红的股票，这样才能让你买了养老股更安心。

　　如果在很早就买了像格力电器、天士力或者云南白药这样的股票做养老之用，如今资产已经增长几十倍了。所以，构建一个股票组合的意义就凸显出来。买入一只低估值高分红的价值股后，再买几只公司品牌和市场竞争力较强的成长型股票，分享公司成长带来的股价攀升，只要其不衰落或者停止增长，就可以长期持有。这类公司往往诞生在消费和医药行业。

　　而一些常被市场炒作的股票可能更加适合频繁操作的炒股者，这类股票因人而异，更不适合长期持有，例如近年来被爆炒的传媒、环保、信息技术等公司，尤其是那些创业板中高估值的股票。这类高成长的股票，一般股本不大，短时间内股价涨幅巨大，但其高成长期一般在3到5年。所以，如果将其纳入养老股，也只能阶段性持有，所谓成长故事讲完，股价泡沫破裂可能就在眼前。

　　选对基金做好基金长期配置

　　相对股票而言，基金投资更适合普通投资者，也更适合大众做养老投资组合。基金定投是最简单方式之一，每月定投几千元，根据经济周期和股市熊牛转换，调整定投金额，在熊市中加大定投力度，在牛市中逐渐赎回一定比例的基金份额。

　　养老基金的定投前提是要做坚持不懈的长期定投和选对好的基金，一般以20年到30年为期限，穿越股市熊牛周期，最终分享基金的增长。

　　在投资基金的组合中，除了选择一两只指数基金外，可以投资主动选股型基金。这时要重视寻找具有专业投资能力的基金经理和基金公司，因为他们能够通过对市场的研究，将基金的股票组合优化，从而跑赢业绩比较基准。

　　在构建基金组合时，投资者要搞清楚基金经理的风格，注意基金风格的互补，基金组合最好能够囊括价值型和成长型风格鲜明的基金。此外，再买入主题趋势性基金，例如医药消费和新兴产业TMT基金，做长期或者阶段性配置。

　　对于那些喜欢做周期型行业的基金经理，则要根据经济状况，做阶段性操作。对于那些随市场大起大落，基金经理周期性风格过分强烈的基金，投资者可以不做配置。

　　民生证券金融产品研究中心总经理闻群建议，构建基金组合要根据市场和基金本身的状况做适当调整，剔除那些频繁更换基金经理、净值波动较大、不符合当时市场风格的基金，逐渐优化基金组合，不能一味的买入后，僵化地长期持有。投资海外市场QDII，也可以作为组合的一个部分。

　　债券要追求固定收益

　　债券对于绝大多数人来说仍然是陌生的品种，稍微熟悉的也只是国债。2 012年3年期国债的年利率为5 . 58%，5年期的为6.15%，均高于银行定期存款，所以国债一发行，就受到市场抢购，买到国债并不容易。天天等着政府发国债，然后去抢购也不是个事，热衷于固定收益的投资者，在构建养老组合时，可考虑购买企业债或者公司债。

　　在国内能够发行债券的公司和企业一般实力较强，目前还未出现公司债和企业债违约的事件，当然这并不意味着今后不会出现违约事件。行业的一些专家和从业者甚至希望公司或者企业出债券违约事件，从而完善债券违约兑付制度，以保障债权人的合法权利。

　　对于个人来讲，债券投资魅力主要在于其固定的收益率和低于股票投资的风险。以重庆力帆实业发行的债券为例，信用评级为AA的力帆02债券，5年期债券年化利率7.15%，远远高于5年期定存。

　　投资者可以在证券账户购买，根据交易价格，输入债券代码就可买入，可长期持有到期，也可以更具资金使用期限和价格买卖。投资者挑选债券，要考虑收益率、投资期限、信用等级以及成交量等指标购买。此外，可以根据股票市场的状况，在养老债券组合类购买可转债，在股市熊市时买入可转债，获取固定收益，在牛市享受可转债股票属性的一面。

　　就目前的现状来看，债券市场仍然以机构投资者为主，个人能够在证券账户买卖债券的品种并不多，可交易的品种以风险较高的城投债为主。养老组合不妨将债券基金作为配置重点。

　　债券基金的基金经理可以参与个人无法进入的债券市场，并且可以根据市场状况进行期限错配，以及债券市场熊牛变化调整基金组合。在债券基金组合中，投资者可以配置纯债、偏股型债券和可转债基金三种类型的债券基金。

　　值得重视的一点是，养老投资核心是构建资产配置组合，根据经济周期，对大类资产做轮动配置。在股市牛市，可加强股票资产的配置；股市不景气时，可以增加固定收益类产品的配置。对黄金、艺术品、房产等其他投资品种，仍然要根据个人偏好、通货膨胀等因素，做组合配置。

　　买房养老 最稳“收租婆”

　　从古至今，国人对土地和房产情有独钟，商品房时代的到来，买房置业让更多人富足起来，甚至成为养老的方式之一。

　　古代高官告老还乡，或者商人赚钱回乡之后，会干什么？置地传家。因为在古人眼里，土地的风险最小，买地之后，不用怕后代子孙没出息，只要他不吃喝嫖赌败家，地里总能种出粮食，稳定的地租就能养活他们。

　　古人的想法很朴素。回到现代中国，土地归国家所有，用地最高只有70年使用权，“买地传家”的现代版本，演变成了“买房传家”。出租房子当“收租婆”，每月收取稳定租金，多安稳！

　　早年煤老板们大规模在北京等大城市买房，除了部分纯粹是为了赚取房屋买卖的差价外，有些人的朴素想法，也许就是以后用这些房子的租金过后半辈子生活，或者让子女衣食无忧。

　　作为一个对“买房养老”做过深度思考的人，我曾经将此付诸过实际行动。在2010年，我一度这么规划自己的养老：除了一套自住房外，有3套可以出租的房子，每套月租2000元，那么每个月可以收取6000元租金，老了之后日子也能不错。

　　养老金怕通货膨胀，但是房子不怕，现在大米一块五一斤，房租2000元一个月，以后如果大米15元一斤，房租估计也差不多能涨到一万好几。

　　当时，我贷款在北京西南三环买了一套62平米的房子，总价大约78万元，简单装修配置家具之后，每月租金1500元。现在，这套已经不属于我的房子已经涨到了200多万元，每月租金大约3000元。从理论上说，如果有人当时买了3套这样的房子，每月租金就能收1万元左右，过富足的退休日子没啥问题。

　　有人喜欢计算房价与租金的性价比，觉得买房不如租房。他们的理论没有错。不过，对于不善于理财的人来说，买了房出租，就像古代人买地，是一种防御性理财手段，你能说古人买地收益不如经商，所以买地都是错误的吗？

　　当然，买房养老也不是什么房子都能买的。能获取稳定的租金，是“买房养老”选房子的前提。结合自己的经验和教训，我总结了以下几条，希望能对你有所帮助。

　　客源稳定是第一位没人租一切皆成空

　　作为养老出租的房产，应该具备防守型资产的特征。也就是说，这些房子的升值性可以被忽略，但是房子必须能获得的租金是稳定的收入。因此，这些房子附近地域租房需求要旺盛。

　　首先，买房所选择的城市必须是外来人口比较多的，那样租房的需求会比较旺盛。北上广等大城市，出租房基本供不应求，而在一些小城市，由于外来人口较少，房子可能很难出租出去，即使能租出去，价格也很低。所以，买房之前一定要先考察出租房市场，看看房子是否很容易出租。

　　选定一个城市之后，下一步就是考虑在哪里买房。地理位置较好，交通便利的区域，乃是首选。有经验的房产投资者比较青睐市中心的楼盘，那些房子交通便利，对于租户来说非常方便，而且往往离上班公司也近。相比之下，偏远地域的房子就难出租得多。

　　美国底特律的案例为我们提了个醒：在一些资源型的城市，或者正在走下坡路的城市，“买房养老”比较不保险。底特律由于人口不断外流，有些房子干脆被人遗弃，哪还有多少人去租房子？

　　如果指望在这样的城市买房子养老，显然不靠谱。“鬼城”的报道屡屡见诸报端，那些地方房子入住率低，想出租出去自然更加困难。如果买了那样的房子，不但没法出租，每年还要倒贴暖气费、物业费什么的。

　　算算租售比在哪里买房子更合适

　　花同样的钱，买到不同的房子，然后出租，其实回报是不一样的。

　　在比较该在哪里买房时，不妨先计算投资回报率。最广泛采用的方法是计算租金的年回报率，公式为：租金回报率=每月租金收益×12/购房总价。这种方法计算简便，对买哪套房子的情况分析会较为准确。

　　假设有这么两套房子：一套房子8 0万元，租金每月14 0 0元；另一套房子10 0万元，每月租金2000元。按照公式计算，第一套房子的租金回报率2 .1%，第二套房子的租金回报率2. 4%，显然，买第二套房子更合适。因此，买房时不必死盯着价格，同时要看它的租金收益率。如果一个地方的房子租金很低，那么即使房价也低，买下来也不见得划算，除非这个地方以后发展潜力很大。当然，每个地方房子由于需求不同，租金回报率也不尽相同，如果把回报率低的与银行利率相比，往往是不划算的。不过作为一种防守型的资产，一次性投入，然后坐等收取租金，也是一种对抗通货膨胀的对冲工具，即使“不划算”，也是一项不错的投资。

　　小房子更好出租 户型性价比很重要

　　有租房经验的人都知道，一居室的比两居室的更好出租，三居室的在大城市很难出租，因为总价太高，四居室五居室等就更不用说了。

　　对于投资来说，选择小户型出租最为合适。可以举例：一套100平米的两居室，租金肯定不会比50平米的小两居高一倍，因为对于租房的人来说，就是要一个独立空间而已，大小并不是很在意，但会对价格非常敏感。

　　试想，如果你买一套13 0 平米的三居室，同样价格也可以买两套60多平米的两居室，但是三居室租金肯定不如那两套房子加起来高，而且出租起来也更加困难。

　　因此，买房养老，一定要选择小户型的房子，总价低，既好出租，价格也更加合适。

　　配齐家具家电租金 更高看长久别偷懒

　　空房子出租，与配齐家具家电出租，价格可能差到20%。以中等城市一套房一个月1500元租金为例，如果一个月差300元，两年下来，差额就可以把空调、电视、冰箱、洗衣机什么的全部配齐了。接下来的时间，多出来的租金就是纯收益。

　　作为打算长期出租的房子，将那些必要的家具家电配置齐全，并进行简单装修，其实是一门非常划算的事。

　　卖房养老 利息难抵生活金

　　未富先老的国人，解决养老问题变得越来越急迫，“以房养老”的话题尤为引人关注。按照中国传统观念，房子是要作为遗产留给子女的，把房子抵押了去养老，让人难以接受。对“以房养老”究竟该如何看待？它能不能成为一种养老方式？

　　9月13日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》出台，明确提出进行“以房养老”试点。由此可见，以后中国人养老多了一种方式，但目前任何关于养老的话题都能牵动十几亿人的敏感神经，尤其是在近几年媒体频传“养老金现巨大缺口”的背景下，“以房养老”政策的出现，无疑让大陆地区的这个秋季多了一个最热词。

　　其实，在国内“以房养老”算不上什么新鲜事儿，早在10年前，南京、上海、北京等城市的个别金融机构就自发尝试过，但均因效果不理想而停滞萎缩。如今由国家提倡，当然会引起群众的关注。

　　近日，中国青年报社会调查中心进行的一项调查发现，79.8%的受访者表示一直在关注“以房养老”的相关新闻，93.4%的受访者认为“以房养老”不能代替政府养老。可见，当“房子”与“养老”两大问题被摆在一起时，就与传统观念产生了激烈碰撞，也势必会引起新一番探索。

　　以房养老，可获多少养老金？

　　无论把“以房养老”说得多好，也不管将“以房养老”骂得多臭，其实我们最关心的还是如果将房产抵押，究竟可以拿到多少养老金。根据国外标准的“抵押式以房养老”计算，如果老人以评估价值500万元的房屋参保，每月大约可得到2. 6万元；如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。通常来说，国内一线城市的房价基本都能支持上述价格，也能满足大部分老人的日常生活需求。

　　虽然国内“以房养老”具体操作办法和实施计划目前还没有正式出台，但继“以房养老”试点政策出台后，多地已经开始自发尝试“以房养老”模式，部分银行也推出“以房养老”业务。据新文化报报道，“以房养老”在《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》发布前，长春市早已有个别金融机构试水相关业务。

　　据悉，长春一家银行曾于2 011年末尝试推出“养老按揭”。近日，媒体到该银行以顾客身份咨询得知，如果以一套评估价值5 0万元的房产抵押，可获得的贷款金额最高为30万元；如按当前央行5年期以上贷款基准利率6.55%计算，10年内每月可从银行领取的养老金约为3414元。

　　不过，根据银行在这项业务的实际操作情况，实际执行利率是执行基准利率基础上上浮3 0%的标准，即贷款利率为8.515%。那么，10年内每月可从银行领取的养老金就约是3722元。

　　如果借款人选择的是按月偿还利息，到期一次性还本的方式，按照6.55%的贷款利率执行的话，应支付的利息总额为10.97万元；按8.515%的贷款利率执行的话，应支付的利息总额约为14.66万元。

　　卖房吃利息 养老不靠谱

　　伴随着“以房养老”政策的出台，关于靠房子养老的各种事件频出于网络。近日，就有网友在微博上晒出自己全新的生活模式：“把房卖了，300万。一半买理财产品，一半存活期。一个月一万多的利息，足够租房、旅行、阅读……是时候为自己活着了！”

　　此帖一出，卖房吃利息的话题很快便引起了广泛关注，大家心里也忍不住开始打起“算盘”：卖掉房子，靠利息生活、养老，真的可行吗？

　　这一观点很快遭到了理财专家的反驳。建行北京市分行开发区支行国际金融理财师朱国宇指出，人民币活期存款的基准利率为0 . 3 5%，即使上浮10%，也只有0 . 3 8 5%；如果3 0 0万元中的15 0万元存活期，一年能有5775元的收入，平摊到每月是481元。对这名网友来说，活期存款的利息收入基本可以忽略。

　　目前比较稳健的银行理财产品的年化收益率基本在4%至5 . 5%之间，如果150万元全部买了年化收益率5 . 5%的理财产品，一年的收益应为82500元，折合每月有6875元。但如果购买一年期的理财产品，收益只会到期兑付，不可能每月付息。靠150万元的银行理财产品，不可能每月坐享10000多元的收入。

　　目前固定收益的短期理财产品，年化收益利率最高的可以达到8%至 9%，风险略高于国债。如果按照9%的年化收益利率计算，150万元的本金每月可有11250元的收入，但这些理财产品都是短期的，三五年后能否保持这样的收益利率水平，无法确定。

　　不靠短期的理财产品，而是依靠利率稳定的定期存款，利息则更低。把300万元存成一年定期，按照3 .08%的年利率计算，一年的利息收入平摊到每个月仅有7 7 0 0元。即使是存五年定期，按照4 .75%计算，一年的利息收入平摊到每个月也只有11875元的收入。但五年内这笔存款将不能使用。

　　一套房养两老人怎样才合理

　　假设“以房养老”是合理并且可落实的，家中两个老人一套房，用“以房养老”的办法能否养得起呢？这就引出另一个话题，即养不养得起，还得看房子的价值。

　　以广州白云区一套市场评估价约为200万元的两居室为例。根据“以房养老”倡导者孟晓苏的估算，如果根据国外标准的“抵押式以房养老”计算，老人若用该房屋参保，每月大约可得到1万元的养老金。根据广州目前的消费水平，每月1万元的生活费供两位老人生活，问题应该不大。

　　如果不想将房屋抵押、最终由银行或保险机构收回，而只是以房助养老，将房屋出租，那么这套价值200万元的房子每月的房租，支付得起两位老人住老人院的开支吗？

　　目前广州白云区一套两居室每月的租金收入约为3 50 0元左右，同样位于白云区的某养老公寓，每位老人每个月吃住全包的费用是1550元，还要一次性支付3880元至20万元的赞助费。赞助费根据老人所选择的房间不同而收费不同，多人间的收费最低，为3880元，豪华间为20万元，一次性收取后不退还。

　　假设两位老人的赞助费都以10万元计算，那么老人目前的房屋租金仅够支付两人每月在老人院的吃住开支，20万元的赞助费则需要延长房屋的租赁期限才能解决，若想以房助养老，一套价值200万元的房屋支付两位老人的养老开支，显然有点勉强。

　　一线城市以房养老或更划算

　　作为国家养老政策的补充，“以房养老”不失为一种选择。然而，其中还涉及多个问题，比如房子未来一旦出现增值，增值部分的收益归谁？子女是否还有继承权？一旦突破了70年产权的年限，问题如何解决？多人产权的房子应该如何评估和处置，等等。这些问题因房产价值、个人考虑的因素、家庭环境以及老人的需求差异，都会对“以房养老”产生不同的影响。

　　以目前中国人平均寿命为72岁来算，且老人退休时可进行倒按揭，倒按揭的期限约为20年。

　　据了解，目前广州市平均养老金水平为2833元/月。如果以广州城区一套价值200万元的房子来养老，以房价的70%作为评估价，那么老人每月能够获得金融机构提供的1万元现金，由金融机构负担到老人离世。这样算来，相较于上文提到的长春市推出的以房养老业务每月所得的3722元养老金，一线城市“以房养老”的每月所得则高出许多，老人的生活水平也相对较高。

　　“以房养老”因人制宜

　　其实，“以房养老”本意是老年人以拥有产权的住房作为抵押，向银行或其他金融机构借款，房主可以继续保留房屋居住权，待去世之后，再用住房偿还贷款。但在一些人看来，“以房养老”可能是国家为了应对越来越大的养老金缺口，甚至最终付不起养老保险金而推出的一个替代方案。这就偏了。

　　“以房养老”只是我国多种养老形式中的一种，是对其他养老制度的一个补充，并不和其他养老制度冲突，不存在替代问题。而且，它不像职工养老保险方式那样具有强制性，“以房养老”采取的是自愿原则。对于一些老人，尤其是拥有两处以上的房产的，“以房养老”并非不切实际。

　　什么样的人可以"以房养老"

　　拥有自有住房并有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。

　　独立住房

　　只有老年父母与子女分开居住，“以房养老”模式才有可能得以运作。否则，老人亡故后，子女便无处可居。

　　家境适中

　　当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。

　　地价较高

　　老人身居在城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押，贷款养老。

　　但如果住房地处农村，或当地经济发展缓慢，房屋增值幅度不大，因价值低而不易变现等，将很难适用这一模式。

　　需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的人、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

　　多地探索“以房养老”模式

　　试点地区：北京

　　开始时间：2007年

　　试点模式：出租自有房屋(保留产权)，租金直接给付养老公寓费用

　　存在问题：无中间担保机构，养老公寓地理位置偏远等

　　试点地区：杭州

　　开始时间：2009年

　　试点模式：租房增收养老，售房预支养老，退房补贴养老，换房差价养老

　　存在问题：实施规模较小，无法应对可能存在的风险等

　　试点地区：上海

　　开始时间：2007年

　　试点模式：房产直接变卖给公积金中心，用所获资金返租自己已售房屋

　　存在问题：即刻变更产权，未考虑老年人对房价上涨的预期等

　　试点地区：南京

　　开始时间：2005年

　　试点模式：与“倒按揭”有相似之处，但只针对房屋面积超60平米的“三无老人”

　　存在问题：无中间担保机构，参与条件苛刻，不利与推广

　　试点地区：重庆、厦门、长沙等

　　开始时间：2011年

　　试点模式：以自己或子女的房产作为抵押，向中信银行申请贷款，在约定期间，通过分期还本付息方式还款或者以房产抵押

　　存在问题：只能以房产估价的60%提供贷款，贷款到期后，老年人晚年无保障等

    （张雅凝 陈伟 邹雨萌 吴辉 叶辉）