“十年九调、屡调屡涨”——最近，中国楼市调控这样的故事似乎又在重演。在严厉的调控政策下，大城市房价依然我行我素加速上涨，排队买房、地王频出的火热场面再现，买卖双方对后市的预期也一致看涨。

　　　　尽管有专家说，如果不调控，也许房价上涨更迅猛。但从市场的实际发展情况和老百姓的切身感受看，这些年的楼市调控效果的确难以让人满意，甚至一些调控措施出台后，政策本身也广受诟病，非但没有稳住房价，反而“误伤”了有正常购房需求的家庭。

　　　　楼市调控政策为何看上去“无的放矢”，难以切中楼市问题的要害。一个重要原因在于长期以来，我们对各地楼市的基本情况并不十分清楚，调控的“家底”不清。房价归根结底是由供求关系决定的，但目前各地到底有多少住宅，住房需求的情况如何，未来住房供应的前景如何……一直没有十分权威清晰的数据来为政策制定提供依据。因而难以制定出更有效的、针对性更强的政策来调节供求关系。

　　　　十八届三中全会召开在即，据了解相关部委正在研究制定房地产调控的长效机制，已经几易其稿，有可能在年底之前出台。我们认为，这一系列能使楼市长期健康稳定发展的政策，首要的就是摸清“底数”，了解住房市场供求的真实状况。

　　　　摸清“底数”也是制定房地产调控政策的基础。比如土地供应，各地每年究竟应该供应多少土地，建成多少住宅，就需要建立在对供需底数充分了解的基础之上。应该先搞清楚各地已经供应的土地总量和已经建成的住房总数，然后结合市场需求预测土地和住房的供应节奏，这样才能更科学的平衡供求关系。再比如限购，各地究竟应该在多大范围内限购、对哪些人群、第几套房限购，也都需要底数。还有房产税扩围，如果对一地人均住房套数、面积的真实情况都不掌握，征收房产税也就失去了基本的依据。

　　　　另外，自2006年起，我国即开始着手建立住房信息系统，并以全国范围内的信息互联互通为目标。众所周知，信息联网联的就是数据，如果我们连基础数据都不健全，那么投入大量资金、人力搞联网也就失去了意义，更起不到实际作用。

　　　　那怎样才能“摸清底数”呢？当务之急就是要进行一次全国范围内的住房普查。自从1985年进行过一次全国住房普查之后，我国在住房领域进行大规模的普查已经中断了20余年。近几年虽然各地也有一些住房信息调查，但统计的对象、标准、口径都有所区别，所获得的信息难以通用，对决策的作用有限。鉴于此，由国家层面主导，推动一次全面的住房普查已势在必行。“第三次经济普查”即将在年底全面展开，借此开展一次大规模的住房普查不失为一个良好的契机。

　　　　在获取数据，摸清“家底”之后应该如何合理利用数据，使其成为调控长效机制的一部分呢？我们认为，最重要的就是公开透明，及时向公众和市场公开并更新数据。如价格数据、整体供求数据等，数据的公开有助于稳定预期。加强住房信息的权威发布，还可以改善市场参与者的行为，使开发商和购房者都更加理性，在一定程度上控制房价的“疯狂”上涨。同时，在数据健全的基础上，加快住房信息联网建设，为扩大房产税征收范围等做好准备。

　　　　在楼市“屡调屡涨”的尴尬下，房产税扩围，会不会是力挽狂澜的一招？

　　　　近期各方关注楼市调控长效机制，其中最受关注的是房产税试点扩围人们期盼，房产税一旦扩围，就可以有效遏制住楼市的投资投机型购房需求，从根本上稳住楼市，甚至让房价下降。

　　　　真的能众望所归吗？

　　　　房产税的试点和扩围，是我国房地产税制改革的重要组成部分。当前，我国房地产税制改革的方向，是建立以房地产保有环节税收为核心的房地产税收制度。这是一项长期制度，目的在于提高房地产市场运行效率与稳定性。

　　　　从这个意义上来说，依住房价值在持有环节征收“房产税”或“物业税”的改革，是这项长期制度建设的重要内容。其目标并不是直接针对房价。目前各界过于看重其市场调控或影响房价的效果，将其视为住房市场调控的短期政策工具，并不全面。

　　　　从上海、重庆的房产税试点来看，确实会提高部分房产投资者或投机者的持有成本，但实际上在短期内尚未根除房产投机现象，更没有促使房价出现较大幅度下跌。因此，要指望房产税扩围后，短期内房价就能出现大跌，目前看并不现实。

　　　　尽管如此，房产税仍将是楼市调控长效机制中最有力的手段。从中长期看，房产税扩围对增加持有环节成本，缓解市场供求矛盾，调节供应结构，都能起到重要作用，有利于整个市场的长期健康稳定，应当加快推进试点步伐。

　　　　要发挥好房产税在长效调控中的作用，关键是如何扩大试点。我们认为，未来房产税试点扩围，应以小范围的示范性试验为特点。在重点的一二线城市陆续开展试点的基础上，各个房价上涨过快、供需矛盾突出的省会城市也应该率先纳入试点范围。

　　　　就技术环节看，房产税试点扩围还需要依赖于房产信息公开以及全国住房信息联网。

　　　　同时，在提高持有环节税的同时，要同时降低交易环节过高的税费，以免给购房者造成较大的购房压力。

　　　　从更大的格局来看，要从根本上推动市场健康发展，房产税只是其中一环。要让房产税更好地发挥作用，还需要其他改革措施的配套。比如财税体制改革、土地政策改革和金融体制改革、相关法律法规完善等，减少地方政府对土地财政的依赖，促进市场供求关系平稳。（罗知之）