纽约曼哈顿顶级公寓可俯瞰中央公园全貌

　　CBD直译过来就是中央商务区。要想成为国际大都会，必须得有一个叫得出名的CBD区域，比如纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎戴方斯、东京新宿、香港中环、北京CBD、深圳福田CBD等。CBD的概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。在中国只要是搭上CBD的概念，房价没有不贵的。北京CBD的写字楼租金甚至已经是全球最“贵”。

　　本次财经实验室，记者采访了四个最具有代表性的国际大都市CBD房价。看看国外的CBD到底是什么概念，住宅房价到底是什么水平。在这些地方购房需要注意些什么。

　　纽约曼哈顿新建公寓起价6.48万美元/m2

　　美国是CBD的发源地，在诸多大城市都有CBD区域，如洛杉矶、芝加哥、休斯敦、菲尼克斯等，但知名度最高的还是纽约曼哈顿。曼哈顿CBD主要分布在该区内曼哈顿岛上的下城（Downtown）、中城（Midtown）,著名的街区是格林威治街和第五大道。

　　华人陈思诚1995年随父母移居美国，现在在美林证券就业，从事IT维护的工作。据他介绍，曼哈顿大致分为四个区块，下城、中城、上城以及哈林区。“下城最有名的自然是华尔街，这是CBD的金融区，集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部，这里是世界上就业密度最高的地区。”中城和上城集中了各种消费场所和大公司，比如第五大道、时代广场、洛克菲勒中心，这个区域发展起来略晚于下城。哈林区则是纽约的贫民区，过去主要是黑人聚集的区域。

　　纽约这两年房价恢复很快，而曼哈顿又是纽约房价最为坚挺的地方。“整体而言，曼哈顿房产主要以公寓为主，且户型都比较大，一般一居在100平方米左右，起跳价格至少100万美元，两居在130平方米左右，起跳价格在200万美元左右。”陈思诚告诉北京青年报记者。当然，地段对房价影响巨大。

　　现在曼哈顿售的房产，主要都是高档公寓，原因只有一个，地价太贵。“地皮太贵了，除了建造超豪华的公寓，其他项目都不可行。”陈思诚介绍了一个位于市中心区且靠近卡内基音乐厅的一个新建公寓项目，共有92套公寓房出售，起价为每平方英尺6000美元，每平方米大约6.48万美元（约合39.64万元）。

　　“在曼哈顿一般用邮区来区分，富人一般都扎堆在最贵的几个邮区，比如说曼哈顿的100065，这里靠近中央公园，许多商界大佬都住在这边，如媒体大亨默多克等。一般而言，这个区域的房价中位数在700万美元左右。”

　　搜房网国际业务部副总经理王凝告诉记者，在曼哈顿，风景对房价影响巨大。如果是看曼哈顿漂亮夜景的公寓有时要比景色一般的公寓贵一倍。

　　纽约买房建议

　　高价房要付1％奢侈税

　　在纽约买房，过户费用一般是房价的4%-6%，其中包括联邦和州的交易税、律师费以及贷款费用等等。如果房价高于100万美元，还要多付1%的奢侈税。

　　除此之外，中介费为4%-6%，不过美国严格要求，这笔费用是卖家支出。在曼哈顿买房也可以办贷款，且各家银行政策不一，需要货比三家。当然，美国房子的维修、保养费用很贵，所以同一地段、不同房况价格可能差别较大，千万不要小看了修壁炉、换地板之类的费用。

　　曼哈顿的公寓大致分成两类，一种叫做合作公寓Co-ops，这种房产买卖的是股份，虽然价格略微便宜，但每月要缴纳管理费。每个公寓楼都有业主委员会，会有很多额外特定的规定。委员会甚至会对潜在买家进行评估，投票决定是否允许这个买家购买。这些类型的房子有些是身份的象征，不是有钱就一定能买下来的。

　　另一种是共管公寓Condos（华人称为康斗），相当于国内的商品房，买的是产权，住户自由度大，但价格昂贵。如果是自住或者出租，最好选择共管公寓Condos，这种物业更加方便买卖，也不需要太在意邻居的看法。

　　伦敦金融城房子不按“米”卖按“居”卖

　　如果从命名来说，伦敦的CBD在道克兰，位于伦敦市向东三英里。但如果论影响力，伦敦商业文明最繁华的地方是金融城，被英国人称为“那一平方英里（the square mile）”的地方。

　　金融城可谓是伦敦的风水宝地，从17世纪下半叶起，这里已经成为英国乃至全球金融垄断资本的心脏。名列世界500强的企业有375家都在金融城设了分公司或办事处，481家外国银行在这里开业经营。这里还有180多个外国证券交易中心办公室，每天的外汇交易额达6000多亿美元，是华尔街的两倍，管理着全球4万多亿美元的资产。

　　英国房地产中介Jeff今年带了多个伦敦公寓到北京房展会，其中一套距离金融城步行只有10分钟，两室、两卫、一大厅、一大厨房、两个储藏间，精装（烤箱、洗碗机、冰箱、灶台、油烟机均有），房龄三年的新建公寓，大概在100-120平方米（伦敦的房子是按几居卖的），总价38万英镑，折合人民币380万元左右，单价约35000元/平方米。

　　不过，几乎是同一地段差不多面积的房子，如果是装潢考究的老房子（房龄超过100年的公寓），报价就要70万英镑，折合单价要超过7万/方米。“年轻人在伦敦大多没有房子，一般都是租房，两成的伦敦年轻人已经彻底对买房失去了信心，认为房价实在贵得离谱。”

　　Jeff告诉记者，伦敦真正贵的房子并不在金融城，那里只是上班的地方。“伦敦房价遵循几个原则，越是市中心房价就越贵，越是环境好越贵。比如伦敦的海德公园一号售价相当于人民币68万元/平方米，这个项目距离女王白金汉宫走路十几分钟，推门就是160万平方米的海德公园，属于富人权贵聚集之地，最贵的楼王卖了1亿英镑。”

　　伦敦买房建议

　　按揭买房利率差别大

　　在伦敦买房可以使用银行按揭，但利率会根据业主不同的情况有差别。如果是自住，大概支付10%-15%的首付，余下可以贷款，利率约为3.5%，银行会根据业主的收入等情况确定利率，当然收入越高利率越低。如果是投资买房，则首付要在25%左右，利率也会相应提高，一般在4.1%左右，个别情况也会到5%。

　　东京新宿年轻人两个月工资买一“米”房子

　　在世界范围内，能够和曼哈顿、伦敦金融城相提并论的CBD并不多，东京新宿是一个。新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一，仅次于银座和浅草上野。

　　东京的CBD原来主要在东京中心三区，包括千代田区、港区和中央区，不过由于机构太过密集、交通拥挤的原因，东京当地政府从20世纪60年代就开始在新宿建CBD。现在，新宿CBD不到1平方公里的区域中近90%是金融机构，而且98%的国际金融机构都在此落户。

　　自CBD开始兴建以来，新宿的房价涨幅都名列日本的前十位。“东京的房价在全世界都是顶级的，目前东京市区的新房价格大多在75万-125万日元/平方米，折算成建筑面积和人民币，大约为4万-6万/平方米。”毕业于佳木斯口腔学院、现在东京攻读口腔博士学位的张志告诉记者。

　　“对年轻人来说，在东京买房也是一个非常痛苦的过程。一般而言，在东京工作5年左右的年轻人平均薪水为31万日元左右，相当于2万元人民币，就是说两个月薪水才能买一平方米房子，工作20年才能够房款（70-90平方米左右的房子）。”张志告诉记者。相对整个日本而言，这是偏高的，全日本平均而言一般是7-8年的收入就能买一套普通的住宅。

　　而在东京新宿、港区和中央区这几个特别繁华的区域，因为寸土寸金，高档公寓的价格更高，张志给记者找了新宿核心区一套55平方米的房子（使用面积），2013年刚刚建完，报价7500万日元，折合人民币约470万元，如果折合成建筑面积，单价约为6万元/平方米。不过，在东京老牌商业核心区千代田区，张志咨询了一套徒步两分钟到地铁站、37平方米使用面积公寓，3280万日元，折合人民币和建筑面积后，约为4.1万/平方米。

　　王凝告诉记者，居住在东京这些高档公寓的大多是金领阶层，但真正的富豪阶层并不多。这种人群结构、地段的高档公寓比一般的房产贵一些，但又贵得不离谱。日本真正的富豪阶层更加偏向别墅，比如位于代官山的别墅等。

　　东京买房建议

　　所有房都是精装修

　　东京以及日本的房子是按照专有面积计算的（房子外墙的中间线计算），没有走廊、电梯间等公摊。所以东京标注的70平方米的房子，相当于国内100平方米建筑面积的房子。东京以及日本的房子都是精装修，包括一体浴室、整体厨房、地板等，不存在四白落地这种交房状态。此外，无论独栋房子（一宅建），还是公寓房子（Mansion），业主拥有土地的永久产权。日本有成熟的法律，公寓到了使用年限后如何处理、如何再建、如何分配，有完整的法律制度。

　　北京CBD房价没有低于4.5万元的

　　作为新崛起的CBD的代表，北京CBD目前在国际上的影响力也与日俱增。西起东大桥路，东至东四环，南起通惠河，北至朝阳北路之间7平方公里的区域，这里是三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部所在地，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，还会聚了国内众多金融、保险、地产、网络等企业。这里的房价也一直是北京房价的金字塔顶端。

　　在这一区域内最具有典型代表的几个楼盘是新城国际、华贸公寓。新城国际位于CBD的最核心区，周边被嘉里中心、国贸、京广等写字楼环绕，目前这一楼盘单价约为7万-8万/平方米。一套12年房龄的新城国际两室两厅，112平方米，售价要802万元，单价约为7.2万/平方米。

　　华贸公寓位于大望路，紧邻着万达广场和华贸中心，周边万豪、利兹卡尔顿酒店围绕，还有星光天地等高档商场。这里的公寓也是CBD的代表型公寓，目前均价在6万-7万/平方米左右。记者询问了一套62平方米的一居室，售价370万元，单价约5.93万元/平方米。

　　在CBD区域或者围绕CBD的较好物业，基本上已经没有4.5万元以下的价格了。而部分景观好、视野好、小区好的物业售价已经接近10万，由于户型面积大，房价经常超过1500万元，进入豪宅范畴。制图/巨琳

　　记者观察

　　北京拿1/5收入抗衡东京、伦敦房价

　　从纽约、伦敦、东京、北京几个CBD比较来看，房价都不便宜。其中，绝对值最贵的自然是纽约曼哈顿，这里是全球金融、商业中心。在这里的顶级公寓的房价如果换算成人民币，超过20万元/平方米。住在这里的人大多是企业大亨、金融才俊，这些人的特点是极为有钱，且都是工作狂。当然，能在曼哈顿购买顶级公寓的人，这里的房产都不是唯一住宅。

　　在四个CBD中，伦敦的金融城是最有CBD风范但房价最低调的。金融城和整个伦敦市一样，不像纽约曼哈顿那样高楼林立。这里从来不是高档公寓、豪宅的聚集地，所以这里的房价也最接地气。

　　相对而言，北京CBD的房价是最特别的。这里从绝对价格来说，要比曼哈顿动辄600万美元的公寓便宜不少，但比起东京新宿CBD、伦敦金融城却一点也不便宜。北京CBD的房价似乎和CBD没有太多直接关系，而只是和地段有关系，如同三环以内高品质小区没有单价5万以内、五环以内新房没有3万以内一样。更重要的是，如果按照瑞银2012年的全球收入报告，北京的平均收入只有伦敦和东京的1/5左右。在这里，一个普通年轻人要想买一套80平方米的公寓，少说得不吃不喝工作40年。

　　（范辉）