一线楼市购房门槛提高 中高端楼盘或受新政冲击

　　近期各地楼市新政密集出台，限购与促销并存。上海、深圳等城市出台不同程度的收紧政策，以此应对不期而遇的楼市“高烧”;而许多三四线城市如沈阳就出台了“购房可获财政补贴”等重磅促销政策，鼓励民众买房。

　　分析人士认为，各地楼市新政不再一刀切，而是因城施策，各地依据自身的楼市库存与销售状况来制定新政，可以说是施政理念的一种进步;同时，差别化的楼市新政调控，也反映出三四线楼市与一线城市的楼市是冰火两重天，楼市分化在加剧。购房门槛提高首付贷叫停

　　3月25日发布的上海楼市新政共九条，具体规定为：一，外地户口上海买房社保缴费从2年提高到5年，外地单身人士则继续维持限购;二，上海户口购置第二套房屋，对于普通住宅，首付提高到5成，对于非普通住宅，首付提高到7成;三，企业购买的商品住房需要满3年才能交易;四，严禁中介机构从事场外配资业务。

　　同日下午，央行上海总部与上海银监会联合出台个人住房贷款调控政策文件，二套房利率上浮10%。文件规定，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，其首付款比例不低于50%;对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，其首付款比例不低于70%，上述情况利率均按不低于基准利率1.1倍执行。

　　分析人士认为，上海楼市一方面提高购房资格门槛，另一方面从金融政策上大幅收紧，调控力度较大，春节后上海楼市一日涨70万的新闻几乎引发民众内心的恐慌，面对纸币贬值又缺乏其他的投资渠道，很多闲散资金都不约而同地选择在一线城市购置房子，这也是推高一线城市的一个根本原因。

　　与此同时，深圳25日深夜出台楼市新政：一，深圳户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房;能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

　　二，对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

　　3月25日武汉市公积金贷款新政也进行了调整，职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由过去的60万元下调为50万元。同日南京发布通知，要求金融部门落实差别化个人住房信贷政策，严审购房人首付款比例、首付资金来源，加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测。

　　民生证券认为，房价快速上涨引发市场层面部分投资和恐慌需求入场、舆论层面对地产政策的批评以及监管层面对地产金融风险担忧，是此次政策出台的最主要原因。

　　高端楼盘改善型需求受冲击

　　以往北京、上海、深圳的房地产政策节奏大多保持同步，但在这一轮房产调控中，北京目前为止还没有明显动作。业内人士普遍分析认为，与上海不同，北京并没有出现明显的投资需求升温迹象，新房市场交易量也保持着相对稳定的状况。同时，北京楼市在去年下半年才刚刚复苏，因此本轮楼市调控北京出台更严厉级别调控的可能性不大。

　　业内人士预测，此轮沪深调控新政主要包括打击场外配资、限购升级、限贷升级，限购限贷政策从严执行，高端楼盘成交将很快受到影响，同时资金实力较弱的人们将只能“望楼兴叹”。

　　分析认为，上海对外地户口的限购，社保缴费从2年提高到5年，门槛大大提高，这让上海与北京一样开始执行全国最严格的限购政策，此举这将极大地抑制了改善型购房需求。

　　针对上海楼市，同策咨询研究部总监张宏伟认为，下半年在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。

　　民生证券预测，根据上海中原、深圳链家的一线数据，限贷政策升级对需求的直接影响在20%-30%之间;一些恐慌性需求和投资性需求可能会短期退出市场，而首次置业和改善型需求则有可能暂缓置业计划。

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