“整个商业地产确实是过度泛滥的。”有业内操盘手向记者表示三线城市的商业地产项目产品逻辑、成本管控和运营模式需要创新突破。

　　值得注意的是在全国各地政府祭出各种新政加快房地产行业去库存之际非一线城市的非住宅库存实际上才是“难啃的骨头”商业类项目出现大量积压。在福建政府甚至出台政策改变商业用地性质来加快去商业类房产库存。

　　据估算非住宅库存占用的资金规模约有十余万亿元。即使对于一线城市来说商业项目也是良莠不齐其中不乏高空置率的商场。

　　非住宅库存难盘活

　　记者近日曾实地调查位于北京铁道大厦附近的某商场记者走遍商场发现除了星巴克和两三家餐厅还在营业外其他商铺基本是空置状态货柜空空如也商场无人光顾一片萧索。

　　“这些商家都退租了半年前这个商场基本就空了。”某位在此工作的人士向记者如是透露。

　　作为一线城市的北京有些商场尚且如此部分非一线城市的商业地产项目压力则更大。

　　“三线市场经历了这么多年的变化百货行业逐渐萧条8年前很好的项目现在基本都没什么了随着万达等大型商业地产公司渠道下沉到三线城市其他开发商手里的地怎么办?”在以“创新突围洞见未来”为主题的中国商业地产行业发展论坛2016(第十三届)年会在上北京上品管理公司总经理白雪峰表示折扣业态加上线上线下一体化运营这是未来三线城市商业地产市场重要的盈利模式。

　　红星商业董事长助理兼投资发展部总经理陈煜则称对物业而言长期持有在手上对企业的现金流和融资成本都有较大的压力对商业管理来说就是轻资产撬动重资产。“对于开发运营之后的资产证券化而言我把开发的物业项目联合信托机构成立一家基金公司合作管理物业约定融资计划、为业主提供固定回报这就实现了一定程度的证券化。”

　　同时陈煜表示公司也关注三四线城市商业地产项目“我们在一线城市布局之后会关注这些城市周边的三四线城市用城市群带动三四线城市发展布局但三四线城市要做轻资产也面临挑战。”

　　“在三线城市我认为市场空间是很大的只要你能做到尽量的差异化和精品我想市场是可以非常好的。”正荣集团商业总经理张子玉表示创新地增加体验非常重要比如在正荣的某项目中“买够两百元可以免费去拍照”而体验性业态虽然投资成本大运营成本高但这些都能够增加了商场黏性;另外提高智能化做服务产业化。”

　　资本并购加速行业分化

　　值得关注的是专注于一线城市的开发商也正在将商业业态下沉至非一线城市。北辰实业总经理曾劲在接受记者采访时表示北辰一直是以北京为中心在发展但近三年的时间北辰已经进入武汉、杭州、南京、苏州、长沙等全国十个城市共有20多个项目其中不乏大体量的商业地产项目。

　　北辰相关负责人向本报记者表示北辰在长沙550万平方米的超大体量项目中有80万平方米为商业类业态。不过曾劲向记者坦言北辰正在整合商业资产但并不是要退出商业业态开发运营。在北辰的整合计划中除了要引入商业运营能力更强的机构合作外不排除出售或出租一部分商业资产达到盘活商业资产的目的。

　　据中国商业地产联盟发布的《中国商业地产行业(2015 /2016)年度发展报告》显示受电商冲击、消费需求缩减等影响多个传统商业项目经营或销售情况恶化甚至持续亏损。与此同时一些具有专业运营能力的集团、基金却顺势发展壮大并伺机收购扩大并巩固疆土行业洗牌愈演愈烈。目前市场上有抛售意愿的商业物业数量明显增加但由于开发商对商业物业价值不切实际的高估导致大量的项目待价而沽有价无市。但业界普遍认为未来商业地产资产洗牌的高峰期即将来临。

　　对此商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平称2015年商业地产行业呈现整体困难。如商业规划失控许多地产商业项目供应量过大也有电商冲击、经济下行等外部因素。

　　王永平表示行业分化重组加剧。一年内仅北京城就出现了四大并购案与此同时以万达为代表一批专业和知名开发商开始尝试轻资产模式行业分工出现有轻有重开发、资本优势开始让位运营回归商业本质。