从上世纪90年代初期开始，郑州市商务办公市场经历了从无到有、从有到变的进化。而经三路商圈作为郑州市商办物业最早成熟的区域之一，无疑是郑州市写字楼进化的缩影。然而，市场大发展的现实环境下，经三路正在经受前所未有的考验。

　　【江湖地位】 

　　早期写字楼之一：经纬大厦 

　　经济的发展催生了写字楼的快速发展，对于城市经济发展的产物而言，写字楼是随着城市化进程的不断推进和城市的经济快速发展表现出的不同的形式和阶段的。

　　历史的时针拨回至20世纪90年代末期，那时，郑州写字楼尚未市场化，准确地说，叫办公楼。这些早期的“楼宇”多为事业单位和国企自用，主要集中在政府单位云集的金水区，谈不上租售。

　　随着民营经济和第三产业的快速发展，纯正的商务写字楼进入市场，如经三路上的经纬大厦，开始吸引本地一些成立较早的企业入驻，商务氛围浓厚。由于缺乏写字楼专业开发经验，严格地说，这个阶段的产品并不能很好地适应现代化办公的需求。

　　前期发展都和经三路有关 

　　“对于郑州写字楼项目来讲，第一个阶段是以未来大厦和裕达国贸为代表的，那时候写字楼办公和酒店结合在一块。第二阶段以经三路上的财富广场这一块商住楼为主，开始起步。”河南楷林置业有限公司营销总监张彦欣这样梳理郑州写字楼的发展阶段。

　　值得一提的是，在这期间，思达数码大厦作为经三路上独树一帜、郑州起步的纯正写字楼，当年也承载了无数年轻人的创业梦。从经纬大厦到财富广场、数码大厦，郑州写字楼前期发展的两个重要阶段，都和经三路有关。

　　“第三个阶段是以国际企业中心和信息大厦为代表，开始有商务办公的理念，比如纯正办公和集中式办公。第四个阶段是以金水东路楷林国际、盛润白宫、荣勋赢座、浦发国际等写字楼为代表，有国际性办公的高效、节能理念。”张彦欣说，现在正处于第五个阶段，就是以金水东路和CBD为代表的重点发展区域，虽然在这两个区域写字楼的品质参差不齐，但已经有了绿色、金融等个性鲜明的楼宇定位。

　　另一种观点：

　　RET睿意德郑州公司策略顾问部总监石俊东认为，严格来说，上世纪90年代的“写字楼”，并不是真正的写字楼，按照他的划分，“花园路信息大厦是起步期，经三路金成国际广场、财富广场是发展期，CBD是积聚提升期，高铁站片区是阵痛发展期，未来会形成区域化趋势，区域型小的商业和办公中心将在各个片区形成。”

　　【经三路特色】 

　　“宜商宜居” 延续至今 

　　经三路沿线的商办写字楼物业与众不同，河南商报记者从南到北调查发现，不论是较早出现的财富广场、金成国际，还是后来居上的金印现代城、格林融熙国际，甚至包括即将面世的集超5A甲级写字楼、高档酒店式公寓和集中式商业为一体的华尔中心，都体现出明显的“宜商宜居”的商办特色。

　　商住楼，是郑州写字楼发展历史长河中应市场而生的一种特殊的产品形态。在2000年以后那几年，全国经济形势好转，大量新生中小企业对纯写字楼市场形成一定的需求。从某程意义上讲，商住楼使用潜力大，目标客户广泛，为郑州写字楼市场的发展做出了巨大贡献。

　　据郑州市金水区楼宇经济办公室副主任康云峰介绍，本来是以住宅立项的项目，最后都演变成“宜商宜居”的“商住楼”，经三路上的商办物业表现最为明显，而且发展势头迅猛。商住楼在郑州楼市从此生根，并逐步蚕食专业的写字楼市场空间。

　　这是商务发展的配套需求 

　　“‘宜商宜居’正是吸引商务入驻的特色，过去是，现在更是如此。业态丰富，配套才齐全，商务办公才便利，商务楼的出租率和投资回报率才高。‘宜商宜居’从侧面来说是商务的配套需求，是一定历史阶段的产物，而不是产品形态的落后。”河南广运置业集团执行总裁师凯伦认为。

　　在商住楼盛行的发展阶段，大约是2004年前后，郑州的写字楼主要活跃在两个集中区域。有行业人士总结道，一是老城区内的经三路、农业路、花园路和金水路围合的省直行政区及其周边区域。这一区域本来就是郑州市经济最活跃的区域，经三路和农业路的拓宽改造，更为该区域的楼宇品质和办公环境的提升提供了新的契机。

　　【未来发展】 

　　地域、供应结构依旧是优势 

　　地段决定了高端写字楼的分布，当前郑州写字楼市场正在向更高阶段迈进，使得郑州城市片区用途格局化显得更为清晰。在此形势下，经三路沿线商办物业有着何种发展潜力？戴德梁行郑州公司副总经理巴然有着独到的观察视角。

　　巴然认为，近年来，虽然代表城市名片的郑东新区一路高歌猛进，商办物业一枝独秀，但经三路商圈在传统地缘优势、产品供应的结构性优势、客户底蕴的支撑下依然稳步发展。

　　从销售市场的供应端来看，供应结构稳健，新增商业体量可控，市场放量合理，竞品少而优；从需求端来看，不可撼动的区位优势及新增优质项目的保值升值能力，使得经三路资产的抗风险能力强。总体来说，经三路销售市场波动平稳。

　　未来会面临“外溢”？ 

　　从租赁市场来看，经三路写字楼租金一直在高位运行，与CBD并肩，高于高铁站片区租金水平。租金的“坚挺”主要源于区域金融及现代服务业的行业底蕴支撑，以及区域地缘吸附力强。总体来说，客户结构相对稳定，虽有溢出，但未出现断崖式的更迭。

　　不过，巴然也在担心，经三路未来会面临一个问题：空置率走高。因为，从整体城市规划及产业布局策略来看，未来金融行业总部将随大势向龙湖副CBD和CBD迁移，经三路将面临优势产业及其相关现代服务业外溢的威胁。另外，品质型客户东移后，经三路大部分老旧办公产品就会出现空置现象。

　　另一种观点： 

　　对此，河南广运置业集团执行总裁师凯伦的看法相反。师凯伦认为，实际上，经三路有承接CBD和副CBD商务外溢的作用，而不是自身外溢，自身外溢加承接外溢并存，促进血液循环，由此促进产业结构和经济发展创新或调整。华尔中心是个典型的例子，它恰好处于老城区和新城区之间，卡准了“桥头堡”的位置，既能给他们生活配套，也能承接东区商务区相关产业。

　　互动 

　　那些年 我们待过的经三路 

　　郑州楼宇经济发展多年，经三路落后的配套和糟糕的办公环境能让经三路资产保值吗？经三路与其他焦点区域比，租金水平高低如何？空置率高低如何？请继续关注后续调查报道。