在房地产市场一度“淡季不淡，旺季不旺”的局势下，传统的营销模式早已跟不上市场发展的节奏，而购房者的购房积极性也需要适时的因素加以刺激，同时随着购房者品位的上升，对楼盘本身的品质和服务要求更加苛刻。而明星“联姻”楼盘在当下的房地产市场早已不再是新鲜事，甚至是越发明显。仔细分析和对比，各大楼盘请的明星还相当有门道。高端楼盘请大明星，时尚楼盘请偶像明星，有的楼盘干脆来个怀旧——请老明星。但不管怎样，吸引购房者对楼盘的关注才是最终目的。

　　营销变化明星效应人气高

　　近几年诞生了不少出奇制胜的楼市营销，譬如打出雷人广告语、邀请业界名人开讲坛、组织业主外出参观旅游等等，乍一看，开发商尽是在做一些“无用功”，可是多样的营销活动却为楼市带来了无限可能，而敏感的开发商也早已尝到了跨界营销之后的巨大甜头。

　　“创新的营销模式可以给这个楼市增添一抹亮色，在市场平淡期，楼市必将频现多样化的营销方式，当前整个楼市较为冷淡，产品竞争、价格竞争达到一定程度之后，强大压力之下，楼盘的营销方式就需要寻求新的突破点。”一位开发商坦言，“明星营销也是当前市场背景下，营销创新的模式之一。”

　　通过跨界营销取得的成功案例不在少数，不少人还记得去年范冰冰出席郑州万科盛典活动，就引起了轰动的效应，全城的人都把目光集中在那场发布会上，这种明星效应所带来的关注度不容小觑，看的人多了，买的人自然也就多了。

　　而将活动和产品进行捆绑，需要有明确的市场定位和对自身产品价值的认知，成功的跨界营销不仅能将项目特质展现出来，更能彰显一种高端的生活方式，最大化地展现项目，更能直接带动项目销售。否则跨界营销只会沦为一场秀，毫无意义。“邀请明星做活动肯定比做媒体推广的效果要好，不过也要看项目处在什么阶段，在售项目做活动肯定是比做其他媒体推广的效果更直接一点，新盘做形象做知名度那就更需要大规模的广告出街。总体看来，这些邀请明星助阵做活动的项目通常还都不错。”有专家表示。

　　明星效应能维持多久?

　　有一些楼盘，是为“明星秀”而明星秀，根据价钱或说依市场人气指数而定明星，则很容易走入明星与产品品牌个性不协调，不符合产品定位的误区，有画虎类犬、弄雅成俗之嫌。特别是一些地产企业在“明星秀”之后，楼盘就“销声匿迹”了，没有任何与“明星秀”相呼应的促销活动，使“明星秀”成为真正意义上的浪费，开发商不仅白花冤枉钱，项目的目标客户也会产生“离心力”，起到适得其反的效果。

　　对于开发商来说，文化营销活动比普通营销活动的花费多，而直接带来的成交并不多。没有人会因为看了一场时尚秀、演唱会就会当场掏银子买房子。所以此类活动的嫁接楼盘通常为财大气粗的一线房企，或者高大上的豪宅项目。据知情人士介绍，以明星名义举办一次文化营销活动，少则数万元，多则上百万元。这是普通中小项目无法支撑的。

　　短暂的高人气令开发商喜上眉梢，可是明星走后的冷清同样令开发商非常头痛。一楼盘负责人很烦心地表示，“明星来后的这两日，售楼处人气确实火爆。可是活动一结束，售楼处立马恢复冷清的状态，平均每日每位置业顾问只能接待几组客户。我也不知道是为什么?”

　　对于这一现象，有业内人士分析，目前部分开发商在节点的把握上还不够充分，只是为了宣传而宣传，以至于出现“人走茶凉”的情况。“开发商应该在宣传的前期中期以及后期，针对产品的特点以及主打的客户群体做出整体的营销策划，不仅要能引进来，还要留得住。另外，开发商还应提升自身的实力，打造高品质住宅，从价格上给予购房者更为直观的优惠，这才是营销的意义。”

　　跨界营销不能只单纯停留表面

　　房地产行业经过多年的发展，购房人对传统促销手段已经产生“审美疲劳”。尤其是在市场环境依旧比较紧张的情况下，越来越理性的购房者更是不会轻易掏腰包。这就要求开发商和代理商不断创新，重新调整销售战略与战术。

　　“但是随着调控累积效应的显现，以及金融危机的影响，很多城市的楼市都进入了买方市场。”专家说，购房者也越来越理性，不会轻易被忽悠。大而空的概念、色彩缤纷的广告、口才绝好的置业顾问能起到的作用已经越来越小。开发商需要重新审视自己的营销理念和营销体系，不断进行创新才能吸引到购房者。在目前市场之下，一些开发商正在有意或无意触及跨界营销，但是没有将这些营销手段系统化，仅停留在吸引眼球或者用这些活动来展现、提升项目的形象和品质感觉，只停留在表面。如何将这些吸引眼球的点子转化为一种营销理论或模式指导之下的系列营销活动之一，是目前策划人思考的问题。根据本项目的市场定位、形象、产品，目标消费群体的消费习惯、消费心理及生活习惯，选择与目标群体相当的其他行业建立一种长期、稳定的联盟关系，取长补短，增加项目的附加值，提高客户的忠诚度，并让其他行业的客户成为本项目的忠实客户，实现客户资源的共享。

　　业内人士表示，跨界营销是一种好方法，但是在实际应用中一定要找到一个契合点。“很多企业的跨界营销没有成功主要是没有定位好自己卖的房子到底怎样选择跨界营销契合点。”卖经济适用房，找社区的低收入或工会的低收入职工;卖中低档的商品房，主要是打价格战，广告的诉求主题就是便宜;卖中、高档的房子，一般打的是价值战。跨界营销曾被称为“管道营销”，主要是考虑什么样的房子卖给什么样的人。

　　有专家提醒，跨界营销面向的是相同或类似的消费群体，因此企业在思考跨界营销活动时，需要对目标消费群体作详细深入的市场调研，深入分析其消费习惯和品牌使用习惯，作为营销和传播工作的依据。“跨界营销就像婚姻一样要门当户对，这样才能使跨界营销1加1大于2获得双赢，否则将会事倍功半。”