销售压力增大 房企料加快“跑量”

　　在银根收紧的情况下，浙江兴润置业资金链断裂引发债务违约风波，让业界对房企今年的资金风险格外关注。Wind资讯统计，截至4月1日，A股共有81家房企公布了2013年年报，库存增加的企业占比超过六成。

　　尽管去年是房地产业的“丰收年”，多数房企业绩靓丽，但高杠杆、高负债和高资金成本所驱动的以债养债发展模式，使得房企债务风险越来越高。业内人士认为，新一轮高库存下半年将至，加上不容乐观的货币政策和销售形势，预计今年房企会加速跑量，房价松动或更普遍。

　　新一轮高库存将至

　　由于房企年报中存货数据比较笼统，并不能直接得到公众最关心的库存现房以及已取得预售证但暂未售出的期房的准确数据。业界一般以国家统计局公布的数据为依据来测算房地产库存量。

　　据国家统计局数据，2013年末，全国商品房待售面积为4.9亿平方米，同比增长35.2%，比2012年提高了8.2个百分点；而同年商品房销售面积仅1.3亿平方米，同比增长了17.3%，比2012年提高15.5个百分。2013年，房屋新开工面积20.12亿平方米，增长13.5%；房屋竣工面积10.14亿平方米，增长2.0%。

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，尽管连续两年热销，但更大的潜在供应量和不容乐观的销售形势，将会导致存货量再次上升，而且增幅会很快，今年下半年或将迎来新一个库存高峰。

　　“房地产库存量已经超过了2008年的水平，这是我预测房价涨幅在2014年将出现回落的主要原因。”华远董事长任志强[微博]近日表示。

　　81家房企中，库存上升的企业有51家，占比达到62.9%。其中，大名城增长66%，中航地产增长39%，陆家嘴增长36%，均属于大幅增长的企业。

　　库存增加并不是三四线城市的“专属品”。事实上，一线城市真实的楼盘销售并没有外界想象的那么火爆。以北京市场一些“热销”明星楼盘为例，北京住建委网签数据显示，“V7西园”去年8月23日、9月15日先后拿到全部预售证，截至今年3月11日，签约套数比为39%。另外，“燕西华府”除二期没有具体信息外，2011年10月1日开盘的一期、2012年1月1日开盘的三期、2013年6月2日开盘的四期网签数据显示，截至今年3月11日，签约套数比分别是77%、65%、37%。

　　不少房企负责人预计，存货增多，销售压力增大，是房地产企业2014年所面临的困境。而更为致命的是，2013年土地市场火热，地价猛涨，多数房企高价拿地，若2014年下半年新一轮库存高峰期到来，新增库存将具有地价高、售价高的特点，销售难度更大，这对房企的资金链安全非常不利。

　　资金链风险将增大

　　中国证券报记者翻阅81家房企年报发现，由于去年销售情况普遍良好，房企资金状况略有好转。81家房企期末现金及现金等价物余额总计2213.5亿元，同比增长5.49%；平均资产负债率与上年基本持平，负债率低于60%的有29家；60%-70%之间的有20家；70%-80%的有23家；超过80%的有9家。

　　相比去年，今年以来房地产市场的景气度逐渐回落。国家统计局发布的2014年1-2月份全国房地产开发和销售情况数据显示，2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点；商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%；商品房销售额7090亿元，下降3.7%。

　　这反映到部分城市楼市状况，即一些楼盘降价促销，引发楼市崩盘论甚嚣尘上。宋延庆告诉中国证券报记者，近年来，大多数房地产企业在追求行业排名和高增长惯性驱使下，基本是以债养债的发展模式。兴润置业因资金链断裂而引发的债务违约风波，让很多人产生这样的疑问：今年会不会有更多的企业出现资金链断裂？

　　宋延庆给出的答案是“会”。理由有三点：一是目前市场上商品房库存量很大，潜在供应量更大，而今年的销售形势却不容乐观；二是为了控制信贷风险，金融机构已逐步收紧对开发贷款、经营性物业抵押贷款和个人按揭贷款；三是如果某些三四线城市出现降价潮，或某些中小房企出现资金危机，很有可能引发恐慌而快速蔓延。

　　万科董事长王石[微博]在3月28日召开的万科2013年股东大会上表示，对中国房地产行业的未来持谨慎乐观态度。任志强则在多个公开场合告诫房企，对今年形势不要盲目乐观。

　　事实上，从房企2013年年报中可以测算，除去房企自筹资金外，房企的外部资金来源中，销售定金及预收款占46.2%；来自银行贷款的比例占45.1%；房地产基金、信托、海外债券等其他资金仅占8.7%。“销售回款和银行贷款仍占大头，而今年银行贷款紧缩，且销售情况不及去年，因此房企的资金链风险会增大。”宋延庆认为。

　　“内生风险”越来越大

　　不容乐观的资金状况，以及下半年或将到来的新一轮高库存期，意味着今年可能是房地产市场风险较高的一年。而且，与前些年因外在调控所引发的风险不同，目前的市场运行风险更多是“内生风险”，也就是地价越来越高、房价越来越高、以债养债发展模式等内因使风险累积越来越高。

　　“市场好的时候，无论多么严厉的调控，效果都不明显；当现在调控放宽的时候，无论多么小心地呵护着泡沫，也未必能如愿。敏感的企业应该采取加快跑量、现金为王的策略，适当、适时降价是有必要的。”宋延庆说。继杭州、南京等地有项目出现大幅降价后，北京、广州、深圳等地也有项目跟进。

　　不过，个别城市、个别项目的降价并不具有代表性，也并不意味着整个市场会出现大规模下降的危机，但多家房地产研究机构预测，房价松动将在下半年更加普遍。

　　华业地产副总裁陈云峰曾表示，“从今年前两个月的销售情况来看，今年的市场比我们预想的还要差，销售节奏要跟着市场调整。”

　　宋延庆也认为，在大范围降价潮出现前，房企要进一步加快消化库存，回笼资金。可能的话，力争上半年完成全年销售目标的60%以上，减轻下半年的销售压力。从北京、上海等一线城市推盘节奏来看，4月份供应量大增，且大部分平价入市，预计二季度会保持这种态势，不少房企开始抢在上半年尽量多的回笼资金。