前天，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心在京发布“2014中国房地产500强测评成果”。依据500强榜单排名，万科集团连续六年位居榜首，恒大地产和万达集团跻身三强。测评报告认为，房地产开发企业整体业绩再上层楼，但产业的“马太效应”持续，市场集中度再次提高。

　　中小房企被边缘化

　　根据测评报告，除了万科、恒大、万达包揽前三强外，绿地集团、保利房地产、中国海外、世茂房地产、碧桂园、绿城和龙湖地产分列四到十位。

　　测评报告认为，随着房地产业趋于成熟和规范，资源进一步向大企业集中，呈现强者恒强的特征。小型房地产开发企业的景气度直线下降，部分中小房企将逐渐被边缘化，市场规模逐渐缩小甚至最后被迫退出房地产市场。

　　此外，核心城市主流产品供不应求的状态，刺激资金实力雄厚的大型开发企业大规模介入，直接推升核心城市的地价，从而导致行业的进入门槛提高。小型房企依靠自身力量拿地扩张的可能性较小，而且部分聚焦三四线城市的企业受发展城市供大于求的影响，项目去化困难，资金问题严重，生存空间进一步收窄，未来发展存疑。

　　产业集中程度提高

　　测评报告指出，2013年，500强房地产开发企业普遍再迎增长，企业销售额纷纷创下新高。2013年500强房地产开发企业商品房销售面积总额达3.05亿平方米，同比增长34.1%，销售金额更创下3.26万亿元的新高，同比增长29.0%，增长速度双双大幅领先于全国水平。

　　统计数据表明，2013年500强中的100强企业销售金额均值为282.8亿元，较上年大幅增长49.50%。

　　随着房地产市场的波动和各区域市场的分化，近年来持续的产业集中度提升之势在2013年得以延续。不管是以金额和面积计算的房地产业集中度，还是500强房地产开发企业市场份额均持续保持高位。

　　净负债率达到高点

　　作为资金密集型行业，房地产开发企业风险管理向来是企业发展的关键。2013年以来由于销售良好，不少开发企业选择加大杠杆加速成长速度，因此500强房地产开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值更达到近五年来的最高点。

　　2013年6月以来，国内流动性收紧趋势逐渐显现，然而其对房地产开发企业的影响则相对较低，不少500强房地产开发企业在销售业绩趋好保证资金回流背景下提升了杠杆率，造成偿债指标均值表现整体弱于2012年。

　　此外，随着货币政策稳中趋紧，房地产开发企业融资的重要性更为凸显。另外，内地标杆房企通过搭建的A+H双重融资平台，顺利实现海外发债融资，并且凭借企业品牌影响力获得较高的信用评级，实现低成本融资，资金实力大大增强，有效增加了企业的竞争优势。

　　房企路径差异渐显

　　2013年500强房地产开发企业业绩增长指标较2012年明显上升，销售面积增长率均值达20.03%，较2012年上升12.91个百分点;销售金额增长率均值为21.96%，增幅上升19.73个百分点;营业利润增长率均值为20.10%，净资产增长率平均值为11.80%。

　　从标杆企业的表现来看，碧桂园2013年令人印象深刻的全民营销使得企业销售保持强劲势头，房地产销售金额和面积增长率分别达到122.69%和108.51%。

　　测评报告认为，近年来，房地产开发企业持续成长的不确定性逐渐增强，房地产开发企业基于其在企业规模、融资渠道、市场洞察力、成本管控力、战略执行力等不同层面的资源禀赋成长路径差异明显。随着我国房地产行业领先企业的核心竞争力日趋明晰，采取追随策略的中小企业也通过选择不同的标杆而进入不同的成长路径。