警惕地方债务引楼市危机
对负债率较高的地方政府而言，眼前急需解决的是设法找出和建立控制地方债务、信贷规模和地价房价的方法及长效机制，这样才能将楼市崩盘或地方债务危机等风险化解于无形。
近期再度掀起的地方投资热潮，使市场上有关地方债务风险加剧的声音越来越强烈。对此，中央政府明确提出，要“完善地方政府债务风险控制措施”。也有专家指出，目前中国地方债务总规模仍在安全区内，但各地偿债能力不一，需防范某些局部地区和具体项目出现债务风险。
但我们仍需重点关注的是，目前大部分地方融资平台的抵押资产都是土地，这就意味着地方政府未来能否如期还债与当地房地产市场的好坏密切相关。一旦房地产泡沫破裂，债务风险将集中爆发。与此同时，地方债务风险的加剧也将给当地楼市带来多方负面影响。
首先，地方债加剧会导致地王频出、地价飙升。最近，尽管新“国五条”细则落地已近两月，但各地依旧出现土地市场异常火热的现象。一方面，这是因为房企对后市看好，促其激进拿地；另一方面，地方政府也在加大土地出让的强度和力度。为什么要加大土地出让的强度和力度？显然也与地方债务负担加剧有关。可以说，近期地王频出地价不断创出新高，和地方政府减负创收有很大关系。
其次，地方债加剧会在一定程度上加大房地产开发成本。房地产开发的税收是政府财政收入的一大来源，加上各种其他的税费，如契税、营业税、印花税和土地增值税等，是除土地出让金外很大的收入来源。地方债一旦加剧，政府税务部门势必会加强各种税收和费用的计征与稽查，例如土地增值税的预征和清算等等。这样一来，无疑会加大房地产开发成本，进而导致房价的进一步上涨。
最后，地方债加剧会影响保障房建设和新型城镇化进程。目前，地方债已经高达20万亿元，这些债务负担使得地方政府的融资平台已经债台高筑。而保障房尤其是租赁型的保障房和新型城镇化对政府的财政资金依赖程度很高，如果财政不能解决，举债也行不通的话，地方政府只能放缓这两项与民生和经济高度关联的建设任务。
除此之外，在我看来，其实更应该担心的是地方债加剧是否会导致楼市崩盘。楼市一旦崩盘，将导致社会经济发展受损，于国于民不利。因为，房地产市场泡沫的破灭会产生严重的社会和经济影响，如经济衰退、财政赤字、负资产、失业率等。
尽管地方政府并不希望楼市崩盘，但这并不等于楼市崩盘的危险就不复存在。如果地方债务继续不断地增加；金融信托和信贷的规模继续不断地扩大；地价房价继续不断地上涨。那么，楼市崩盘将是必然的结果和结局。因此，尽早采取相应措施解决地方债务难题已势在必行。
一方面，要积极采取措施消化旧债，遏制住风险。地方政府应尽早理顺市场机制，盘活当地经济，通过经济效益的改善赢得未来还债的空间。
可供借鉴的是，云南省政府目前已明确表态，及时补充偿债准备金，有效应对偿债压力；逐步建立债权债务人对账机制，改进完善地方债务统计报告制度；加快建立健全地方政府债务规模管理和风险预警机制，有效防范和降低政府债务风险。
另一方面，要建立新制度，控制新债规模。可喜的是财政部部长楼继伟日前已明确表示，财政部正在部署关于政府债务规模的调查，将地方债分为显性、隐性、直接以及或有债务，分门别类，先制止住地方政府债务扩张的趋势，再通过研究制定一些制度，给人家开一条正道，堵住那些歪门。
除此之外，各级政府还应切实转变经济增长方式，通过抑制投资过热来有效控制地方政府的举债规模。同时，要严格发债主体资格审查，规范发债程序，强化偿债责任等。
总之，对负债率较高的地方政府而言，眼前急需解决的是设法找出和建立控制地方债务、信托信贷规模和地价房价的方法和长效机制，这样才能将楼市崩盘或地方债务危机等风险化解于无形。（韩世同）
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