10月份房地产统计数据前瞻
新开工单月增速或回升至-7%左右。9月新开工同比大幅回落至-24%,主要因新项目8月集中入库导致数据波动较大,实际3季度新开工同比降幅略有收窄。我们依然维持对新开工温和回升的看法,预计10月新开工同比为-7%。主要原因是:1)资金状态改善提升企业开工能力。3季度开发商资金来源也大幅上升,单季同比从2季度的3.5%上升至18.8%,开发贷和按揭增长较快,开发商资金状况改善增强,使其开工能力增强。2)库存压力得到一定消解,一线城市下降尤其明显,但整体库存仍在高位。目前全国库存去化月份逐月下降,而一线城市可售量的绝对水平也已经下降,库存压力的缓解有助于提振开工意愿。但目前现在整体绝对库存水平并不低,因此新开工的回升力度将比较温和。
投资单月同比预计12%左右,与9月基本持平。受8月项目入库影响,9月投资同比小幅回落3个百分点至14%,我们认为4季度投资将企稳徘徊,预计10月单月增幅约在12%左右。主要原因是:1)土地购置费将尾随土地市场逐渐企稳。
今年3季度土地市场逐渐出现回升迹象,全国130个城市土地出让金同比降幅已从1季度的-41%回升到3季度的-19%,一线城市及龙头公司拿地力度明显增强。考虑到6-12个月的支付周期,未来土地购置费将逐渐企稳。2)新开工温和回升,施工面积企稳。前面已经提到,我们判断新开工将温和回升,而前期竣工面积增速下降已近尾声,未来施工面积增速将企稳,拖累投资下行的因素正逐渐退出。但由于目前销售回升乏力,政策预期尚不明朗,施工增速在仅15%左右水平企稳,预计投资的恢复速度有限,近期以企稳徘徊为主。
基数下降明显,预计10月销售面积同比升至20%左右。9月销售面积同比由正转负,下降至-3.6%,一二线城市略有回落,三四线重新下滑。目前看销售回暖力度有限,10月申万监控的31个主要城市10月销售量同比增幅从9月的46%回落至30%左右,推盘逐步回落,但销售率基本稳定,三四线从样本城市看变化不大,但未来走势有待观察。由于去年10月三四线销售下滑明显,同期基数较低,预计10月单月同比将回升至20%左右。
维持各项预测。维持2012年销售面积同比3%,新开工面积同比-5%,投资同比15%的预测。
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