记者 李伊琳 温州、上海报道

　　“我们现在不组团了，直接找开发商谈项目。”8月14日上午9点左右，孔帅在上海中环高架上飞驶着汽车，一边告诉记者。

　　他正赶着参加一个房地产投资的早场会议。孔是网络红人二月丫头所组 “温州上海置业精英会”的搭档，活跃在上海、温州两地已5年多。

　　如今，在限购限贷多轮房地产连番调控中，这个炒房团，和温州众多炒房团一样，正谋求转型。

　　“事实上，炒房团存在的这些年，每个人都赚翻了，近段时间房价下调仅仅是在他们N多的利润中减少一小点而已，无伤大雅。”温州天浩置业有限公司（以下简称天浩置业）总经理陈鸿介绍。

　　陈说，温州几乎有全民炒房的经历，即使倒闭跑路的企业都算上，因房地产投资而亏损的最多也不会超出10%。“他们的失足并非是炒房，而是在民间借贷”。

　　陈对前几日媒体报道“温州炒房团全军覆没，八成炒房者资金被套资不抵债”的报道不以为然。

　　根据记者对天浩、绿城温州、置信等地产公司，以及上海炒团等8个房地产机构相关负责人的采访，同时对涉足房地产投资的温州大小金主们陆续数月的调查发现，随着国家房地产市场调控深入，温州炒房团，分化严重。

　　比重极大，金额不多的散户们几近“全套”；然而实力强大的炒房巨鳄们，变换了新的投资模式，在实业等领域获利后，或跨界转战商业地产来回做波段获利，或低调布局商业地产，以租养贷。

　　这些巨鳄们，资金出手上亿到几十亿元，其中一些人运作基本脱离了银行系统。

　　短线炒家被套

　　陈鸿说，炒房亏损的人实际上并非主流，炒房失败的原因，在于并未看清楚眼下的行情。

　　在连番宏观调控政策之下，“这一波基本上是刚需推动交易”。绿城温州的一名销售客户经理向本报称，“住宅市场几乎已经失去了炒作的空间。”

　　一名不便具名的房地产机构负责人称，在这个时期冲进去的投资者，基本都会被套，“比如媒体曝光的陈鸣，眼见形势不妙，想退回500万购房订金，未获开发商准许，不得已只好购房。实际上他不专业，他本人炒得也很小。”

　　“这实际上就是一小撮屌丝。”温州当地一家不便具名的房地产开发公司合伙人马先生说，“真正的专业炒房客，早就逃之夭夭了。”

　　天浩置业的陈鸿就持此观点，他介绍，真正的炒房团大多在10年前，就已在全国各地入场，“以北京上海为例，比对下房价就会清楚，即便现在脱手，资深投资者也亏不了多少”。

　　但从资金流向看，眼下房地产信贷情况并不太乐观，一些“短线”投资者确实被套。

　　“我们行在住宅抵押贷款领域的坏账，约占整个不良贷款的6成左右。”温州区域内一股份制银行办公室负责人介绍，去年的借贷危机还没完全消散，波及到银行的不良率在持续高企。

　　“温州银监分局引领各银行业机构高度关注当前温州房地产市场出现交易趋冷、价格下跌的现象，全面开展房地产信贷风险排查，采取"一户一策"应对措施。”上述负责人称。

　　“市场是躯体，资金是血液”，这是炒房团成员比较统一的描述。根据温州金融监管机构统计数据显示，截至2012年6月末，全市银行业房地产业贷款余额为706.7亿元，比年初减少4.32亿元，其中个人购房贷款余额为567.3亿元，比年初减少4.4亿元。

　　被套的投资房源基本集中在住宅。

　　温州的周女士夫妇不幸成为陈鸿所说的10%之列。2010年4月，其夫在安徽合肥以按揭形式投资了一套房后，周女士又在2011年上半年，在温州下吕浦抵押贷款投资了一套学区房。

　　孰料起始于去年3月份的下行调整，令人惊心。以温州中心区鹿城区为例，目前平均价格基本和前五年持平。最大的跌幅在去年年底到3月份，达到了35%，目前才渐渐趋稳。

　　“这是中国房地产市场开放后在这个区域里罕见的一次跌幅。”做了十几年炒房投资的多名温州人告诉本报，跟以往相比，每次调控后就是报复性反弹，但此次明显乏力。

　　5月以来，温州共有十多个新盘入市，为市场提供了3000多套房源，“开发商采取了打折、以价换量等手段吸引买家”。陈鸿说。

　　“温州目前买卖双方10%的议价空间已经持续了很长时间，而前段时间甚至达到30%左右”，置信广场的一名销售负责人说。

　　以租养贷现金为王

　　“这种大势你是知道的。”曾经闻名业界，并被称为“炒房专业户”的黄某告诉记者，宏观大环境下，自己的日子也并不好过。

　　有知情人士告诉本报，黄某单单在市区，实际持有的物业达400多套，属于高端物业，“亏是不可能的，只是回报率没达到投资初期的预期而已”。

　　今年46岁的黄，自称温州炒房团老团员，不仅自己全职炒房，还有个松散型的50人炒房团。

　　像黄某这批投资者，依然还是中国房地产市场那波最大的受益者。凭着自己在这个市场浸淫十几年的敏锐嗅觉，黄某早就开始脱身了。

　　令那批接棒被套的屌丝团记忆深刻的是，2010年7月17日，黄某在温州鹿城区组织了一场个人房产专场拍卖会，把自己名下的写字楼、住宅、厂房等物业拿出来做拍卖，这在当地几乎是头一回。

　　“连中介费都省了。”一名当时参与拍卖会的投资者说。在没有委托中介公司、全部自己操办的情况下，拍卖会成交率在80%以上。

　　“趁着现在楼市红火，我把那些收益差的老房子卖掉，变成现金，等下半年市场紧起来时，我再吃进一批房龄短、地段好、回报率高的房子。”当时黄有些得意。

　　投资房产市场10年来，黄某的简单原则是低价买，高价卖。在2008年底的楼市低迷期，他在温州市买了8套住宅和30多套酒店式公寓。目前，黄某的地产投资遍布北京、上海等16个城市，涵盖住宅、写字楼、商铺、酒店等各种业态，其中温州物业约占总量的一半。温州市的两家四星级酒店都有黄的股份。

　　黄某和朋友们的炒房手法并不复杂，基本都是“以租养贷”。1998年，当时还在政府机关工作的黄某购置了一套4000元/平方米的住宅，原本打算自住，后来发现能租到4000元/月，租金还掉银行贷款之后还有剩余，于是他改变主意转为出租。尝到甜头之后，黄某卖掉瓯海乡下的老房子又添置了几处房产，一年下来租金超过20多万。

　　2002年，温州市大南门地区开发时，黄某用100万订购了10套住宅，短短的6个月里出手卖掉，净赚400多万。从第二年开始，捞到“第一桶金”的黄走出温州，跟朋友一起到全国各地炒房。

　　“也许，他所谓的现在日子不好过，可能是指房地产市场的"快钱"时代已然终结吧。”前述黄某圈子内的知情人士称。

　　豪客布局商业地产“不差钱”

　　在连番的搏杀中，也确有屌丝团成长起来，进军巨鳄群级别。

　　早在2010年，当各地政府限购令相继颁发之前，温州就有大批房地产投资者提前嗅到气息，谋求转型。

　　这一点“二月丫头”深有体会，早先她热衷于组织散户房客，“这种组织太累了，加上去年发生了一场车祸，市场也比较清淡，就停办了”。二月丫头的搭档孔帅说。

　　孔说，在各地陆续推出限购令之前，他们基本也开始尝试进入商业地产或高端住宅领域。

　　在2010年4月上海古北，他们组织的“豪宅投资团”中6人，购置了9套高端住宅，总额起码在1.35亿元。

　　紧接着，他们又组织商业地产千人团，进入上海市松江的一处商住房产。但此时，投资者谨慎起来，虽是千人团，但成交者寥寥。

　　“太精了。”事后二月丫头说。而且，他们在运作中也逐渐发现，温州炒房团在慢慢分化：真正的大鳄不参团，组团的散户往往额度偏小。

　　并且这些大鳄们，通常来自其他领域。

　　一名实业领域的知名温商一边打开资料，一边分析，“你看，这是公开数据，2001至2010年，国内货币投放量从15.8万亿上升到72.6万亿，十年增加450%。如此多的货币投放量造成物价上涨，通货膨胀在14%左右。由于利率一直都在7%左右浮动，贷款人获得的资金成本更低，存款不如买房能抗通胀。”

　　“几乎做实业的，都会有炒房经历。”陈鸿称。

　　温州中小企业促进会的统计数据称，在2008年到2010年期间，温州在房地产市场的资金规模约为1000亿元，而历史最高峰达到2000亿元。而且，即使停产的企业家，依然在组团投资。

　　这些大鳄们对商业地产的投资，基本脱离了银行系统。

　　比如上述黄老师，一般会跟房开公司谈妥分期付款期限，在这个期限中将商铺出租，主要靠租金付贷款。

　　这种方式在这批人中盛行。比如温州某实业领域的企业家江红（化名），投资资金已经延伸到上海、北京等各地的万达商铺。知情人士透露，她手头的物业基本总价已经超过了10亿元。

　　知情人士声称，分布在全国各地的万达广场“黄金街”的商铺，基本50%以上，属于温州资本拥有，“租金可是笔长期的收入”。

　　境外热点也被他们捕捉。据该知情者称，他们正在尝试组建境外一批温商的巨额资金，以私募基金出面收购债务危机下的境外地产。

　　文先生是这个圈子的头目，圈中一部分人是国外侨领，都曾有过实业经历。全球金融危机之后的实体经济萧条期，文先生成立了一个境外私募基金。去年，文先生团队做境外黄金期货获利后苦无投资渠道，在中介牵线下，选择投资上海内环某国际广场1到6层商铺。

　　双方在去年年底开始洽谈，开发商报价6个亿。年底，谈妥5.5亿成交。文先生这批境外资金在境外，大约在5月份通过地下钱庄分批到位。然而此时，开发商认为货币政策有松动的迹象，遂要求加价回不低于6亿的交易价。

　　“必须得尽早找到商业地产入场，否则5.5亿资金在手损失很大。”由此，文先生再次委托中介机构，寻找相应物业。（李伊琳）