房地产开发行业：金三银四成真 五月开局顺利
基本结论
我们近期调研了南京房地产市场。3月南京成交69万平米，环比上升89%，同比上升207%；4月成交56万平米，环比下降19%，同比上升164%，金三银四名副其实。
3月推盘、优惠增加，成交环比激增。3月新房上市量达到4851套，环比2月上升267%，同时根据搜房网统计，3月在售的198家有172家打折优惠，其中87家较2月优惠有所变化。我们认为，推盘增加和优惠幅度增加是3月成交环比上升的主要因素。
4月优惠基本不变，信贷环境转好，环比下降主要是推盘减少。
根据我们草根调研，成交排行榜前十位的项目中，除金地自在城6期在售的优惠幅度减小6个百分点，旭日学府尾盘优惠增加200元/平米外，其他项目优惠基本没有变化。
尽管项目打折力度没有更大，但4月利率优惠增加。3月中旬，南京市场开始有9折利率优惠，此前最多到95折，总体看4月的信贷环境好于3月。
4月信贷环境好转，优惠力度没有变化，但销售环比下降19%，我们认为主要是由于推盘有所减少。4月1-26日合计推盘3653套，此外有约1978套在4月底五一期间推盘，仅就3653套的推盘量而言，较3月下降25%。
刚需为主，品牌开发商优势明显。综合来看3、4月的南京成交情况，总体以刚需为主，3、4月排行榜前十中，均有8个为远郊低总价产品，但再改善产品也有一定市场，3、4月也均有两个市中心高端项目上榜。
另一方面，我们注意到，3、4上榜项目大部分为品牌开发商开发。3月金地、招商、万达和弘阳地产各有一个项目上榜，苏宁环球、中海分别上榜两个项目；4月金地、凤凰、中国武夷、万科和苏宁环球各有一个项目上班，弘阳地产上榜两个项目。
五一开局顺利，红五月值得期待。根据中指监测，4月30日至5月2日期间，南京住宅共认购894套，成交349套，环比清明小长假认购上升83%，成交上升33%；同比11年五一期间，认购上升120%，成交上升926%。5月预计南京推盘将达到5000套以上，结合4月底推盘的1978，实际可售较4月将更为充足。此外根据我们草根调研，5月基本不会出现因销量上升而缩小优惠幅度的情况，我们认为5月销售环比上升无悬念。
投资策略
5月市场整体推盘将好于4月，而近期武汉、广州等地也重申公积金贷款首套90平米以下最低可申请两成首付，未来随开工和投资下降，促进普通商品房供给相关政策也有望逐步落实。维持地产股反转行情判断，推荐受益整合和资金支持的一线公司和区域龙头，建议买入保利地产，招商地产、金地集团、中南建设、北京城建、鲁商置业、荣盛发展。
11年成交低位运行
根据wind数据，11年南京全年住宅成交面积为406万平米，同比10年下降23%，较09年下降62%。全年成交低位运行。
从成交结构上看，11年普通住房成交占比提升。09、10和11年140平米以下的住房销售套数占比分别为73.5%、73.8%和85.7%；100平米以下占比分别为36.8%、41.3%和59%。成交价格区间以8000~10000元/平米上升较大，12000以上占比下降。
从成交板块上看，江北最高，占全市比重36%，但据搜房网统计，江北11年均价上升了1.8%，低总价是江北销量领先的优势；其次是江宁，占全市比重24%，江宁区11年房价降幅居各板块首位，下降5.13%。
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