房地产业：政策面向好不变 成交回暖
【房地产行业研究报告内容摘要】
政策面向好趋势不变，为减缓行业投资增速可能出现的大幅下滑，政策预调微调将持续。1、央行表示将支持首套房贷利率优惠、给予开发普通性住房优质企业信贷支持、支持房地产信托基金的开闸及产品创新。2、土地出让金持续下滑、财政吃紧的背景下，地方政府放松调控的冲动不断增强。维持行业投资增速低点在二季度的判断，届时政策有望出现更为明显的松动。
2月以来成交持续快速回暖，目前已超过11年平均水平，行业步入去库存阶段。“政策微调支持刚需”+“开发商主动以价换量”促使压抑已久的需求释放，看房人气显著提升，大幅降价楼盘销售畅旺。经历了连续5周的环比回升后，高基数下上周23城市一手房成交量环比小幅回落5%，但仍较11年平均水平高16%。成交量超过11年平均水平的城市有14个，占六成以上，其中杭州、重庆、苏州、长沙、厦门、无锡6个城市已超过11年平均成交水平的四成以上。随着成交量的快速回升，9城市平均去化时间已大幅降至约15个月，接近去年同期水平，库存压力阶段性缓解。
维持2-5月份成交量环比持续上升、全年销售持续向好的判断。若3月周均成交维持在上周水平，保守测算3月成交量环比将增长20%以上。新推盘量持续增加将带动成交量环比继续保持增长，预计至少持续至5月份。行业上半年去库存，下半年随着供应量下降将步入恢复性发展阶段，全年销售持续向好。
我们跟踪的招地、环球、中南建设等公司，促销让利下1-3月初销售情况远好于11年同期水平，我们对它们今年的销售业绩增长信心足。招地、环球、中南建设1-3月初认购量分别为30、10、20亿元，分别占11年全年签售金额的1/7、近1/3和近1/4。
我们认为，行业最坏时期已过，预期持续向好。坚定看好全年行业的投资机会，每次的回调都是机会。继续强烈推荐“刚需+改善”销售业绩弹性大的“亿城、华发、招地、首开、滨江”以及受益销售回暖的中介服务商“世联”，推荐刚需占比大的“环球、保利、万科、北京城建、荣盛、中南建设”等及低估值的“世茂、金融街”等公司。
风险提示：欧债恶化带来中国经济恶化，调控政策时间长带来行业超预期调整等风险.
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