信托仍是吸金利器 云南经典地产半年融资5次
在房地产行业新一轮洗牌面前，受银根收紧与A股融资渠道不畅等因素影响，高成本的房地产信托，也成为云南不少品牌房企眼中的“救命稻草”。
昨日(4月17日)，《每日经济新闻》记者从四川信托官网获悉，云南经典房地产开发集团有限公司(以下简称经典地产)通过四川信托进行第5期融资，计划募资3亿元，期限2年，预期年化收益率9%~11.4%，信托资金主要用于昆明“经典双城”城中村改造项目。这也是半年来，经典地产第五次通过四川信托进行融资。
据悉，经典地产前4期信托计划发行规模总计8.7亿元，实际到位资金7亿元，如果第5期3亿元融资能够全部到位，经典地产信托融资将达10亿元。
而一份来自四川信托的相关推介资料显示，上述整个信托项目募资总规模预计16亿元，而经典双城又是昆明市西市区最大的城中村改造“千亩大盘”，预计总投资200亿元。
对于项目销售回款等情况，记者多次致电经典地产董事长杨永宏，但其手机一直无人接听。另外，接受采访的经典地产高层也表示，这是公司的秘密，不便透露。
高成本信托融资
早在2011年5月30日，中融信托就曾发行过“昆明神州天宇城中村改造项目”股权投资集合资金信托计划，预期募资6.57亿元，期限1.5年，年化收益率在9.5%~12%。可以说，它开启了昆明城中村改造项目，借助信托渠道融资的先河，经典双城或是第2个。
截至目前，经典地产已通过四川信托融资5期，最早1期开始于去年10月底，其融资频率之集中，也是较为罕见的。据悉，经典地产成立于2001年，房地产开发二级资质，注册资本1亿元，法人代表为杨永宏。截至2011年末，公司总资产为41亿元，净资产逾13亿元。
《每日经济新闻》记者了解到，由受托人四川信托发行的“昆明经典双城城中村改造项目信托贷款集合资金信托计划”第1期成立于2012年10月26日，计划募资2.6亿元，认购起点为100万元，信托期限为2年，而总期限为4年，满2年可提前结束，同时满2年投资人可选择赎回，信托资金主要用于经典双城的开发建设。
此后，第2期成立于2012年11月8日且发行规模2亿元，第3期成立于2012年12月21日且发行规模为2.6亿元，第4期成立于2013年1月29日且发行规模为1.5亿元。目前，第5期信托计划成立于2013年4月12日，拟发行规模为3亿元。
从上述5期信托的预期收益来看，A类100万元≤认购金额＜300万元，预期收益率为9%/年；B类300万元≤认购金额＜1000万元，预期收益率为11.2%/年；C类认购金额≥1000万元，预期收益率为11.4%/年，按年分配信托收益。
对于风险控制，值得注意的是，经典地产将其开发的经典双城项目E、F地块土地(土地证号分别为昆国用(2011)第00920号和昆国用(2011)第00921号)抵押给四川信托进行不动产抵押，按季度将其上的在建工程无条件追加抵押；经典地产将其开发的经典双城项目A、C地块在建工程抵押给四川信托进行不动产抵押。
来自四川信托官网发布的上述前4期信托管理运行报告显示，首期实际募资2.603亿元，第2期实际募资1.73亿元，第3期实际募资1.102亿元，第4期实际募资1.565亿元。因此，前4期实际募资约7亿元。
此外，报告还提到，“已成立的4期信托资金全部发放给经典地产，根据合同规定，信托资金已运用于昆明经典双城城中村改造项目A、B、C、D地块的开发建设”。
经典地产的资金渴求
对于昆明的城中村改造，《每日经济新闻》记者今年1月在昆明实地采访时，昆明某地产机构主要负责人表示，“从投资城中村项目那天算起，每天都在产生巨大的财务成本。”
公开信息显示，经典双城是昆明市政府2009年城中村改造的重要项目之一，也是昆明西市区最大的综合体项目，占地面积达1000亩，建筑体量450万平方米，是一个集住宅、商业、教育、娱乐和广场为一体的大型城市综合体，预计总投资高达200亿元。
就拿地而言，记者查询昆明市国土局官网得知，2013年前3个月，经典地产一举拿下位于昆明市西山区马街街道办事处的四宗地块，拿地面积合计70.74亩，支付3.08亿元。
不过，记者未查到2012年经典地产相关的拿地信息。2011年，经典地产购得昆明滇池大渔片区地块348.8亩，支付4.86亿元；在梁家河片区取得约75亩土地，支付4.66亿元；另取得西山区团结乡龙潭村委会用地约75亩，支付1.32亿元。2010年，经典地产取得梁家河121.8亩土地，支付5.49亿元。
此外，2013年也是昆明城中村改造的最后一年。若加速项目开发进度，自然对资金的需求也更为饥渴。据经典地产一内部人士向记者透露，目前集团正处于跨越式发展时期。
昆明某城中村项目的一位资深操盘手表示，2008年启动城中村改造时，地方政府的支持力度很大，优惠也多，但随着政府换届及楼市调控等，后来的城中村改造项目越做越难，项目推进缓慢，尤其是资金链问题较重。
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