映象财经

　　就像北方季节的更迭，受调控和监管因素影响，房地产市场融资的行情时而火热、时而降温。

　　从中国信托业协会发布的最新数据来看，三季度末，房地产信托规模为1.35万亿元，比二季度的1.31万亿元增加400亿元，环比增长3.05%;较去年同期的1.29亿元增加600亿元，同比增长4.65%，房地产信托呈现回暖态势。

　　然而，时下全国多地实施限购政策、监管趋紧，信托公司纷纷提高地产融资准入标准，四季度房地产信托业务规模收紧或成大概率事件。

　　三季度房地产信托增长四百亿

　　在“去库存、去杠杆”下，加上市场流动性充裕、优质资产配置缺乏、银行加码按揭贷款等多重因素交织，房地产市场量价齐升，此前近半年间上演了一轮房价快速上涨的行情。

　　步入10月份以来，一个明确的政策信号是，抑制和防止包括房地产业在内的资产泡沫风险已经上升至中央政府宏观调控的高度。

　　一家北方中型信托公司总裁对《第一财经日报》记者表示，房地产是支柱产业之一，联动很多产业，一旦硬着陆或者跌落谷底，将对经济产生不利影响，因此国家希望房地产市场能够稳定健康发展，但要极力遏制房价快速上涨。

　　央行三季度报告显示，商品房销售增速略有放缓,但依然较快。截至9月末,全国商品房销售面积为10.52亿平方米,同比增长26.9%,增速较上半年低1个百分点。商品房销售额为8.02万亿元,同比增长41.3%,增速较上半年低0.8个百分点。

　　从三季度信托数据看，房地产信托资金规模增长。三季度末，房地产信托规模为1.35万亿元，比二季度的1.31万亿元增加400亿元，环比增长3.05%;较去年同期的1.29亿元增加600亿元，同比增长4.65%。不过，三季度房地产信托占比，较去年同期的8.96%减少了0.51个百分点。

　　对此，陆家嘴信托战略发展部高级经理王俊对《第一财经日报》表示，三季度房地产信托呈现增长趋势比较明显，绝对规模增长，但资金占比同比下降，这表明信托业对房地产业务依旧持谨慎态度。

　　王俊还指出，房地产信托数据有滞后性，全国18个城市于10月1日重启限购政策，本轮限购政策对信托业的影响存在滞后效应。

　　政策调控地产融资收紧

　　事实上，在房地产上行周期，房地产融资一直是金融机构的重点业务领域，采取各种方式规避监管。比如，银行不能以自营资金发放贷款便通过表外理财走信托通道规避；信托资金不能用于房地产商购置土地的贷款，多以“明股实债”方式为地产融资。而这些手段并未被强监管，房地产领域隐含了监管套利带来的风险。

　　对此，王俊表示，房地产业务在信托公司不被鼓励与政策调控有很大关联。宏观政策和行业态势是影响信托公司房地产政策变化的重要因素，除了政策因素，当前房地产行业销售金额大幅回升，房地产企业资金比较充裕，短期风险不大。

　　“本轮房地产调控带有政府行政干预的性质，银监会对房地产领域融资开展检查，监管判断依据主要取决于业务是否存在泡沫风险。即使市场行情好，机构也不会无视监管态度拓展业务。”王俊说。

　　自2015年下半年至2016年上半年，房地产价格经历了快速上涨。在业内人士看来，信托公司并未一哄而上盲目介入，风险相对可控，当前宏观调控政策收紧，房地产信托业务也会相应收紧。

　　但也有人认为，由于一二线城市房价的攀升，地产价格存在泡沫风险。一位北京地区信托公司业务经理告诉《第一财经日报》记者：“当前房地产领域存在风险，房地产价格总体有泡沫，有些城市库存过剩，如果项目销售不佳，对应的地产公司回款将受影响，这将给信托公司借款回款带来直接影响。”

　　房地产信托“急刹车” 拓展新的地产领域

　　尽管三季度信托配置房地产的资金增加，但是在政策调控、监管趋严的环境以及可能的泡沫风险下，信托公司对地产领域的热情难以持续。

　　“现在经济不景气，政府加强房地产调控力度，但鉴于目前没有更好的投资方向，各家信托公司、银行依旧没有彻底放弃房地产市场，但准入标准纷纷升高，一般为百强公司或标的在一线城市。”一位大型信托公司房地产业务人士对《第一财经日报》记者表示。

　　记者从某大型信托公司内部了解到，公司对房地产业务执行最新标准，除了北上广深、南京、杭州、武汉、郑州以外的房地产项目不再介入。

　　“地产项目总体标准比之前收紧了。”上述北京地区信托业务经理也表示，之前房地产项目可遍布全国省会城市，如今只能锁定于发达地区省会城市的百强地产企业，中西部、东北、西南地区一律不再介入。

　　除了限制准入城市，房地产信托业务规模将大幅收紧。据了解，该公司房地产业务大信托模式从现在起暂停，今年起至明年，以北京、上海一线写字楼项目收购和城市更新改造为主，项目持有一段时间再出售，加大力度;在深圳、广州、南京、杭州四个城市，立足于大项目，大额资金投入，加强行业领头企业合作;同时，全力推进海外地产投资业务。

　　至于房地产企业杠杆融资业务，据第一财经记者了解，有信托公司明确要求：“先暂停房企拿地阶段的杠杠融资业务，已过会的项目继续推进，未过会、正在推进的项目暂停。有特殊情况的单独再议，新的业务先停下来。”

　　在收紧传统地产融资的同时，信托公司也在寻找新的机会。复旦大学信托研究中心教授殷醒民建议，信托公司在风险可控的前提下,可积极配合房地产“去库存、补短板”政策，支持保障性住房建设和棚户区改造;探索开展并购信托，促进房地产企业兼并重组;探索开展房地产信托投资基金业务(REITs)，助推商业地产去库存;探索通过资产证券化等合规方式，帮助银行盘活存量房地产信贷资产。

　　对于调控下的房地产市场判断走势，上述信托公司总裁明确表示“持审慎乐观的态度”，并将在其中寻找新的机会。物流地产和养老地产是两个新的方向，可致力于在这两个商业地产方向上深耕细作。