万柳地块背后的博弈 限出来的全国地王

2012-07-11 09:03    来源:21世纪经济报道

  “地王”能被“限”出来吗?

  这听起来颇为奇怪,而7月10日在北京土地储备中心交易大厅,这一幕居然上演了。

  为防止“地王”再现对京城楼市的负面影响,延迟一周拍卖的万柳地块创新了新的拍卖规则,北京土地储备中心的一位负责人称,该地块创新采取“最高合理限价+配建回迁房面积”的做法,一旦开发商报价“撞线”,将转而竞配回迁房面积。

  与此同时,一位不愿透露姓名的央企知情人士向本报记者称,该地块引起了国土部、住建部、国资委等多个中央级部委的关注。

  最终,历经一个半小时的鏖战后,中赫以26.3亿元(折合楼面地价3.8万元/平方米、溢价率40%)、配建1.64万平米的回购面积竞得该地块,差不多40%的溢价率。

  限出来的“全国地王”

  7月10日下午,北京市土地整理储备中心的一位工作人员感叹,许久没有看到这样的场景了,因为前来的人群黑压压一片。

  “容积率仅2.0,地处成熟的高档社区,配套成熟,拥有大型商场,靠近地铁站,周围有清华、北大等名校资源”,旭辉地产拓展部经理黄辉介绍,这样的一块优质地王,再加上其2.4万/平方米的地王起拍价,不难想象其市场影响力。

  果不其然,融创、中化方兴、中赫、龙湖、万科、华京投资、中冶、招商、懋源、九龙仓和中建综合体10家知名房企参与此次万柳地块竞拍。

  其中,融创和中赫的竞争最为激烈,在最后竞拍回购房的终极对决中,中赫地产摘得该地块。

  对于该地块40%的溢价率,张大伟称,“意料之中”,按照国土部的规定,对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的异常成交地块,需上报国土部。

  张介绍,该地块的楼面地价高达4.42万元/平方米,刷新了北京乃至全国土地出让单价新高。“高地价之下,预计该地块未来的销售将达7-10万元/平方米”,张大伟认为,在楼市调控前景不明的情况下,土地成本较高,占用资金庞大,地王项目盈利预期低。

  事实上,与万柳地块同区域,被誉为北京西部最高端楼盘代表的万科如园,对外报价4.5万/平方米,与万柳地王的楼面价趋近。

  不过,张介绍说,综合2009年以来溢价率超过100%的地王项目来看,除了少数绝对稀缺的城区地块外,绝大多数的地王项目的销售均不佳,累计签约率不足30%,明显低于目前市场的平均情况。

责编:张开放
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