“由于国家已经停止审批别墅用地，我们这个项目是目前上海航头镇甚至周浦、康桥区域内最后一个纯别墅项目。航头这里2004年曾经被规划成万亩别墅园，我们位于这片别墅区的中间。”时代周报记者以购房者身份实地探访中华企业股份有限公司（以下简称“中华企业”，600675.SH）南郊中华园两河流域项目时，售楼人员如此介绍道。

　　时代周报记者调查发现，该售楼人员号称的“万亩别墅园”并没有获批，尽管如此，如今该片区内仍聚集了7个低密度项目，并多有违规或打政策擦边球之嫌。

　　傍纯别墅抬高身价

　　航头镇作为上一轮《上海城市总体规划》重点建设的22个中心镇之一，素有“金三角”之称，是当时南汇区城镇布局结构中的重要组成部分。随着南汇区并入大浦东后，原属于南汇区的航头镇也迅速起步，航头板块逐步受到市场关注。

　　据了解，中华企业的两河流域位于上海浦东新区南端的航头镇，占地约510亩，容积率0.6，总建筑面积20万平方米左右，共762套联排别墅，分三期开发，一期2008年开盘，目前一期、二期已售罄。

　　在浦东“大动脉”杨高南路延伸段林海公路旁，两河流域“没用公寓的纯别墅”户外广告牌赫然矗立。

　　“目前我们在售是三期，共322套，容积率比一期、二期更低，只有0.57，一共300套，去年成交90多套，在上海别墅销售排名第三，剩下的200多套售完后，就再也买不到纯别墅了。”售楼人员说。据悉，今年5月份，两河流域的别墅成交均价为2万元/平方米左右。

　　该售楼人员同时表示，航头2004年曾经规划“万亩别墅园”，“我们这个项目目前是航头甚至康桥、周浦区域内，最后一个纯别墅项目。周边其他项目也有别墅推出，比如中海御景熙岸、和黄御沁园、长泰东郊御园，还有快要开盘的金地艺年华，但这些项目都是和普通公寓混合搭配的。”

　　时代周报记者发现，早在2004年，中华企业下属控股公司古北集团对该地块所作的《项目可行性研究报告》中也曾表述，“从规划图上看，本地块紧靠由东方夏威夷、生茂养园、鹤鸣家园、绿洲千岛花园等独栋别墅项目所组成的别墅群，能够依托其他别墅产生的规模效应。而该别墅群将一直向西延伸到杨高路沿线，有‘万亩别墅区’一说，故其前景看好。”

　　但2002年国务院就下发了《关于加强城乡规划监督管理的通知》（国发[2002]13号），提出“特别要严格控制超高层建筑、超大广场和别墅等建设项目，不得超过规定标准建设办公楼”。2003年国土资源部出台《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发[2003]45号 ），要求“停止别墅类用地的土地供应”。2004年，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），强调健全土地节约利用和收益分配机制，决定“继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批”。

　　与两河流域相隔不远的长甲集团旗下长泰东郊御园容积率为1.2，项目规划为联排和高层。据其售楼人员介绍，项目中联排别墅的容积率不到0.7，项目大部分均为联排别墅，高层只有几栋，主要是平衡容积率。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，目前，政府颁发的这些文件中所指的别墅用地一般指全部建设为独栋别墅的用地，而像两河流域、长泰东郊御园这种联排只能算是类别墅产品，不能称为严格意义上的纯别墅，属于监管的真空地带，市场上这种项目都是打了政策的擦边球，如果真是纯独栋别墅的话，项目批地就已违规。

　　万亩别墅园未获批

　　据时代周报记者了解，中华企业一再提到的“万亩别墅园”里，汇聚了在2002-2007年之间开发的绿洲千岛花园、生茂养园、东方夏威夷、爱法奥朗新庄园等别墅项目，容积率基本都在0.3以下，均为独栋别墅。

　　同策咨询提供的土地出让数据显示，这些项目的土地获得时间基本在2003-2005年之间。这也是国家一再发文严格限制别墅用地的时期，有顶风作案之嫌。这些项目又是如何发展起来的，“万亩别墅园”是否经过合法的审批？

　　时代周报记者在现场发现，航头镇政府新办公楼恰巧位于这片别墅区的核心区域，与爱法奥朗新庄园仅一条马路之隔。

　　航头镇规划办主任潘国明表示，目前航头中心区域别墅有7个项目，其中5个早已建成，金地艺年华正在建，长泰东郊御园三期还没有建。“金地项目对面还有块空地要招拍挂，现在别墅用地不能批了，但还是要规划成高档社区。”

　　对于“万亩别墅园”一说，潘国明称，“万亩别墅园的控规，上面是不认可的，没有批。目前新的控规也没有批，要区里报到市里审批。”而此前5个别墅项目如何得以通过土地规划的，潘国明并没有解释，仅表示都是很早拿地，按照当时批的来建。

　　事实上，网上流传的一份2008年《航头镇中心地块控制性详细规划（草案）说明》显示，“依据现有的基地条件和合理的规划布局，将形成的规划结构概括为‘两心，两带，两片’。其中两片指以居住功能为主的两个片区，其一是按一类居住用地标准建成的东方夏威夷，其二是基地东北部规划建设的二类居住片区”。

　　而一类居住用地主要是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。这表明直到2008年，航头镇的控规规划制定中还是准备打造别墅区域。

　　《上海市浦东新区航头镇国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》显示，“长期以来，房地产业占地区生产总值的比重较大，土地财政的状况难以持续。”按照规划纲要，航头的市属大型保障住房基地将超过7平方公里，建筑面积1000万平方米，导入人口将超过20万人。但与之带来的社会矛盾多元化，“大量不同层次、不同背景、不同需求的人口的导入，给社区的服务管理提出更高的要求，需求与服务之间的矛盾将会明显增多。经济社会发展不平衡，人民群众利益诉求多元化，大规模的开发建设导致社会矛盾凸现，历史遗留的一些矛盾尚未解决，新发展带来的新矛盾急需化解”。

　　张宏伟表示，航头板块最近两年刚起来，本身周边配套不成熟，大型保障住房基地的导入会影响别墅板块的发展与规划，未来可能会影响别墅项目的升值空间。（姜燕）