全员卖房、继续卖地卖项目，控制规模主做代建和养老，绿城这一系列转型的目标是活下去。但一旦形势反转，谁能保证宋卫平不会激情再起

　　关于绿城的传说很多。中投与绿城组合资公司，业界便猜测绿城将被中投收购；从2011年底到今年4月，绿城中国连续转卖六个项目，又传出绿城将地方国有化的消息；绿城集团设立多个平行子公司，将上市公司绿城中国（03900.HK）的资源和业务重心向这些非上市平台转移，市场因此质疑上市公司资产流失；近日，一位绿城员工致宋卫平的公开信，又引发了对绿城生存状况的新一轮猜测。

　　无论有多不情愿，绿城都无法摆脱外界的强烈关注。在某种程度上，它已经成了这一轮房地产调控的一个风向标——它在2008年金融危机时涉险过关，很快便忘却危机，开始大规模扩张，销售目标直指千亿元；在这一轮近两年的房地产调控中，那些扩张期买入的地块和项目，有的销售乏力，有的正谈判转让，有的荒草丛生、无暇顾及。绿城能不能活下去，怎样活下去，地产企业看着，中央和地方政府盯着，媒体观察着。

　　不过，作为绿城集团的董事长，宋卫平的韧性比很多人想象的要强得多。危机没有解除，项目转让还在继续，在生死边缘挣扎的现状让宋卫平不得不改变，放低要求，反思旧有路径，与人分权分利。他亲自上火线抓销售、代建和养老地产等业务，将2012年定义为“转型年”，目标是在有限的市场空间先生存下来，再图谋发展。在发给财新记者的短信中，他说，“绿城会认真且正常地走向明天。明天或阳光或阴雨，但总得走。”

　　6月是一道坎

　　宋卫平近日对媒体称，相比去年最坏的时候，目前绿城的资金链有所好转，但远未到宽裕的时候，“要更好活下去，还有很多事情要做。”

　　绿城在2011年末时到底有多难？因为一笔5亿元的账款必须在第二天支付，绿城中国副董事长、行政总裁寿柏年对SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹说，“你再不签，我就要死了。”最终，SOHO中国在2011年12月29日签下协议，以40亿元对价收购上海外滩地王项目50%的股权，其中向绿城支付10.4亿元。“一笔钱还不上，公司就真的会死。”提起去年底的危机，绿城集团的一位高管仍对财新记者唏嘘不已。

　　从2011年底到今年4月，绿城中国连续转卖六个项目，才在生死线上缓了一口气。这些项目包括杭州兰园、杭州新华造纸厂地块、上海静宇置业、上海外滩地王项目、上海天山路项目和无锡香樟园地块。绿城中国CFO冯征对外称，通过转让六个项目股权，回流现金近60亿元，如考虑项目本身的贷款，对绿城现金流的影响可达120亿元。

　　不过，也只是缓了口气而已。一位接近绿城的知情人士向财新记者透露，绿城通过项目转让获得了大约38亿元的现金流，但至今仍有一半左右未到账，绿城的资金链仍然紧张。

　　据财新记者了解，中国建设银行总行曾在2011年底对浙江省分行的房地产业务进行专项外部审计。按照审计机构的建议，建行已将绿城贷款风险分类从正常类调整至关注类，主要理由是销售情况不良。

　　标准普尔于近日发布报告称，绿城中国的流动性仍严重不足。截至2011年底时手中持有的现金仅能覆盖37%的2012年到期债务。4月底，标准普尔和穆迪两家评级机构同时降低了对绿城中国的评级，并给出负面展望。从年报看，绿城中国在2012年将面临超过200亿元的短期债务压力，包括一年内到期的158亿元银行贷款和45亿元左右的信托贷款。

　　今年6月，将是摆在绿城面前的又一道坎。“6月底将有一批项目集中交付，需要从银行把土地证解押回来，这是一道硬杠，必须要还钱。”上述绿城高管向财新记者透露，这一波需要集中支付的贷款大概有几十亿元。

　　国企施援

　　一位绿城内部人士向财新记者证实，绿城正在加紧出售手中的项目。“只要需要，所有项目都可以谈。”他透露，绿城倾向于转让那些投入了土地款但还没有开工或短期内无法销售的项目，因为“钱都欠在这些项目上了”。过去几年，本来走高端住宅开发的绿城，也盲目吃进了不少商业项目，商业项目沉淀资金量大且投资周期长，非如今的绿城所能承受。

　　这位内部人士表示，未来绿城出让一些商业项目的可能性较大。坊间已传出包括青岛审计局商业地块、温州鹿城广场和北京奥克伍德等在内的商业项目亟待转手的消息。

　　绿城房地产集团执行总经理傅林江在5月18日的杭州人居展上对财新记者表示，“我们会努力实现年内将负债率降至100%以内的目标，不排除再转手几个项目。但我们是上市公司，具体项目现在不方便说，如果有交易会公告。”

　　为改善现金流，绿城曾经想过多种途径：努力卖房、转让项目、成立地产基金和引入战略投资人。前两者正在努力之中，后两者已无声息。财新记者了解到，去年绿城与中投合作时，曾有过中投作为战略投资入股绿城的方案，但该方案最终被政府高层否定。

　　宋卫平曾对外称，“销售额上得去就少卖一个，销售额不行就多卖一个。如果有合适的伙伴和机会，今年还会考虑转让一部分项目。”值得关注的是，在绿城此前转让的几个项目中，接盘者除地产同行之外，浙江和杭州当地的国企也对绿城伸出了援手。经多方证实，2011年底，浙江省政府办公厅曾召集部分房地产商和银行负责人召开“房地产企业金融机构座谈会”，希望能对品牌好、规模大、品质佳的房企给予扶持，扶持对象直指绿城。寿柏年受邀参加了此次座谈会。其后，省市两级的国企和银行对绿城项目转让和贷款展期都提供了支持。

　　杭州的两个项目——兰园项目和新华造纸厂地块背后即有国资的身影。具体方案是，绿城用新华造纸厂地块的股权置换西子房产在兰园项目的股权，然后绿城将兰园项目的部分股权出让给国资。置换前，绿城持有兰园项目42.5%的权益，持有新华造纸厂项目35%的权益。置换后，绿城从新华造纸厂地块退出，转而拥有兰园项目85%的股权，随后将其中的50%股权分别转让给杭州市房地产开发集团有限公司和杭州市钱江新城建设开发有限公司两家国企，前者隶属于市国资委直管的杭州城投集团；后者的直接出资人是杭州市钱江新城管委会。两家国企各出资6250万元对应25%的股权，这一对价正是兰园项目公司注册资本的对应比例。

　　兰园项目位于杭州环城北路和环城东路的交界处，属杭州城区的黄金位置，在2009年10月被绿城集团以29.1亿元的价格拍下，折合楼面价约2.1万元/平方米。2011年4月和6月，兰园项目两次开盘，均价达5.4万元/平方米。

　　一位杭州地产界人士直言，杭州市属两家国企接盘兰园项目，实质上是对绿城进行“变相输血”，以助绿城渡过难关。据财新记者了解，目前绿城仍就一些项目股权的转让与国资背景的企业接洽谈判，包括与海航合作拿下的紧挨西溪诚园的蒋村B-19地块。还有此前绿城与浙江省铁路投资集团、浙江省能源集团等省属国企合作的一些项目。

　　全员卖房

　　宋卫平对财新记者称，现在的绿城是“多管齐下，求生存再图发展”。他在年初的全员大会上为绿城定下的战略和基调就是“转型”，“第一把火”是销售改制。“今年，绿城最重要的任务就是销售，把房子卖出去。”宋卫平曾在内部如是说。

　　绿城在今年2月份启动销售体制改革，全员卖房，引入经纪人制度，改“坐销”为“行销”。撤销原来的营销管理中心，设立两家新的经纪公司，并在3月引入社会经纪人，尽可能整合所有外部资源进行销售。

　　这一招产生了一定效果。“之前我们不关注卖房子的情况，现在有机会就要去推销。”绿城房地产集团副总经理冯雨峰告诉财新记者，如果已经下订的几套别墅顺利成交，他将完成约8000万元的销售额。冯雨峰在绿城分管的是园区服务和养老地产业务。