招商地产：厚积薄发 具备持续高增长潜力
事件描述
招商地产披露 2012 年报显示，公司实现营收252.97 亿元，同比增长67.4%；实现净利润33.47 亿元，同比增长34.42%。基本每股收益为1.93 元/股，同比增长27.81%。另外，公司决定每10 股派3 元现金。
事件评论
毛利率下滑缘于产品结构调整。公司销售金额和结算收入分别同比增长了73%和67.4%，而净利润的增长速度仅为34.42%，这主要是由于产品结构的调整：刚需产品和非深圳项目占比的增长。2012 年公司签约均价为14700 元，同比下滑了16%，预计未来毛利率将进一步下滑，但是公司毛利率仍将显著高于行业均值。
财务状况持续好转。由于销售的好转，公司现金流状况改善，每股经营性现金流转为正值，预收账款也同比增长了69%。公司偿债压力趋缓，货币资金/(一年内到期长债+短期借款)值为1.96，真实负债率和净负债率分别降至46.98%和19.1%。通过优化借款期限及其结构，调整本外币借款金额比重，公司将全年资金综合成本控制在6%以内。
快周转战略已经奏效。2011 年公司战略调整之后，周转速度逐渐提高，从拿地到预售缩至9 个月时间。尽管公司毛利率和净利率略有下滑，但是ROE 水平依然保持了增长的态势，这主要归功于周转率的提升：2012年公司存货周转率同比提升了31.3%。
2013年可售货值充足。2012 年公司新开工、竣工和在建面积分别为235万平米、256 万平米和500 万平米。2013 年公司计划新开工、竣工和在建面积分别为405 万平米、184 万平米和700 万平米。预计2013 年可售货值在700 亿元左右，销售收入将超过公司制定的400 亿元目标。
未来发展后劲充足。在大股东的支持下，公司拿地和融资的优势逐渐显现，成功走上了高周转的道路。遵循“稳守一线城市、积极拓展二线城市、择机进入三线城市”的城市发展方针，公司已进驻城市增至19 个，总项目资源建筑面积超1200 万平方米，并成功打造了“住宅与商业并举”、“绿色地产”和“社区综合开发”三大独特的经营模式，未来发展后劲非常充足。
维持推荐评级。预计公司2013、2014 年EPS 分别为2.63 和3.36 元/股，对应PE 分别为8.82 和6.91 倍，维持推荐评级。
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