首开股份：3季度销售靓丽 4季度推盘可期
前三季净利润同比增长 19%
2012 年前3 季度，首开股份(600376.CH/人民币10.51， 买入)实现营业收入44.0亿元，同比增长109.2%；净利润3.9 亿元，同比增长19.1%；合每股收益0.26元。报告期内，公司实现毛利率和净利率为47.2%与9.0%，分别较去年同期降低了6.2 和6.8 个百分点，与半年报情况相似，12-13 年公司利润率存在下行压力。7-9 月，公司实现净利润3,455 万元，每股收益0.02 元，同比增长47%。
合同销售额已达 130 亿元，预计全年可达176 亿元
3 季度末，估计公司合同销售已达约130 亿元，销售面积约为98 万平米，已完成今年全年145 亿元销售计划的90%，同时较去年全年114 亿元销售增长了14%；3 季度中，公司完成合同销售约60 亿元，接近上半年的70 亿元，销售均价约为1.3 万元/平米，较上半年略降3%左右。销售额的增长主要得益于北京市场供不应求，同时，公司推盘结构中京内项目占比较多。
前3 季度，公司推盘101 万平米，加上去年留存的85 万平米，前三季度累计可售面积约为186 万平米，前3 季度的整体去化率约为53%。预计公司4 季度的推盘量近60 万平米，如果按1.3 万元/平米的售价，对应推盘货值约近80 亿元，主要的推盘项目为：房山高教园项目、璞褆项目、大兴榆垡项目、房山熙悦山一期、海门锦源国际项目、扬州水印西堤项目等，可见4 季度的推盘中，京内项目仍占大头，因此4 季度公司销售仍有看头。
而在 4 季度的推盘中，房山高教园项目为团购项目，约16 亿元的货值应该都能签约。此外，还有近50 万方的新推盘(约60 亿元货值)，即使在50%的去化水平下，也将有30 多亿元的销售。因此，我们上调对公司全年销售的预测，预计公司全年销售可达176 亿元，同比大幅增长54%。
集团增持看好公司价值，4季度拿地将比较积极
首开集团于8 月底增持公司股份349万股，占本公司已发行总股份的0. 23%，同时，并计划在未来12 个月内累计增持比例不超过总股份的2%。集团目前对首开股份的持股比例已经达到49.76%，接近绝对控股，此时再以近3 亿元真金白银增持上市公司股份，可见集团对上市公司的发展前景持乐观态度。
上半年，公司由于投资比较谨慎，在土地市场未有斩获。下半年，公司在拿地方面将加大力度，尤其是京内的土地项目，公司将采用招拍挂和股权收购两种方式为主。3 季度中，公司在北京土地市场终有斩获，公司和保利的联合体拿下北京市大兴区生物医药基地地块，建面19.5 万平米，楼面价约为7,070元/平米。在前3 季度良好销售回款的支持下，预计公司后续在土地市场上将比较积极。
短期偿债压力有所改善，期间费用仍处高位
报告期末，公司资产负债率为82.1%，净负债率为119.3%，较2 季度末的114.2%提高了5.1 个百分点，净负债率处行业平均水平以上。公司手持货币资金约147亿元，而短债合计110 亿元，短期无偿债压力。在良好销售回款的支持下，公司的净负债率和短期偿债压力都有所改善。
报告期内，期间费用率仍处于高位，期间费用率合计由2 季度末的23.5%提高至目前的25.7%。其中，管理费用率、销售费用率和财务费用率分别为7.1%、6.7%和11.9%。
重申买入评级
年初至今，公司京内、京外销售均有不俗表现，尤其是京内项目的销售表现尤为突出，而作为传统意义上北京地王的首开而言，目前仍拥有北京未结算资源420 万平方米，后续京内项目销售仍将受益。鉴于公司4 季度大量推盘，全年销售值得期待，我们维持2012-13 年每股收益预期1.421 和1.651 元不变，维持目标价12.98 元，相当于9.1 倍2012 年市盈率和较2012 年净资产40%的折让，重申买入评级。
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