华夏幸福：持续发力的园区地产龙头
产业新城模式独领风骚：公司采用“工业园区开发运营+房地产开发建设”的产业新城模式，简单点说就是以园区开发项目立项、地产开发跟进、园区开发经营与地产业务协同发展。这种模式在国内上市房地产公司中十分独特，在国内房地产开发商中也鲜有匹敌。该模式在目前产业升级及房地产宏观调控导致的市场差异及需求外溢等背景下，能够充分受益。
房地产宏观调控下鲜有的政策“受益者”：公司园区开发经营模式与国家产业战略政策和地方的相关发展规划符合程度高。“十二五”规划明确提出“统筹城乡发展，积极稳妥推进城镇化”的指导思想，依托产业园区载体，通过产业的引进、培育、发展，实现产业升级和区域经济可持续发展的思路已成共识，公司已成为不少地方政府刻意引进合作的不二选择。公司开发的住宅项目都处于非限购城市，不仅物美价廉，而且针对性强，部分城市的调控措施对公司而言反而是一种机遇。
相关业务持续发力、财务指标表现优异：公司2009-2011年的房地产业务进入高速成长期，主要财务指标呈现大幅度增长， 销售面积和销售收入的复合增长率分别达103.52%和51.52%，这为公司进行土地储备、扩张工业园区开发规模奠定了坚实的基础。公司未来的业务增长亮点也将体现在园区的土地整理、招商引资方面。去年公司共实现营业收入77.9 亿元，比上年增长76.22%，实现营业利润17.5 亿元，比上年增长180.80%，毛利率和净利率分别为41.9%和16.4%，真实资产负债率也在上市房企中位于极低水平。
园区模式复制性强，成功进军东北和长三角：截止2012 年6 月，公司已经签约的园区项目达到14 个，预计委托开发面积为522 平方公里，已签约项目的总投资额超过500 亿元。继沈阳、青岛项目后，今年6 月19 日公司公告显示与无锡市南长区签订整体合作开发建设经营约定区域的合作协议，此次向长三角区域的再延伸向市场充分不仅证明了发展模式的可复制性，也展现了发展模式的纵深拓展能力。
产业发展服务逐渐规模化，潜在盈利空间大：签约投资额大概有35%-45%的部分会在签约五年左右成为落地投资额。
我们按35%、40%和45%的比例分别估算，以2011 年底的签约投资额为基础，充分考虑相关成本和税收，对产业发展服务贡献的净利润进行测算。结果表明，按35%的保守比例估计，产业发展服务能为公司贡献净利率51.74 亿元，折合EPS 为5.87 元，即便7 年内兑现，平均每年也能增厚EPS 0.84 元。
2012-2014 的EPS 为2.08、2.85 和3.34:根据合理性假设和公司的相关信息，我们预测公司2012-2014 年营业收入分别为116.36 亿元、150.58 亿元和174.85 亿元，净利润分别为17.92 亿元、24.66 亿元和28.97 亿元，对应的P/E 分别为8.64、6.32 和5.40.
维持“强烈推荐”评级：根据公司的特点，我们给予公司10-12 倍PE 的估值，即目标价区间为20.80-24.96 元。
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