映象财经

　　日前，郑州市被列为全国首批培育和发展住房租赁市场试点城市之一。8月14日，郑州市印发《培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》（以下简称《方案》）。《方案》明确指出，要以建立购租并举的住房制度为主要方向，降低房地产的投资属性，增强住房的居住属性，引导居民转变住房消费观念，积极培育住房租赁专业化企业及住房租赁新业态、新模式，有效增加租赁市场供应，促进住房租赁市场持续健康发展。

　　《方案》出台有何相关背景？ 

　　党中央、国务院高度重视培育和发展住房租赁市场，近年来作出了一系列决策部署。2016年5月17日，国务院下发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号），明确提出实行购租并举、培育和发展住房租赁市场。2016年12月29日，河南省政府印发了《关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》（豫政[2016]85号），提出了我省加快发展住房租赁市场的指导意见和具体要求。2017年7月18日，住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，同意郑州、武汉、成都、沈阳、佛山等城市开展住房租赁试点工作。

　　作为中部地区重要的人口净流入城市，郑州市近年来发展日新月异，城市的凝聚力和吸纳力不断增强，住房租赁需求不断增加，住房租赁行业亟需规范。在此基础上，为切实做好租赁试点工作，解决制约住房租赁市场发展的突出问题，充分发挥住房租赁市场在增加住房供给、改善居民居住条件方面的积极作用，引导居民转变住房消费观念，促进住房租赁市场持续健康发展，2017年8月14日，郑州市政府印发了《郑州市培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》，在全市范围内开展培育和发展住房租赁市场试点工作。

　　培育和发展住房租赁市场意义何在？ 

　　2016年12月21日，中央财经领导小组召开第十四次会议，习近平总书记在会议上发表重要讲话时强调：“规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。 要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。” 

　　结合郑州市实际情况，在郑州市培育和发展住房租赁市场，有以下几个方面重要意义：

　　——有效改善郑州市住房供应结构。房屋租赁市场，是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道，发达国家居民家庭租房的比例超过50%。但目前我市房地产市场“重售轻租”，租售比失衡，住房租赁市场供应主体发育不充分，城市居民家庭租房比例不高，部分外来群体的住房租赁需求没有得到很好的满足。加快培育和发展住房租赁市场，有助于改善我市住房供应结构，形成购租并举、一二三级市场协同发展的良好格局。

　　——有效规范住房租赁市场。在我国住房商品化以来，住房供应基本是销售的“单极化”发展，随着城市化的快速推进，本应与销售市场并驾齐驱的租赁市场却发展偏弱，租房人权益保障不够，租赁市场监管难度大、监管机制不健全。加快培育和发展住房租赁市场，是对住房租赁行业的进一步规范和租房人权益的进一步保障，有助于稳定房屋租赁关系，推动市场有序发展。

　　——有效吸纳人才促进发展。根据统计数据显示，截至2016年底，郑州中心城区常住人口达到600万人以上，其中流动人口超过300万人。特别是随着近年郑州市的快速发展，这一人口基数仍在持续上升。培育和发展住房租赁市场，加大人才公寓建设力度，有助于增强郑州市对人才的吸纳能力和对周边城市的辐射力、影响力，可以有效解决不同层次群体的住房需求，推动本市经济社会更好更快发展。

　　——有效缓解郑州市房地产市场供求矛盾。城市的快速发展和持续增加的人口基数从根本上带来了房地产市场的巨大压力，造成供求关系的失衡，从而引发一段时期内房价的过快上涨。而加快培育和发展住房租赁市场，将会提高居民租房的积极性，有助于实现“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，引导居民形成先租后买、梯级消费、梯次改善的新理念。

　　《方案》中有哪些值得关注的要点？ 

　　《方案》共包括17项工作任务，其主要内容为培育四个市场主体、拓宽六种供应渠道、搭建一个房屋租赁信息服务管理平台、制定并完善鼓励住房租赁消费相关政策以及租赁市场管理配套政策等。

　　（一）培育四个主体 

　　——引领带动。发挥国有租赁企业的引领和带动作用，在现有国有平台中选取1-2家公司，增加住房租赁业务。2017年10月底前购买或长期租赁500套左右存量房源开展租赁业务，12月底前新筹建2000套左右租赁住房。2020年前，国有租赁平台企业持有的住房租赁房源占全市增量的20%。

　　——行业发展。培育和发展专业化住房租赁企业。积极引进国内涉足长租公寓领域的知名租赁企业，鼓励各类投资者和自然人发起成立住房租赁企业，扶持本地专业化住房租赁企业做大做强。建立住房租赁企业备案制度和信用管理制度，引导成立租赁管理行业协会。住房租赁企业按生活性服务业执行相关支持政策。

　　——开发与租赁一体化。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。引导房地产开发企业转变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。政府搭建平台，积极促成房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化的运作模式，或鼓励房地产开发企业采取入股、投资等方式，推动住房租赁企业规模化、集约化发展。

　　——规范个人出租。在个人依法出租自有住房的基础上，研究制定住房租赁托管管理办法，规范托管行为，吸引个人将闲置住房委托国有或社会住房租赁企业出租，提高住房使用效率和收益。

　　（二）拓宽六种渠道 

　　——国有土地新建。根据不同区域租赁住房供需状况，采取出让租赁住房建设专用土地和部分新建商品房小区配建相结合的方式增加新建租赁住房供应，2017年12月底前，出让的经营用地中新建、配建租赁住房2000套左右；到2020年，新建租赁住房3.8万套。

　　——集体土地新建。在符合规划的前提下，探索利用集体建设用地新建租赁住房，多渠道增加新建租赁住房供应，2017年12月底前，集体土地新筹建租赁住房不少于500套左右；到2020年，集体土地新建租赁住房达到5000套。

　　——利用自有土地建设。有效利用市场存量土地，在符合城市规划的前提下，允许企业和自然人改变自有土地性质，自建或与房地产开发企业合作建设租赁住房。2017年12月底前，新筹建租赁住房1000套左右；到2020年，新建租赁住房达到5000套。

　　——扩大公租房新建规模。在供需矛盾突出区域扩大公租房新建规模，2017年底前，新增公租房实物配租7000户左右；2020年底前，新增公租房实物配租30000户。

　　——整合安置房资源。鼓励将农村集体经济组织所有的房屋直接打造为青年公寓、短租公寓、养老公寓等特色租赁小区，由集体经济组织或住房租赁企业统一承租后投放租赁市场。到2020年，新建特色租赁小区住房达到5000套。

　　——允许改建。结合城市整体规划和周边配套设施，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的有关规定改造后用于出租。

　　（三）搭建一个平台 

　　建立房屋租赁网上备案系统，搭建房屋租赁信息服务管理平台，通过该平台，实现房屋租赁信息发布、房源信息核验、租赁价格参考、租赁双方信用查询、房屋租赁网上备案等功能，提高租赁管理和服务水平。2017年11月底前，初步完成平台搭建工作；12月底前，正式上线运行，实现全部设计功能。

　　《方案》中指出，要切实保障承租人权利，2017年10月底前各相关部门制定并完善鼓励住房租赁消费相关政策，对进行房屋租赁备案的承租方，允许其在居住地落户，享有基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。

　　同时，《方案》中还包括支持租赁住房消费的税收和金融政策、提高公租房建设管理水平、深化住房租赁联合管理机制和住房租赁网格化管理机制、完善住房租赁市场管理配套政策体系等内容。

　　　郑州下一步会有哪些新“动作”？ 

　　《方案》中，对培育和发展住房租赁市场，提出了“四步走”的框架思路。即2017年8月底前为试点工作的启动阶段，9月-11月为试点工作的实施阶段，11月-12月为试点工作的巩固提升阶段，2018年1月-2020年12月为住房租赁市场的发展阶段。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。