映象财经

　　多数城市居民都住在小区里，或大或小；几乎每个小区都面临物业管理问题，或多或少。但你有没有想过，如果你的小区没有物业公司，生活会是什么模样？

　　还别说，广州真有这么一个小区——深嵌在狭窄拥挤的怡乐路内的祈乐苑，因长期不满服务，业主一气之下炒了物业公司，索性尝试业主自管。

　　一转眼，3年已过。据说，小区业主每天嗨皮着呢，生活不仅井井有条，还赚了一大笔。

　　有这好事？业主自管？怎么管？能管好？我们这就去实地看一看。

　　物业费10年不涨，净赚五六百万

　　没物业，小区不乱套？

　　进门一看，眼前路面干净整洁、广场绿树掩映、车辆停放齐整；迎面走来的业主，神情从容淡定。

　　有物业的时候，反而不这样。1999年就住进来的资深业主邓伯告诉眼哥，那时治安问题不断、环境脏乱不堪、设施损坏严重。住在17层的邓伯，甚至连续一周不敢出门，“因为电梯经常故障，下了楼不知道回来时要不要爬楼梯。”即便如此，物业公司还总说“入不敷出”，多次试图私涨物管费，甚至不惜伪造业主签名。

　　这气谁受得了，业主们怒了：按法律程序成立业委会，召开业主大会炒掉旧物管公司，“心一横”走上了自管之路。

　　这不，自管3年来，物业费没上调一分钱，至今还保持着10年前的水平——楼梯楼0.7元/月/平方米、电梯楼1元/月/平方米；停车月保费甚至从过去的1000元下降到500元至600元。

　　那么问题来了：10年来物价、人工涨了又涨，这么低的收费如何维持小区日常运转？

　　52岁的冼敏强是土生土长的“老广”，2013年6月祈乐苑第一届业委会成立时，他就是委员；前年换届，他成了业委会主任，一直干到今天。他给眼哥算了一笔账：小区每年总收入约为400万元，包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益三个部分。支出部分中，最大头的是50多名物业管理人员的工资薪酬和保险福利，每月大约20余万元。此外包括园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等。

　　“3年自管，小区共收入约1200万元。除去支付物业管理人员工资等费用外，还结余约五六百万元。”冼敏强称，一是物业费实际收入增长了，二是去除了物业公司在中间的利润。“过去总有人赖交物管费，现在，整个小区1400户没有一户迟交、赖交物业费，缴费率100%，没人再当‘老赖’。过去很多共有产权的广告、租赁收益，不明不白进了物业公司腰包，现在都‘颗粒归公’了。”

　　祈乐苑逐渐形成了三层架构：最高层是业委会，由10位委员组成，全部为兼职，不拿一分钱工资；再往下，有一个物业中心，直属业委会，设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门；最基层是保洁员、保安等一线物管人员。为了保障业主知悉权，业委会还对每月开支收入予以公告，详细到开会时购买水果的费用。

　　自管有烦恼，学费没少交

　　当然，业主自管也不是那么好玩，酸甜苦辣咸一样不少。

　　炒掉旧物业公司后，祈乐苑聘请过另外一家物业公司，搞了一年的“半自管”：即所有收支全部由业委会统筹管理，然后采用酬金制的方式，按照岗位支付新物业公司人员工资，并将总收益的10%作为物业公司的利润。

　　但是，新物管干得也不咋地。业委会甚至发现，物业公司“吃空饷”。明明只有18个保安，拿工资的竟然有25个人。忍无可忍，2015年2月，祈乐苑业主投票再次炒掉物业公司，自行组建直接隶属于业委会的物业中心，开始实施全面自管。

　　“专业的物业公司都管不好，靠你们几个门外汉，行吗？”个别业主质疑。刚刚走马上任的冼敏强心里也打鼓：过去不满意可以骂物业公司，如今要再管不好，挨骂的可就是我啦！

　　幸好冼敏强在企业做过管理，很快就稳住了局面：用省下来的物管利润适当提高保洁员、保安的工资，稳定了人员队伍，提高了劳动积极性。小区状况为之一变，业主信任度明显回升。

　　不过，错也没少犯，学费也没少交。

　　比如对于车辆停放，业委会拟了一个车辆管理规定，经过业主大会投票通过了，但由于缺乏经验没有考虑到访客停车问题，对所有外来车辆一律实行8元/小时、上不封顶的收费政策。

　　这下不得了，小区里的老人们炸了锅：孩子来看一下老爸老妈，陪我们吃餐饭，停车就停掉他们几十元钱，有这样的道理吗？

　　业委会见招拆招：发放了2.5元/小时的“亲友卡”，骂声变成掌声，皆大欢喜。

　　3年来，业主自管从青涩到纯熟，运营慢慢走上正轨。自管第一年，小区所有监控视频、消防设施等全部换新，算是收拾完前物业留下的烂摊子；这两年，业委会开始用结余款项对小区环境进行改造，让祈乐苑变得更漂亮。

　　看起来很美，复制多思量

　　看到这，你是不是也羡慕嫉妒恨，也想学学祈乐苑。

　　友情提示，这事看起来很美，复制多思量。物业管理中矛盾是常态，利益永远在动态平衡中。祈乐苑探索，也依然在路上。

　　就拿修雨棚这事来说，业委会便没少烦心。“广州雨多，很多业主希望在一楼屋檐修雨棚，进进出出方便；可一些二楼业主不干，嫌滴滴答答的吵。”冼敏强一摊手说，这事到现在还没搞定，只能尽量平衡利益，让每栋楼业主自己讨论决定。

　　这些年，报纸上、电视上、网络上，物业公司与小区业主纠纷不断甚至发展为刑事案件的不少。可是，炒掉物业、业主自管可没那么容易。

　　冼敏强说，业主自管有三难：第一步成立业委会，难；第二步要换物业，更难；第三步要自管，难上加难！“一方面是对业委会能力的考验，另一方面则牵涉各方面的利益。”

　　专家对这事，看法也有不同。广州市公共危机预防协会会长邓跃晖认为，物业管理牵扯到方方面面的利益，如果实施业主自管，业主利益可以得到更好的保障，可能社会矛盾就会少很多。“不是否定物业公司的作用，而是希望能探讨一种模式出来，让业主获得更高水平的物业服务。”

　　在广州大学社会学教授谢建社看来，业主自管更适合单体楼或业主总量不大的中小规模小区，而对广州众多户数动辄几千上万的大型小区来说，“有序”可能比“无序”更重要。这些小区由于业主众多，难以组织，在走相关程序时很容易流于缓慢、混乱，在此过程中，不但无法提供更好的物业服务，反而可能连基本的秩序也无法保障，最终消耗掉广大业主的耐心和信心。

　　还有业主担心，大型社区自管很容易导致参与不足，如果不能建立起一个完善的民主决策、执行和监督机制，“业主话事”很可能蜕变为少数人垄断的“业委会话事”。其结果，是在物业公司之外，多了一个“老豆”（广东话：爸爸），相应就多一重盘剥，多一重风险。

　　归根结底一句话：小区实际情况千差万别，管理模式应当因地制宜，“自管不一定最好，适合自己小区的才最好。”