映象财经

　　监管部门针对16个房价上涨过快热点城市的房地产贷款业务“大排查”时限将至，多位地方银监部门人士对中国证券报记者透露，相关结果正在进行最后汇总，排查过程中发现，理财资金违规进入房地产领域问题较为突出。

　　江浙一位银监部门人士表示，“实际上这16个热点城市此前每季度都被要求上报房价、房贷等数据，但这一次的检查内容尤其多、要求也尤为严格。”

　　专家认为，监管部门对于房价上涨过快城市的政策收紧意图明显，未来不排除将其他房价过热城市列入检查范围。在监管不断升级的趋势下，资金“绕道”理财、信托等违规进入房地产料遭“封堵”，房地产领域资金链四面楚歌。

　　监管排查力度大

　　实际上，早在9月中旬，银监会主席尚福林就表示要加强对房地产信贷压力测试和风险测试。不久之后的银监会三季度经济金融形势分析会上，银监会再度提出要严控房地产金融业务风险，包括严控银行理财资金违规进入房地产领域等。

　　地方银监人士告诉中国证券报记者，16个被“点名”城市的房价、房贷数据一直按季度报送给相关部门，但是最近的这次检查要点包括房地产贷款业务规制要求和调控政策的执行情况、与房地产中介和房地产企业开展业务的管控情况、涉及房地产业务相关贷款的管理情况、理财资金投资管理情况、房地产信托业务合规经营情况等。正因如此，地方银监部门尤为重视此次的“大排查”。

    记者近日在房价过热集中的长三角、珠三角地区走访时发现，自今年10月以来，这些区域银监部门针对商业银行房地产业务的监管、现场检查明显增多。

　　一家国有大行广州分行人士对记者表示，“在最新的房地产调控政策出台之后，银行对于房地产开发贷、个人住房按揭贷款的政策明显收紧了不少，目前我行除了一类房地产开发商，基本不放开发贷了。另外，监管部门对于个贷的首付情况、真实收入证明等现场检查力度也明显大了很多。”该人士进一步表示，所谓一类开发商即资产规模、年销量等排名至少全国前二十的房地产开发商。

　　类似的监管收紧情况在长三角地区也不鲜见，且一旦发现违规情况，处罚也是绝不手软。10月下旬，苏州银监局就开出了一张针对“消费贷款被借款人挪用于支付首付款”的罚单，罚款人民币三十万元。

　　11月底，广东银监局于11月30日下发了《关于加强交叉金融产品业务、与非持牌金融机构合作业务风险监管的通知》，有分析人士称，该《通知》下发或与监管层排查理财资金违规进入房地产相关。

　　专家认为，监管部门对于房价上涨过快城市的政策收紧意图已相当明显，不排除接下来将其他房价过热城市列入检查范围。

　　封堵违规“绕道”资金

　　多位银行业内人士对中国证券报记者表示，资金“绕道”银行理财、信托等渠道进入房地产领域，早已不是什么秘密，只是今年形势尤为火爆。

　　银行业理财登记托管中心此前发布的《中国银行(3.520, 0.00, 0.00%)业理财市场报告（2016年上半年）》显示，上半年累计有18.99万亿元理财资金通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向实体经济。截至6月底，投向实体经济的理财资金余额为16.03万亿元；从具体行业看，投向房地产业的理财资金约2.09万亿元，居第二位，占比13.06%，仅次于占14.21%的土木工程建筑业。与去年相比，流入房地产业的银行理财资金规模占比在今年上半年快速上升。

　　专家和银行业内人士透露，实际进入房地产领域的理财资金、信托资金更多，其中不少有违规嫌疑。一位全国股份制银行杭州分行负责人告诉记者，“一般来说，中小开发商是不可能直接拿到开发贷的。但是只要通过券商这类第三方机构，就可以发起理财资管计划，然后通过层层包装，资金最后都进了房企的‘腰包’。另外一种渠道，就是通过房地产信托直接融资，成本还会更低一些。”

　　不过，在近期监管态势收紧的情况下，有银行业内人士坦言“业务越来越难做，四季度的业务量可能大减”。随之而来的，就是房地产企业资金链的紧张甚至断裂。

　　用益金融信托研究院最新统计数据显示，11月份集合资金房地产信托发行数量27个，发行规模138.99亿元，与前几个月两三百亿元发行规模相比，大幅缩减。成立情况更不乐观：11月份集合房地产信托成立数量27个，规模62.01亿元，11月份第二周甚至出现房地产信托零成立的罕见情况。10月份，房地产信托成立规模103.79亿元，环比下降了约50%，房地产信托融资已然步入“寒冬”。

　　房地产贷款风险“博弈”

　　中国证券报记者了解到，包括厦门、杭州等在内的银监部门今年以来都在积极引导商业银行审慎对待房地产业务、严控房地产金融业务风险。

　　但是多位长三角、珠三角银行业内人士坦言，最近一两年实体经济不振的情况下，房地产业务尤其是个贷业务就成为了各家商业银行的“必争之地”。银监会国有重点金融机构监事会主席于学军此前透露，截至9月末，江苏省房地产相关贷款占该省今年新增贷款比重达到55%，其中南京、苏州占比达到70%以上，且有部分地区占比超过100%。于学军说，“这不是孤例，也带有一定普遍性。”

　　在疯狂投放个贷之后，对于资产质量及风险，多数银行业内人士却讳莫如深。一位国有大行广州分行授信审批部负责人坦言，“作为风控部门，说不担心是骗人的。目前的情况是大家都一样，今年各银行的业绩增长基本都靠个贷支撑，其实大家都在‘博’。”当记者问及“博什么”时，该人士说，“大家都在博会不会发生系统性风险：现在各银行情况都差不多，一旦发生风险肯定就是系统性风险，这就不是某个人的责任了。”

　　在交通银行(5.900, 0.00, 0.00%)首席经济学家连平看来，目前房地产行业融资存在一定潜在风险。前三季度房地产市场价升量增，房地产企业的债券融资和银行表内外融资均有较快增长，个人按揭贷款的增长也不断提速，房地产市场的杠杆率进一步增高。从房地产企业的经营状况看，行业前三季度盈利并未实现与销售的同步增长，高杠杆带来的财务成本压力也并未得到根本解决。

　　中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春直言，我国的房地产市场存在泡沫，一、二线城市的泡沫较为严重，而且呈不断扩大趋势。目前一线城市房价收入比已经超过20倍，35个大中城市中有32个城市超过3-6倍的合理区间上限。从国际主要城市的比较看，中国房价收入比指标居全球之首，也从一个角度说明了中国的房地产市场存在较为严重的泡沫。