映象财经

    2016年已经是历史上地王最多的一年，央企炮制的“地王年”——他们制造了半数以上的地王。

　　2016年央企制造的部分地王

　　这样的场景并不鲜见，从2015年就在发生，了解历史，就知道2009年早就发生过一回，今天的场景和2009年无比相似。当年的主角是中化旗下的中化方兴地产，也就是今天的“中国金茂”，想想当年中化方兴在广渠路15号地王上对潘石屹进行的毁灭性打击，再对比今天。央企拿地王，并非新鲜事儿。

　　但我们要探究的是：为什么是在今年，地王又密集的出现了？为什么是在今年，央企又疯狂的出手抢地王了？

　　流行观点是这样：央企拿地王是因为货币超发，手里钱太多成本太低，又无处可去。或者，央企是为国兜底，制造经济繁荣的假象。

　　在2009年已经上当一回，这次我不会再这么“too拿衣服”了。

　　我并不认为央企是因为货币超发手里钱多无处可去，背靠着国资委，哪家央企真正的缺过钱？为什么之前它不抢地王，偏偏现在抢？而说央企拿地王是为国兜底，那是盲流子，你们太高看央企的道德了。如果真的为国兜底，他们应该只去那些房子卖不掉的三四线城市，既可以提升整体经济的投资率，又可以缓解地方债，而不是全挤在楼市已经过热的一二线城市。

　　简单说：不要过于从商业逻辑的角度去理解他们的行为，尤其是那些看起来很奇怪很奇怪的地产央企。

　　我们先来梳理一下，今年频频制造地王的央企们，都有什么特征。

　　1、基本都在“21家”阵营，“水电系”尤其活跃，风头最劲的“信达”是孤例。

　　频频制造的央企，基本都在国资委当年明令允许的“21家”地产央企之列。就是说，都是有“房地产牌照”的。

　　插播一段历史：2010年3月，国资委明令：16家央企可将房地产作为主业，其余78家将逐步退出，这就是历史上著名的“退房令”，到2011年，增至21家。

　　分别是：

　　中国建筑国际工程总公司，中海地产的母公司。

　　中房集团，2010年整体并入中交集团（中国交通建设集团）。

　　中化集团，旗下中化方兴地产，2015年10月更名为“中国金茂”。

　　中冶集团，将与中国五矿合并。

　　五矿集团，将与中冶合并。

　　中国水利水电建设集团，2014年1月更名“中国电建”。

　　保利集团、华侨城集团、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中粮集团、葛洲坝集团、鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团、新兴集团。

　　外加4家驻港澳企业：港中旅集团、招商局集团、华润集团、南光集团。

　　但信达不属于，而它不但没有退出，反而在过去这1年里杀伐凌厉，实在莫名其妙。

　　在“21家”里面，最活跃的是水电系（鲁能、电建、葛洲坝）。据克而瑞房地产研究中心数据，年初至今，21家地产央企，至少有一半表现得异常活跃，尤其是水电系加速抢跑。鲁能、电建、葛洲坝成“地王买手”，今年已在深圳、南京、苏州等城市花掉300多亿，抢了10块地。

　　简单说，今年以来的地王现象，是信达和水电系的天下。

　　2、只考虑公开市场抢地皮，抢起来不问价，有地就抢，逢举必应，每次都是面粉贵过面包。

　　信达和水电系买地的风格是这样的：只去公开市场拿地，不怎么使用并购或者是旧改。拿地基本不问价格，不管多少钱，就是要拿到，一看到有人举牌就立马应价。如果是像深圳这样的招投标，也会开个比第二名高出10亿元的天价标，让对手跟不上。所以，每次他们都会把地价搞比周边房价高，面粉贵过面包眉头都不皱一下。

　　特别提一下电建地产，他为什么会选择和中国金茂做联合体？

　　3、举牌活跃的，房地产都做得不怎么样，买地的钱都超过了全年销售额。

　　看这些地产央企的排名，能吓死你，什么时候他们玩地产靠过钱？包括信达，22家地产央企里面，2015年的销售额上500亿的只有中海、保利、华润、招蛇，剩下的大都是200亿和以下的，好多连百亿俱乐部都没进。

　　像2002年进入地产行业的信达，去年才闯进百亿俱乐部，但1年买地王花了350亿。电建2007年进入地产，去年销售额是202亿，但在土地市场上拿地眼睛都不看。

　　不靠拼爹，就凭那点销售额，连进土地拍卖场都不一定有资格。

　　拿常识理解，没有任何企业会这样不顾成本的做一笔投资。就算是boss疯了，也不会一直疯。这些央企无比活跃的拿地行为，是“反市场”的，没有商业逻辑可言，他们根本不是基于对房地产市场的判断，用企业常用的投资法则根本无法解释这一系列的疯狂行为。本质上说，他们创造的地王价格，是对全民的绑架，毫无理由被拿来当做房价的参考。

　　因为，这些地产央企频频制造地王，根本是为了自保，而不是什么为国兜底，或者是因为货币超发无处投资！

　　我们来看看最近中国的央企和地产央企们，都发生了什么事情。了解这一点，我们才能够真正明白，为什么说央企拿地王是为了自保。

　　这个变化就是：去年以来包括地产在内陆续发生的史无前例的央企整合大戏。

　　2015年，国资委共推动了6对12家央企的重组整合案例。包括南车和北车合并组成中国中车，外运长航整体并入招商局集团，以及6月2日刚刚召开重组大会的中冶集团整体并入五矿集团等等。

　　在21家大型央企里，有4家已经出现了重组：招商局、中冶、五矿、南光。

　　而旗下有地产业务的央企重组，更是在这1年来重组大戏中，表现得非常突出。不仅仅是地产央企内部的自我重组，还包括央企之间地产业务的重大重组。

　　启动地产央企进入重组高潮的是，是2015年12月下旬中央经济工作会议的闭幕。大家都只关注了“去库存”，但少有关注关于“促进房地产业兼并重组”的表态，这是房地产市场发展接近20年来，中央首次发话支持房地产行业的兼并重组。

　　也就是在那之后，地产央企的重组此伏彼起，央企全国各地疯狂的制造地王也是此伏彼起。

　　2015年12月底，招商局集团推动蛇口工业区与招商地产合并，组建市值赶超万科的巨无霸——招商蛇口，仅在前海蛇口自贸区就有土地面积500多万平。

　　2016年3月，中海地产310亿并购中信地产25城2400万平米土储，中信剥离了地产业务，中海地产土储超过6500万平，超过万科。这是央企之间地产业务的重大重组。

　　5月，中房地产通过融资重组，整合了中交系其它的地产业务，成为中交系旗下唯一（除绿城外）的国内地产平台。而且，中交集团也打算在3年内谋求中房与绿城中国的业务整合，组建中国又一家千亿级的地产巨无霸。

　　6月2日，五矿和中冶召开重组大会，未来也将会涉及到双方旗下地产板块的重组。土储只有700多万平的的中冶地产业务将并入土储千万平的五矿建设，合并后的土储大约超过1700万平。

　　前一阵子，又传出中粮集团剥离旗中粮地产，接盘者可能是招商蛇口。保利系旗下的地产业务，也正在积极推进重组。

　　…………

　　这些都宣告着：

　　在2010年之后的6年里，新一轮的地产央企重组正在拉开帷幕，而且，这一轮重组，是中国房地产史上前所未见的。

　　这样的重组大戏，实质就是由政策主导的“地产央企内部的大鱼吃小鱼”。除了那些已经做到了千亿规模，或者是拥有独特竞争优势的地产央企，他们可以拥有主动权外，剩下的，即便是在“21家”阵营里，那么你也分分钟有被合并重组的可能。五矿和中冶的重组已经预示了这一点。最终，2010年之后确立的这21家地产央企，总量必然会整合压缩。

　　那些业务相似的地产央企，首当其冲是外界猜测的重组对象。比如水电系（电建、葛洲坝、鲁能）、中铁系（中铁、中铁建）。如果你的地产业务做的不好，规模太小，或者没有竞争力，都将有可能被别的央企吞并，或者在和别的央企重组过程中，根本得不到话事权。

　　也许，从这个角度去解释水电系在这次地王拼抢的大潮中，表现得不合常理，更能让人接受。

　　另外，原本不在“21家”阵营里的那78家地产央企，也已经被要求要在今年的9月30日之前，完成最后的退出。像信达、中国远洋都属于这类，所以，信达1年时间里7造地王，扮演楼市最疯狂的玩家。看起来更像是为最后期限的到来，为自己保留“房地产牌照”增加一份筹码。

　　很大概率，这就是为什么这些地产央企，在今年以来疯狂的拼抢地王的直接原因，不是为了什么为国兜底，也不是因为钱多手，而是为了：不被废掉，不被吃掉，以及，在互吃的过程中能够有主动权。一旦被废掉，被吃掉，或者没有什么主动权，那就意味着没有了位子，甚至没有了权力。中海-中建系-中信地产的整合，引发的人事动荡已经有了充分的印证。

　　这也解释了：为什么越是地产业务规模小的央企，拼抢起地王来反而越凶猛，完全无视自己的能力。因为越是规模小，被吃掉的可能性越高。

　　从这个角度去理解，也可以解释上为什么央企只愿意通过公开市场拿地，而不愿意通过并购、旧改等方式拿地，因为这样拿地开发速度快，能更快的做大规模，而并购、旧改，时间太久。而且，频频拿地王，也更能向上层传递出“我在专心做大房地产”的效应。

　　同样从这个角度，也可以解释为什么电建地产会和中国金茂组成联合体，看起来这更像是两家地产业务不够大的中小型企业联手抱团，在即将到来的央企重组中争得更大的赢面。

　　所以，央企拿地王，从市场的角度都无法得到解释，但如果将它理解为是央企之间的权位之争，则一切又能够得到解释。他们拿地，都不是出于市场，不是觉得你的城市多么有潜力，市场多么健康稳定，他们更多只是为了自己在可能发生的重组中增大赢面。到一二线城市去，是因为那里的市场更安全一些，即便是买贵了，也有可能翻本，而到三四线城市去，买贵了就等于把自己给玩死了，更保不住了。

　　这些景象历史上不是没有过，2009年6月底，中化方兴（中国金茂）像一匹黑马一样出现了广渠路15号地块的拍卖场上，以总价40.6亿、单价16000的价格拿下了后来的广渠金茂府地块。一样都是名不经传的地产央企，一样是闭着眼睛举牌。败北的小潘事后说：哪怕他是个神仙，盖房子不花钱，价格也太高了！

　　2009年广渠路15号地拍卖后行业反应

　　你知道后来的故事吗？

　　中化方兴拿到地块之后，申请规划调整，虽然不大，但引发了北京城开发商的集体不满，最终终止了。

　　再后来。2011年，广渠金茂府开盘，45000，赚了很多钱，中国金茂也因此号称自己是专做高端项目的地产央企。

　　说到这里，很多人应该意识到了。在2010年3月，地产央企开启了首次大重组，首批16家发放了房地产牌照，并没开发几个项目的中化集团赫然在列。

　　今天的一切，仿佛那年再现。每一次的央企抢地王，背后都是地产央企的大重组。也许等不了多久，我们又会看到，新一轮的地产央企阵营又新鲜出炉了！也许信达这一回成功拿到了房地产牌照呢。

　　你说他们准确的预判到了2011年北京的房价会涨到45000，我一点都不信，就跟现在你说他们预判深圳2年后的房价要到10万以上我一点都不信一样。我不是不信北京的房价会涨到45000，深圳的房价会涨到10万。我是不相信他们在拿地的时候就拥有这样的专业能力。我不相信一个千亿级房企都无法拥有的专业能力，如此的举重若轻的出现在百亿级的房企身上。事实上，他们拿地的时候，表现出来的只是鲁智深倒拔垂杨柳一样的霸气侧漏，你可曾感受过他们敬畏市场的谦卑姿态？

　　它们不管不顾的制造地王，这一切都要建立在市场要稳定向上的基础上，2-3年之后的面包价必须更贵，否则就要亏损。而如果市场不好了，他们会像广渠金茂府一样申请改规划。

　　假如未来的市场不发生波动，央企们无视市场制造地王的行为，会加速土地资源快速向国家队手里转移，中小房企只会日渐被挤出。而这样的地王，也会变成推高房价的加速器，让商品房更加快速的“豪宅化”，普通人更难买得起房子，而假如未来的市场发生了调整，那么谁来承担央企们制造的亏损呢？依然是你我。

　　不基于市场规律而产生的地王，实质上是对民众的绑架，是把民众放到火上烧烤。

　　央企的地王癌，国资委治不好，能治好它的，只有市场。