国内很多富裕人群热衷于去欧美“扫货”，不只是名牌包包、首饰等奢侈品，更包括房地产。事实上，在境外投资中，房地产一直是中国高收入人群青睐的主要投资产品。

　　是不是投资国外的房地产就一定能保值增值？在配置境外房产时，要考虑哪些因素？美国红杉财富规划资深合伙人、美国认证财富规划师麦慧琪日前接受了《证券日报》记者专访，就上述问题发表看法。

　　全盘“观税”

　　房地产专业服务公司仲量联行近日发布的海外房产投资市场的分析报告显示，在国内经济增速放缓、房地产调控政策影响以及人民币升值等多重因素的催化下，中国高净值人群（个人可投资资产超过一千万元）开始更多将目光转向海外房产市场。

　　在拥有很多有全球资产配置需求客户的麦慧琪眼中，中国的高净值人群的理财意识尚处于初始阶段，“富裕人群只是觉得应该进行国外资产配置，可能是国外的股票、基金、银行产品，或者是房地产，但对于具体应该如何配置，要考虑哪些因素，还没有精细化的全方位理财概念。”麦慧琪认为。

　　具体到对海外房产的投资，麦慧琪称，不同国家的税法不同，在投资之前，一定要做足准备，认真比对，做好规划。

　　以中国和美国的区别为例。

　　中国的税法跟美国的税法有很大不同。比如，在中国，房产持有五年以上，纵然升值很多，出售时税率也很低，算起来也相当简单；而美国的房产增值税算法却非常复杂，拥有五年以上的自住房，个人可以有25万美元的免税额，而夫妻共有房产的免税额为50万美元，超过的部分就要看实际增值金额再分别计算美国联邦以及房产所在的州和市的税率。

　　以一对住在纽约市的夫妻来说，如果他们要卖掉一栋四年前购入、目前自住、并已增值100万美元的房子，他们可享受50万美元的免税额，而剩余的50万美元的增值额要以30%以上的税率被征税，也就是说他们税后的获利会被减掉十几万美元。另外，如果这房子是用来投资出租的话，算法又会不太一样。

　　再比如，在美国持有房产，无论住与不住，都是有成本的，因为需要每年交税（地税）。“拿纽约来讲，这个税率1%-2%是很正常的。”

　　麦慧琪称，总的来说，美国税务条款千千万万，非常复杂，且其国税局的执法能力极高，与中国人习惯的相对简单的税法和执法方式都相去甚远。所以，在投资之前要了解清楚境外房产每年的持有成本是多少，要交多少税，不能单纯凭感觉。

　　要会挑地儿

　　事实上，全球资产的投资价值与其所处的国家或区域有很大关系，投资者不仅要研究不同国家关于房产的税法，还要考虑所要投资房产所处的地区。

　　有媒体报道称，自底特律7月18日宣布破产以来，大批中国投资者“逢低买进”底特律房产，一买就是几十处甚至上百处，且“不需要看房，只要选些好的就行”。

　　这让麦慧琪难以理解。

　　“我感觉风险很大。那儿的房子不值钱，包括市中心也根本就没有人住，未来五年到十年底特律能不能发展起来都很难讲。”她认为。

　　招商银行与贝恩公司今年5月联合发布的《2013中国私人财富报告》显示，与2009年和2011年相比，中国高净值人群在投资理财方面的需求更加复杂，更加关注“财富保障”和“财富传承”。

　　“有钱人投资的第一目的是资产保值。”麦慧琪称，“尽管从整体上看，未来十年，投资美国资产能起到很好的保值功能，但不是美国任何地区的房产都是如此。”

　　她举了费城的例子。

　　上世纪八十年代前后，费城的工业发展非常蓬勃，地区经济繁荣，但是到了九十年代，随着美国重工业的优势逐渐丧失，费城的经济开始走下坡路。尽管现在费城开始出现部分高科技企业，但其房价一直都没恢复。

　　相应的，过去二十年，费城的房价只随着上一波美国房市成长升值后，就进入了下行周期，现在的房价与上世纪八十年代相比，基本没有涨。尽管费城近年来也有些地方（比如大学城）房价逐渐上涨，但其仍有很多地方处于低迷期。

　　“资产配置是很有讲究的，尤其是在配置国外资产时，一定要认真研究要投资资产的性质，在什么地点，以及所处地方未来经济的发展趋势。”麦慧琪时常跟她的客户讲，要充分进行分析之后再进场，不能只因为现在价格低就盲目投资。(证券日报)