应该为“小产权房”正名

　　南都：你怎么看待小产权房的问题？

　　郑振源：小产权房实际上是一个诱致性的制度变迁。土地制度变迁有两种办法，一个是上面强制性的，一个是地方自发合理的诱致性制度变迁。联产承包制、国有土地批租等做法原先都是违法的，是地方先这么做了，后来土地管理法才肯定。禁止集体土地进入房地产市场，使城郊1985年来大量为农民工和外来人口建造的廉租房、廉价房成为违法的“小产权房”，遭到取缔，这实际上减少了城市廉租、廉价房的供应，抬高国有土地上的房价，不利于解决农民工的住房问题。

　　小产权房实际上就是集体土地用来建商品房或厂房，用这个方法解决了许多外来人口的住房问题。但国家没有承认小产权房，就是因为政府要垄断土地供应，所以把它变成非法的。

　　南都：治理小产权房可以选取的政策路径是什么？

　　郑振源：按照中共十七大和物权法平等保护物权的原则，给予集体土地设定并处分建设用地使用权的权利，给予宅基地使用权人处分宅基地的权利，使“小产权房”合法化，去掉“小产权房”的恶名。对违背城镇规划侵占公共设施用地的加以拆建改造，但拆除房屋要给予成本价的补偿；在城镇范围内建房的补交城市维护建设税；对占用耕地的补交耕地使用税；出让转让集体土地房地产的补交契税，并补交与国有土地同样的土地增值税，但没有理由补交出让金，因出让金是建设用地使用权的租金，集体土地的建设用地使用权属于农民集体，其出让金应归农民集体所得而没有理由上交国家；农民出租、转让房屋的缴纳个人所得税。在交齐应交税金后，准予登记，发给土地使用证和房产证，将所谓“小产权房”纳入城乡统一的房地产市场，作为国有土地保障房的有益补充。

　　尤其现在大力建设保障房，很多小产权房其实起到了保障房的作用，全靠政府建保障房又缺乏财力支撑。农民集体土地上开发商品房，房价马上就会降。现在政策还是不敢放，不敢放的原因就是怕乱，但是乱是可以解决的。

　　农村宅基地改造不能强迫“上楼”

　　南都：现在很多地方也在搞农民的宅基地改造，让农民上楼集中居住，这项政策还存在什么问题？

　　郑振源：城乡建设用地增减挂钩政策设计的用意很好，可以保证建设用地总量不增加、耕地不减少，集约利用村庄用地；但也有缺陷，由于是政府主导，整村推进，连片拆建，而同一村中各家各户因从事的职业、收入水平、现有房屋质量和未来生活打算都不同，对拆迁改造、住房需求和安置方式的意见也不同。如果强拆强建，难免会损害部分农民的利益。也没有解决农村转移人口宅基地退出机制问题，在城乡两栖的农民工仍然要在新村中分房，将来会造成“空心楼”。

　　这项政策推开时正值地方城市建设高潮，建设用地指标紧缺，地方政府为了多得指标多卖地，便擅自扩大试点范围，大规模拆并村庄，强迫农民“上楼”，部分农民“上楼致贫”，种种乱象使城乡挂钩政策异化为一场“圈占宅基地”的运动。

　　后来城乡建设增减挂钩工作严格限定在试点范围内，并将周转指标纳入年度土地利用计划统一管理，刹住了种种乱象，但没有纠正这项政策的制度缺陷，没有改变政府主导、护士农民利益的问题。村庄要不要整理，农民要不要“上楼”，是农民自己的事，应由农民自主决定。

　　◎集体土地的建设用地使用权属于农民集体，其出让金应归农民集体所得而没有理由上交国家，将所谓“小产权房”纳入城乡统一的房地产市场，作为国有土地保障房的有益补充。

　　◎农民集体土地上开发商品房，房价马上就会降。现在政策还是不敢放，不敢放的原因就是怕乱，但是乱是可以解决的。

　　——— 郑振源

　　采写：南都记者 张艳芬 王卫国 实习生高晓蕾 王玥 统筹：南都记者 王卫国 李召