业主百万买铺疑面积缩水 潜藏权界线陷阱
简仁山 作
广州市房地产租赁管理所的一份报告显示，近3年来商铺投资回报率约为9%，明显高于住宅市场。
今年3月，新国五条细则出台，限购、限贷为核心的调控政策再度加码，20%的房产税使二手房交易成本大幅提高。在这样的背景下，对于有闲钱的市民来说，投资商铺便成为新宠。
业内专家提醒，商铺投资要保持理性，收益相对较高的商铺投资也伴有较大的风险，尤其是一些分割出售的商铺，往往潜藏陷阱。
南方日报记者 牛思远 实习生 张曦
投资百万买来“伤心铺”
2011年4月，广州的陈先生看到广东港澳中心商铺“全面清货”的广告，现场看铺发现所售商铺均是由大产权铺分割成数百小产权铺的二手铺。因对发展前景的预期，陈生选中了套内建筑面积7.6平方米的96号铺，随后签订了购买合同，先后付款总计118万元。
2012年3月，当陈生准备按合同收铺时，却发现商铺的权界线发生了挪动。多次协商无果，2012年9月份，陈生一纸诉状将出售人龙邵文告上越秀区人民法院，称其货不对板，请求解除合同，退回购铺款。当年12月，法院一审判决陈生败诉。陈生向广州市中级人民法院提起上诉。目前，该案件正在进一步审理中。
权界线挪15厘米惹争议
96号商铺的权界线是这场纠纷的导火索。“购买96号商铺时其两侧尚未有分隔墙，因此双方约定以左侧的剪力墙面作为与95号铺的权界线，右侧权界线位于剪力墙面右侧2米处。到了交付的时候，96号铺与97号铺间已经建起了分隔墙。让我愤怒的是，96号商铺的左右权界线竟然向左挪移了15厘米，将剪力墙包含在内。”
陈生称，按照合同附图约定，剪力墙体及延伸部分产权全部归属95号铺，因此96号铺以左侧剪力墙面为法定权界线到右侧的分隔墙，其实际宽度只有1.85米，面积减少了0.57平方米，“按当时的单价算直接损失86350元”。
法院并未支持陈生的观点。根据法院一审判决，96号铺与97号铺的分隔墙为右侧权属界址，左侧权界线位于分隔墙左侧2米处。该商铺虽然包含了剪力墙，其整体面积数据并未发生明显变化，“故原告称被告提出交付的商铺面积与约定不符证据不足。”
广东胜伦律师事务所律师王欣亮在接受记者采访时表示，商品房买卖合同约定面积和实际交付面积一般允许存在3%以内的误差比绝对值。“96号商铺的面积误差比恰是在这一范围内。如果陈生仅因为这一变化而要求解除合同，其很难得到法律的支持。”
测绘未注明墙体归属
陈生认为，广州市房地产测绘院出具的房屋面积测量成果报告中“只有简单的边界线，未注明四面墙体的归属”，从而导致铺与铺间的墙体归属混乱。
广州市房地产测绘院表示，“该大楼用地四至墙界归属”已经在初始测绘报告书中说明。
“商铺四面墙体归属与大楼用地四面墙界归属难道是一回事吗？”陈生说。记者就此事致电广州市房地产测绘院，其负责人称需进一步核实后才能回复相关问题。
王欣亮认为，商铺四面墙体归属是商铺房产分户图的重要组成部分，其与大楼用地四面墙界归属显然是不同的概念。“市民投资商铺时，如果发现商铺测绘存在误差问题，可要求测绘院作出正式的书面说明，并据此进一步向房管部门反映情况。对房管部门、测绘院就异议作出的答复仍不服的，可依法提起行政复议或行政诉讼。”
分割式商铺缺乏保障
陈生称，自去年产生纠纷以来，无论是协商渠道还是诉讼渠道，他均联系不上商铺出售人龙邵文。
南方日报记者尝试通过商铺运营商瑞佳投资顾问有限公司索求其委托人龙邵文的联系方式，但该公司接线员称事有不便，需向上级领导反映后再联络记者。截至发稿时，记者仍未收到任何回复。
广州市国土资源和房屋管理局认为，《商品房销售管理办法》对商业物业分割销售并没有作禁止规定，物业分割、办证时间等相关内容均由出售人与购房人在合同中“自行约定”。王欣亮建议投资商铺的市民主动核实商铺的产权情况，并将商铺的具体面积、区域规划图纸在合同附件中进行明确约定，以避免今后产生纠纷。
房产顾问
商铺投资应注重两个策略
“有商铺投资需求的市民应注意两个策略。”经纬房产咨询有限公司商业发展部经理周睿建议，首先要根据商铺定位选择恰当地段。人们往往认为，人流量大、消费人群密集的商圈便是商铺投资的好地段。然而，旺铺并不单纯取决于此。在广州火车站地段投资服装商铺容易盈利，而投资仓储店、专业市场等则未必。
“第二个策略是尽量选择知名度、美誉度双高的开发商。”周睿说，开发商的资历与诚信直接关系到配套服务的质量与运营模式的成熟，进而决定市场能否打开，商圈能否形成。相较于开发商宣称的资本实力，投资者更应该关注其真实的运营管理能力，因为后者直接关系到商铺未来盈利的大小。（南方日报）
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