对于大多数购房者来说，对楼市未来走向的预期，往往能左右出手的时机。有关机构的最新调查显示，近八成购房者、近七成开发商看涨2014年的房价。而根据相关统计，刚刚开始的3月，新建商品住宅推盘量或将大幅增加，甚至有创阶段新高之势。申城二手房成交量继续下降，但行情的低迷尚未明显影响房价。

　　本周全国两会上，全国政协委员、住建部部长姜伟新面对一系列有关房价的提问，透露出“双向调控”四个字的楼市政策信号。业界人士猜测，目前全国楼市实际情况是房价涨幅不均衡，市场明显分化，一二线城市上涨，三四线城市平稳甚至是冷清，“双向调控”或是对一二线城市加紧调控，三四线城市放松限制，加快去库存。从上海楼市现状看，今年一季度楼市延续去年以来的惯性和行情。除了银根收紧，今年政策走势的预期较好，应该比较稳定，不会遭遇“见光死”。

　　新盘“抢跑道”模式开启

　　随着3月楼市传统“小阳春”的到来，购房者的实际需求开始逐步回升，开发商也逐渐将刚需盘投入市场，新房市场已开始先于二手房复苏。据上海搜房数据监控中心的最新统计，3月预计开盘的商品住宅将达67个。记者注意到，新进入计划加推名单的项目还是以90－120平方米左右的改善型房源为主打，一些知名开发商项目的推盘量达到百套以上。

　　分析人士指出，3月预计开盘数达到67个，或创下2010年以来单月开盘数新高。虽然这67个楼盘最终能否如约开盘目前仍是未知数，但3月楼市“小阳春”的态势已开始显露。一方面，由于春节假期的影响，大部分开发商把推盘节点放到3月份。另一方面，开发商仍有市场会逐渐回暖的预期，需求量上升也导致了开盘量的剧增。据了解，在3月预计开盘的67个项目中，改善型项目达34个，占比过半。今年以来由于银行信贷的收紧，加大了购房成本，对刚需市场产生不小的影响，改善型楼盘趁机入市以期提前抢占市场先机。

　　相比之下，刚需的楼盘入市则显得起步较晚。汉宇地产市场部分析，春节假期过后，刚需盘主要还是靠老盘支撑，而且还是会以均价在2.5万元/平方米左右的小户型为主。嘉定区作为本市刚需供应的主要区域，是许多购房者入手新房的首要选择。虽然年初楼市遇冷，嘉定区成交依然保持全市高位。纵观嘉定区成交的项目，几乎均为主打刚需2－3房的楼盘，可见作为刚需房源，成交量受到市场的影响相对较小。

　　与此同时，新浪乐居调查显示，近八成购房者、近七成开发商看涨2014年房价。过半开发商表示，相较去年，今年的业绩指标出现上涨。尽管现在舆论上房价走势不明，但并不妨碍购房者的看涨心态。82.1％的购房者现在有买房打算，目前正在看房；14.3％的购房者表示，现在买不买房看情况而定，还有3.6％的购房者尚无购房打算，但想先了解行情。其中有自住需求的购房者表示，无论房价是涨还是跌，该买的还是要买。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，总的来看，在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，房价在3月“小阳春”市场难以出现大幅反弹的机会，开发商仍需坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。

　　刚需二手房成交价上涨

　　春节长假过后，二手房带看量越来越好，成交量也逐步上升，尤其是刚需市场，刚需二手房的成交价格已经有3％－5％的上涨，虽然刚需房源的挂牌价格春节后没有上涨，但由于购房者数量较多，所以会有人追价。而且部分刚需购房者心态有点急，担心三四月份房价会涨，刚需改善型买家则在观望。

　　受卖家捂盘惜售、买家持币观望的影响，2月份上海二手房市场比较冷淡，成交量继续下滑。仅从成交量来看，上海二手房已呈现出连续5个月持续下滑的局面。总的来看，导致成交量下降的主要原因有两点:首先是新增房源不足。2013年是上海二手房的黄金年，全年共成交31.6万套。经过2013年3月的顶峰和“金九银十”的热销之后，从2013年底部分板块就开始出现了新增房源特别是优质房源明显不足的情况。部分板块的房源需求相对较大，但新增挂牌不多，往往出现无房可卖的情况。

　　其次，卖家与买家间心理预期差距在拉大。受一些二、三线城市房价下降的影响，部分买家预期未来房价不会有大幅上涨，暂缓购房计划，观望态度明显。而不少卖家对上海未来房价仍持乐观态度，捂盘惜售，未达到心理预期的价格要求时，并不着急出手，交易时间明显拉长。对此，21世纪不动产上海锐丰市场研究部副总监黄河滔认为，多数卖家因看好未来市场，已在两三个月前提价，达不到心理价位并不着急出手，因此交易时间拉长。

　　目前沪上二手房成交量较大的，仍然是松江、宝山、浦东、闵行等刚需房源较多的区域。汉宇地产市场部认为，春节以来，二手房源的挂牌量较年前有所上升，房东的心态比较平稳。所以，若有实际刚需需求，可以选择一些房龄较短，而且房子较新，特别是房东因资金需求而需出手的房屋，通常这样的房屋周边设施配备齐全，且有议价空间。

　　本周上海二手房指数办公室发布统计认为，一些置换改善案因银行放贷拉长或搁浅，一些价格较高板块的带看量、成交量双双下滑。但春节过后部分刚需客打算赶在3月传统“小阳春”前买房，陆续入市，成交速度变快，2月刚需成交占总成交的6成以上。由于价格涨幅锐减以及成交量受挫，2月二手房指数涨幅已触及临界点，如若成交进一步出现下滑，或将带动价格出现下跌，但反弹随时会出现。本周发布的政府工作报告提出了“针对不同城市情况分类调控”。改变一刀切，之前热传的双向政策或实施。（张昱欣　唐佳）