新政让中低收入购房者看到希望

　　“房奴”们是否都有这样一个奢望：自家的小窝，有一天能担保费用减免、贷款还不上或者房子抵押了还能有个低于市场租金的周转房落脚，甚至余款免还？这样的“奢望”有望梦想照进现实。昨日，郑州市政府法制办出台《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法（征求意见稿）》（以下简称意见稿），为中低收入家庭贷款购房保驾护航。

　　【概念解释】商贷、公积金或“两掺”都能申请

　　该征求意见稿是为完善住房保障体系，促进中低收入家庭购买普通住房而出台的。个人住房置业贷款政策性担保是指依法设立的住房置业政策性担保机构作为保证人，依据国家、省、市有关个人住房置业政策，为申请个人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由住房置业政策性担保机构代借款人偿还住房贷款债务的行为。

　　意见稿显示，这一担保项目适用范围涵盖了所有贷款方式，借款人申请个人住房商业银行贷款、个人住房公积金（组合）贷款，均可由住房置业政策性担保机构提供担保。

　　和其他常规担保方式一样，借款人仍然需要将本人或者第三人的合法房产向住房置业政策性担保机构进行抵押，或以住房置业政策性担保机构认可的保证、质押方式，依法向住房置业政策性担保机构提供反担保。

　　【优惠礼包1】贷更多、贷更久、利息更低

　　“贷款数额多一点、还款时间长一点、利率低一点，这是选择政策性担保机构的好处。”郑州市政府法制办法规处处长王海超介绍意见稿时表示，经住房置业政策性担保机构与贷款人协商，贷款人可以增加借款人的贷款比例、增加贷款年限或者适用优惠贷款利率，而且低收入家庭及其他符合条件者可获减免担保服务费的优惠。

　　【优惠礼包2】特殊情况下可提前代为还贷

　　根据意见稿，借款人在偿还贷款期限内有下列情形之一的，贷款人可以按照保证合同要求住房置业政策性担保机构提前代为清偿贷款：1.死亡、宣告死亡或者宣告失踪后无继承人、受遗赠人或者财产代管人的；2.成为无民事行为能力人、限制民事行为能力人后无法定监护人的；3.其继承人、受遗赠人、财产代管人、法定监护人拒绝履行借款合同的；4.贷款人与住房置业政策性担保机构依法约定的其他情形。

　　【优惠礼包3】出现不可抗力可免还贷

　　根据意见稿，在借款人用作抵押的房屋被依法处置后，政策性担保机构可以提供过渡房给借款人居住，而且该房屋的使用费用应当低于同地段房屋租赁市场价格。

　　意见稿规定，借款人以自有房屋设定抵押提供反担保的，如果因地震、雷击等不可抗力因素；非借款人故意行为造成的火灾、爆炸、空中运行物体坠落等原因，导致房屋灭失，且借款人无偿还能力的，住房置业政策性担保机构承担清偿借款人剩余贷款本息的义务，并不再向借款人追偿。

　　另外，借款人被追认为革命烈士，其共同借款人或者继承人无偿还能力的;因见义勇为牺牲，其共同借款人或者继承人无偿还能力的;因见义勇为完全丧失劳动能力且无偿还能力的，政策性担保机构都将可以提供全部或者部分意外免责保障。

　　讨论

　　1.普通住房咋界定？

　　“啥叫普通住房？新政是针对首套房还是改善性住房？”河南荟智源策律师事务所黄琨表示，既然是针对中低收入家庭的利好信息，就应该对普通住房的面积、地段、价位等项目设定标准，杜绝一些人钻空子。另外，意见稿没有提示，只针对首套房还是改善性住房也使用，需要进一步厘清，才能更好地把服务提供给更需要的人。

　　2.交不起首付咋办？

　　对低收入者来说，首付款不是小数目，能否对此类家庭提供更多扶助，交不起首付的也可以通过贷款来解决？“首付是付给开发商，这是市场调节的部分，行政手段无法干预，不过可以通过提高贷款份额、延长还款期限，还有利率优惠，也可以减轻首付压力。”对此，郑州市房管部门相关负责人这样回应。

　　提醒

　　如有意见和建议，可在5月14日前发传真至0371－67446680或电子邮件至lifazhengqiuyijian@126.com或写信到郑州市中原西路233号郑州市人民政府法制办公室法规处