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　　各方关注的二手房交易营改增政策终于落定。根据财政部和国家税务总局发布的通知，今年5月1日“营改增”全面试点之后，二手房交易增值税的税率为5%，业内人士称不会增加税负。国务院总理李克强24日在博鳌表示，今年“营改增”将会为企业减税超过5000亿元，所有行业税负只减不增，这一说法也得到了印证。

　　营改增 二手房征收率5%

　　征税税率确定为5%

　　据国家税务总局网站3月24日消息，财政部、国家税务总局发通知称，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。对于二手房交易，文件称，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　对北上广深四个一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　普通住宅和非普通住宅的区分各地规定不同，但一般是以144平米为界，以上为非普通住宅。

　　2015年5月29日，郑州市房管局消息称，郑州市市区已调整住房标准，即普通标准住房单套销售总价标准为不高于161.1792万元，也即144×1.4×7995元/平方米(2014年郑州市市区商品住宅平均交易价格，含经济适用房，不含郑东新区)。郑东新区的标准则为：总价不高于212万元。

　　现行营业税税率也是5%

　　在“营改增”之前，二手房交易需要缴纳的营业税（不含附加税）税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数。

　　2月19日，财政部等发布降低契税和营业税新政，2月22日执行。其中，营业税方面，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

　　但“北上广深”四个一线城市暂不实施，也就是说，北上广深在营业税政策方面仍实行财税〔2015〕39号文，即个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　是对现行政策的平移

　　对比一下“营改增”前后的税率变化，我们会发现，试点期间二手房交易的征税完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加。

　　从逻辑上讲，增值税应该是增值部分征税，但从目前发布的通知来看，除了一线城市个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售按差额收税之外，其它的都没有考虑差价的问题。另外，根据之前发布的消息，房地产行业确定的增值税税率是11%，在细则中二手房的增值税税率是5%，和营业税相同，这或许也是考虑政策平稳过渡的问题。

　　增值税税负略有下降

　　虽然是平移，但从会计的角度讲，税种发生了变化，税额是不是完全一样呢？其实还有所区别。根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额＝含税销售额÷（1+征收率），应纳税额＝销售额×征收率。这里有一个销售额和含税销售额的区别，比如一套售价150万元（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为（150÷1.05）×0.05＝7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。

　　会计方面的业内人士提醒，在买房时要注意标价时是否是价税分离，也就是说上述150万的房子是含税价格还是不含税价格，这会牵涉到纳税的问题。如果上述150万是非含税价格，那么其含税价要比150万还要高一点（150万×1.05＝157.5万），而如果按营业税增收，营业税纳税额就是157.5万×0.05＝7.875万。因此，购房人在签订合同时要多加留意，必须搞清楚房款是否是含税价。

　　另外，还需要注意的是，不同地域对二手房交易税收实际承担人的操作惯例存在较大差异，也就是说到底税收是由买方承受还是卖方承受，需要双方弄清楚。实际上，在房子供不应求的地方，一般是由买方付税，反之则可能是卖方承担税收。

　　对房价预计影响不大

　　很多人还想知道，“营改增”对于控制房价会有效果吗？从理论上讲，如果按照差额来算的话，房价上涨幅度越大，增值税的税收就会越高。而涨幅比较小的话，增值税的税额就会少一些。从这个角度讲，也许会有一定的抑制作用。但现在的试点方法和过去征收营业税比较类似，因此房价预计不会因为这个改革而产生什么影响。

　　另外，影响房价上涨的因素很多，包括供求关系、人口流入（出）、收入水平、货币政策等等，单靠改变税收征收办法来抑制房价显然不太现实。

　　什么是营改增？

　　本文整理自央视新闻、央视财经、证券时报网等

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