作为房地产市场的风向标，土地市场在新一轮调控中首当其冲。

　　“很多公司今年拿下的高价地正在寻找合作对象，我们公司就收到了不少邀约。”11月6日，一家擅长豪宅开发的地产商内部人士对21世纪经济报道说。

　　据中原地产统计，2016年以来高价地数目高达228宗，在10月22个城市调控后，房企资金链趋紧，土地市场开始明显降温，228宗高价地面临程度不等的市场压力。

　　记者调查显示，目前合肥（楼盘）、杭州（楼盘）等地“地王”已出现密集股权变动，拿地方急于转让股权或选择合作伙伴进行开发，粗略统计约占今年“地王”项目约30%。

　　在房企资金链全面收紧、开发商普遍对后市不乐观的情况下，不少拿地较多、价格较高的房企面临的风险在加大。如信达、融信等；中原地产预计，要消化“地王”房价至少要在一年内上涨50%，而这似乎并不可能。

　　部分拿地金额远大于销售金额的房企，未来一年将面临巨大压力，可能出现亏损，甚至在此轮调控中被淘汰出局。

　　土地市场降温 

　　史无前例的调控高压之下，土地市场的变化显而易见：一月前还是“地王”频出，一月后便几无溢价。

　　2016年前三季度，土地市场持续火热，并在8-9月达到了高峰，“地王”从北京（楼盘）、上海（楼盘）核心区域蔓延到延庆、密云等远郊，甚至更多的内陆二线城市，如郑州（楼盘）。

　　在这9个月里，苏州（楼盘）、南京（楼盘）、天津（楼盘）、杭州、合肥、深圳、郑州、宁波（楼盘）、无锡（楼盘）等城市，土地溢价率动辄100%以上，土地出让金均同比翻倍。

　　然而到了调控频繁出台的10月，高价地便开始衰减。10月10亿以上的地块中，溢价率超过100%的地块有17宗，主要出现在天津、长沙（楼盘）、南宁、上海、佛山（楼盘）、沈阳、南昌（楼盘）；而在9月，10亿以上的地块中，溢价率超过100%的地块有50宗，8月则有46宗。

　　11月首周，高价地数量急剧减少，全国合计出现22宗超过10亿单价地块，其中溢价率超过100%的高价地只有11宗，集中在济南（楼盘）等少数城市。

　　“严格执行调控政策的城市，基本告别了高价地。”中原地产首席分析师张大伟说，在10月调控前，卖地必然出地王的城市，如上海、杭州、南京等，在11月首周出让的集中土地溢价率均在10%以内。

　　整体来看，一二线土地市场明显降温。据上海易居房地产研究院报告，10月10个典型城市（北京、上海、广州、深圳等）土地成交建筑面积 2022 万平方米，环比下降 36.7%，；土地出让金收入 689.6 亿元，环比大降52.6%。

　　张大伟认为，在连续重磅政策的影响下土地市场开始降温，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信贷等政策力度较大。

　　前述开发商人士进一步指出，随着各部门政策出台，从资金、需求、信贷等多方面，更限制了“地王”的出现。其中针对开发商的资金约束也达到了一个新高度。

　　近期，上交所和深交所出台分类监管标准，规定房企通过公司债募集的资金不得用于购置土地。

　　这截断了房企拿地的重要资金来源。根据中信建投梳理，从2015年至今年9月1日的土地扩张中，参与过地王项目的企业都发行了一定规模的公司债，包括A股和内房股。

　　Wind数据显示，2016年前三季度房企公司债发行规模便达到7481亿元；但10月份为396亿元，环比下降近一半。

　　11月3日，央行上海总部发文，要求各商业银行切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场，进一步限制了房企资金用于买地。

　　易居报告称，一月多来政府多方调控，限制“地王”已初步见效。

　　“地王”消化难题 

　　土地市场降温，随之而来的问题是，这一轮很多“地王”背后的资金来源方为央企、国企、中小房企及金融机构，他们将如何消化“地王”？

　　“协商退地，囤地待房价上涨，合作开发等等方式都有。”前述开发商人士透露，有些“地王”在拿地时便和地方政府有默契：必要时可以退地，或者延迟缴纳土地出让金，或者降地价等。

　　但绝大多数“地王”的捕获者并不具备这样的能力。而过去多年来消化“地王”的老办法：坐等房价上涨，似乎也难以奏效了。

　　张大伟分析，一旦房价进入调整周期，房企很可能面临巨大的销售难题。短期内，部分过去报价过高的项目和二手房价格会快速回调；整体看，市场的调整期还将维持6-9个月，信贷收紧的尺度将会影响这一轮市场的调整幅度。对于溢价率超过100%的地王来说，如地王区域未来1-2年售价涨幅不到100%，入市的难度都非常大。

　　转让股权、合作开发、分散风险，成为大多数“地王”的选择。除了那些在拿地阶段便多家公司捆绑在一起的项目，21世纪经济报道调查发现，调控风暴刚开始，便有多个“地王”项目转让股份或引入合作方。

　　如本身并不具备强操盘能力的信达，早就打算引入合作方。10月中旬，信达地产(600657,股吧)稀释杭州滨江奥体地块股权至50%，融创和滨江分持滨江奥体地块股权40%、10%，123.18亿元的土地款也由信达、融创和滨江房产按持股比例承担。

　　11月7日，信达在上海的首个“地王”项目面世，该“地王”引入了泰禾集团(000732,股吧)，双方具体合作方式是，信达地产全资子公司上海信达银泰和上海坤瓴投资分别出资2000万元和8000万元设立项目公司，其中坤瓴投资由信达地产持有8.75%，泰禾集团持有11.25%，宁波汇融沁齐股权投资基金持有80%。在这一模式中，信达主要是财务投资，泰禾少量持股，主要负责操盘和代建。

　　在杭州，10月18日，绿城杭州潮鸣项目宣布将引入建发地产，这是双方首次合作，建发以财务注资为主，股权占比30%，绿城则负责项目操盘、管控。

　　从机构来看，不具备操盘能力的小型开发商、金融机构成为“地王”股权转让的主力；从地区来看，目前转让股权较多的“地王”项目分布在合肥、杭州、上海等地。

　　深圳中原地产研究总监王飞认为，部分房企稀释“地王”股权，是因为严厉调控使楼市降温明显，房企在资金、成本控制上都面临更大的压力。